1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 서울시 송파구 소재 아파트
• 취득시기 : 1990.10.1. • 관리처분인가일 : 2003.4.25.
• 완공예정일 : 2008.5월 예정
- 경기 수원시 소재 아파트
• 취득시기 : 1991.9.1. • 관리처분인가일 : 2004.7.20.
• 완공예정일 : 2007.8월 예정
- 수원시 소재 아파트 조합원입주권을 2006년 4월에 양도함.
○ 질의내용
- 양도한 조합원입주권의 양도소득세 비과세 적용 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】
① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)
② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설)
○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】
(17) 법 제89조 제2항 본문의 규정에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다)을 1개 소유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대에 한한다]가 당해 조합원입주권을 양도하는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대1주택으로 본다. 다만, 제2호의 경우에는 당해 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 조합원입주권을 양도하는 경우에 한한다. (2006. 2. 9. 항번개정)
1. 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 (2005. 12. 31. 개정)
2. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우 (2005. 12. 31. 개정)
○ 소득세법 시행령 제155조【1세대 1주택의 특례】의 구법:2005.02.19 소득세법 시행령 제령령18705호, 개정
(16) 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(주택재개발사업의 경우 동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일, 주택재건축사업의 경우 동법 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다. (2005. 2. 19. 개정)
나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면4팀-2923, 2006.08.24
【질의】
(내용)
- 2001년 12월 경기도 소재 아파트(A)를 취득
- 2004년 7월 아파트(A)는 재건축 사업승인
- 2005년 5월 아파트(A)는 재건축사업에 따른 관리처분계획인가를 받음.
- 2005년 6월까지 아파트(A)에서 세입자 거주
- 2005년 6월 건물 멸실 등기
- 2005년 7월 아파트(A) 건물 철거 시작
(질의)
- 조합원입주권(A)을 2006년 6월에 양도하는 경우 비과세가 적용되는지 여부
【회신】
2005.5.30. 이전에 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원이 입주자로 선정된 지위를 2005.5.31. 이후에 양도하는 경우 당해 입주자로 선정된 지위에 대한 1세대1주택 특례는 구「소득세법 시행령」 제155조 제16항(2005.5.31. 개정되기 전) 규정을 적용하여 판단하는 것임.
○ 서면4팀-2550, 2006.07.28
【회신】
1세대 2주택을 소유하던 거주자가 그 중 하나의 주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행으로 2005.12.31. 이전에 관리처분계획인가되고 사실상 주택이 멸실된 이후부터 재개발 또는 재건축주택의 완성일 전에 나머지 1주택을 양도하는 경우로서 양도하는 주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 같은법 시행령 제154조 제1항의 규정에 해당하는 경우에는 양도소득세가 비과세 되는 것이나, 당해 양도하는 주택의 실지양도가액이 6억원을 초과하여 「소득세법 시행령」 제156조의 규정의 고가주택에 해당하는 경우 같은법 시행령 제160조의 규정에 따라 양도차익을 산정하여 양도소득세가 과세되는 것임.
○ 서면4팀-1010, 2006.04.19
【회신】
「소득세법」 제89조 제2항의 1세대 1주택의 비과세 판정시 “주택으로 간주하는 조합원 입주권”이란 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 의한 2006.1.1. 이후에 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다] 또는 2006.1.1. 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주태재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는 「주택건설촉진법」(법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전의 것을 말한다) 제33조의 규정에 따라 주택재건축사업계획승인을 얻어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006.1.1. 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득한 조합원입주권을 말하는 것임.
○ 서면4팀-1947, 2005.10.21
【회신】
1. 「도시 및 주거환경정비법」 (구 「주택건설촉진법」 포함)에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업 조합의 조합원 [동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일(구 사업계획승인일 포함) 또는 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 「소득세법 시행령」 제154조 제1항에서 규정한 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 기존주택을 소유하는 자에 한함] 이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함하며 이하 “입주권” 이라 함)를 양도하는 경우로서 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리임에 불구하고 이를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세(고가주택은 제외)하는 것임.
2. 위 1.을 적용함에 있어서 양도하는 “입주권” 외의 다른 주택이 주택재건축사업을 하는 경우 관리처분계획의 인가일(구 사업계획승인일 포함)이후에는 이를 “입주권”으로 보는 것이나 다만, “입주권”으로 보는 시기 이후에도 철거되지 않고 사실상 주거용으로 사용되고 있는 경우에는 이를 주택으로 보는 것이며 이에 해당하는지의 여부는 사실 판단할 사항임.