※ 붙임 : 관련 참고자료
1. 질의내용 요약
[사실관계]
- 당사는 재건축 재개발정비사업조합에 행정등 전반적인 자문업을 수행하고 있음.
- 2006.10월 관리처분 인가후 2007.3 동호수 추첨을 실시하였으며 조합원들이 추첨결과 조합원 상호간의 합의에 의하여 배정받은 동호수의 신축분양예정아파트를 교환하고자 함.
[질의사항]
- 위의 경우 조합원들의 배정받은 동호수의 상호교환은 법적으로 양도에 해당하여 양도소득세가 부과되는지등.
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】
① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.
○ 소득세법 제94조 (양도소득의 범위)
① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29. 개정)
1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29. 개정)
2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29. 개정)
가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000. 12. 29. 개정)
나. 지상권 (2000. 12. 29. 개정)
다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (2000. 12. 29. 개정)
3. 이하생략
○ 소득세법 기본통칙 94-1 【부동산을 취득할 수 있는 권리의 예시】
영 제157조 제3항에서 “부동산을 취득할 수 있는 권리”라 함은 법 제98조에서 규정하는 취득시기가 도래하기 전에 당해 부동산을 취득할 수 있는 권리를 말하는 것으로 그 예시는 다음과 같다.
1. 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리(아파트당첨권 등)
2. 3. 생략
4. 부동산매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면4팀-187, 2005.01.26
【제목】
주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로 참여한 자가 당초 관리처분계획의 변경없이 관리처분계획과 다르게 분양받을 주택이 변경된 경우는 환지로 보지 않고 교환으로 보아 양도소득세를 과세함
【질의】
1. 입주권을 취득한 당초 조합원끼리 관리처분인가의 절차인 분양신청을 받아 평형 및 동ㆍ호수 추첨을 한 후 관리처분인가(분양예정인 대지 및 또는 건축물의 명세 및 추산가액 등)를 신청하기 위한 공람신청기간 중 이의신청에 의하여 아무런 대가없이 개인의 형편상 평형 및 동ㆍ호수를 변경하고자 하는 경우 양도소득세가 과세되는지 아니면 관리처분인가 후에 평형 및 동ㆍ호수를 변경하는 경우에만 양도소득세가 부과되는지 여부
2. 만약 공람신청기간 중에 평형 및 동ㆍ호수를 변경하는 경우에도 양도소득세가 부과된다면 개인별 평형 및 동ㆍ호수 추첨결과 및 변경내역이 있어야 하는데 이러한 자료를 어떤 방법으로 확보하여야 하는지.
【회신】
도시 및 주거환경정비법(구, 주택건설촉진법 포함)에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로 참여한 자가 종전 주택 및 토지를 당해 조합에 제공하고 관리처분계획에 따라 재건축하는 주택을 분양받는 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 당초 관리처분계획의 변경없이 관리처분계획과 다르게 분양받을 주택이 변경되는 경우에는 교환으로 보아 양도소득세가 과세되는 것임.
귀하의 사례와 유사한 우리청 기질의회신문(재산 46014-203, 2000. 2. 21. ; 재일 46014-2386, 1996. 10. 23. ; 재일 46014-4469, 1993. 12. 15.)을 참고하기 바람.
○ 재산46014-203, 2000.02.21
【제목】
재개발사업의 관리처분계획에 따라 재건축하는 주택을 분양받는 것은 ‘환지’로 보아 양도에 해당하지 않음
【질의】
1. 1990년에 아파트(대지권 101㎡, 건물 34.19㎡)를 취득하고 1996년에 재개발이 시작되어 1999. 11.에 준공되어 신아파트(대지권 27.181㎡, 건물 84.96㎡)를 분양받기로 되어 있었음. 그러던 중 1996. 6.경에 재개발조합 및 시공회사와 아파트 공급계약(대지권 19.186㎡, 건물 59.97㎡를 분양받기로 하고 시공회사로부터 차액을 입주시까지 지급받기로 함)을 체결하였음. 면적을 줄이는 대신 그에 대한 차액을 입주시 시공회사로부터 지급받은 경우 양도소득세 과세여부를 질의함.
2. 과세가 된다면 부동산에 대한 과세인지 부동산을 취득할 수 있는 권리에 대한 과세인지 여부와 귀속시기(양도일자) 및 양도차익계산 방법에 대하여도 회신 바람.
【회신】
1. 도시재개발법에 의한 재개발조합의 조합원으로 참여한 자가 종전 주택 및 토지를 재개발조합에 제공하고 재개발사업의 관리처분계획에 따라 재건축하는 주택을 분양받는 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 당초 관리처분계획의 변경없이 관리처분계획과 다르게 조합원과 시공회사 사이의 계약에 의하여 분양받을 주택이 변경되는 경우에는 서로의 자산이 교환되는 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것임.
2. 교환에 의하여 자산이 양도되는 경우 자산의 양도·취득시기는 교환성립일(교환성립일이 불분명한 경우 교환등기접수일)이 되는 것임.
○ 서면4팀-224, 2005.02.03
【제목】
입주권을 교환하는 경우 교환계약서에 표시된 실지거래가액으로 양도가액을 산정하고 실지거래가액을 확인, 인정할 수 없는 경우는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 적용함
【질의】
- 재개발 조합아파트의 입주권을 취득하여 보유하고 있던 중 가족의 건강형편에 의하여 본인이 소유한 아파트의 위치가 적절하지 않아 다른 적절한 단지내 아파트의 입주권과 교환코자 함.
- 위의 경우 입주권을 교환하는 경우 세금부담이 어떻게 되는지.
【회신】
“양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 사실상 유상으로 이전되는 것을 말하며,
귀 질의의 입주권을 교환하는 경우 교환계약서에 표시된 실지거래가액을 양도가액으로 하여 양도차익을 산정하는 것임. 다만, 교환계약서의 실지거래가액을 확인ㆍ인정할 수 없는 경우에는 소득세법 제114조 제5항 및 동법 시행령 제176조의 2의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액 또는 환산가액을 적용하는 것임.
귀 질의와 관련된 기 질의회신문(재일46014-2688, 1997.11.17. 및 서일46014-10263, 2001.10.4.)을 참고바람.
○ 국심96서933, 1996.10.01
【제목】
교환에 의한 부동산의 취득ㆍ양도시기는 교환가액과 차이가 없으면 교환계약일, 차이가 있으면 청산한 날임
○ 재재산-260, 2004.02.25 *
[소득] 대금청산일 전에 등기한 경우
【제목】
대금을 청산하기 전에 명의의 개서를 한 경우 명부개서일을 취득 및 양도시기로 보며, 주식교환시 교환가액에 차액이 있는 경우에는 그 차액을 정산한 날을 대금청산일로 보는 것임
【질의】
소득세법 제101조 및 동법시행령 제167조의 부당행위계산시의 시가와 상속, 증여세법 제35조 및 동법시행령 제26조 제5항의 시가산정기준일은 교환계약체결일(시가산정 기준일)인지 또는 교환가액의 차액(주식명의개서일) 청산일 인지 여부
【회신】
자산의 양도차익을 계산함에 있어 그 취득시기 및 양도시기는 소득세법시행령 제162조의 규정에 의하는 것임. 대금을 청산하기 전에 명의의 개서를 한 경우에는 명부에 기재된 명의개서일이며 주식교환시 교환가액의 차액이 있는 경우는 그 차액을 청산한 날을 대금청산일로 봄.