※ 붙임 : 관련 참고자료
1. 질의내용 요약
○ 내 용
- 2006.12.26 00시 300번지에서 300-1번지가 분할되었으며 .
- 2006.12.29일 당해 분할된 2필지를 양도하였으나 모번지인 300번지는 2006.5.31일 개별공시지가가 고시되었으나 신번지인 300-1번지는 개별공시지가가 고시되지 않았음.
○ 질 의
- 위와 같은 경우 모번지인 300번지의 개별공시지가는 당초 분할전 고시된 개별공시지가를 적용하는지 또는 공시지가 없는 토지로 보아 관할 세무서장이 평가한 가액으로 양도소득세를 계산하는지?
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 (2006. 12. 30. 제목개정)
① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항의 규정에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다. (2006. 12. 30. 개정)
1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 (2000. 12. 29. 개정)
가. 토 지 (2005. 7. 13. 개정)
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
② 제1항 제1호 가목 단서에서 “배율방법”이라 함은 양도ㆍ취득당시의 개별공시지가에 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 평가하는 방법을 말한다. (1994. 12. 22. 개정)
③ 제1항의 규정에 의하여 산정한 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에 있어서의 양도당시의 기준시가, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 개별공시지가ㆍ개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시 또는 고시되기 전에 취득한 토지 및 주택의 취득당시의 기준시가 또는 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득당시의 기준시가 등 기준시가의 산정에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2005. 7. 13. 개정)
○ 소득세법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】
① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제9조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「지방세법」 제111조 제2항 제1호 단서의 규정에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다. (2006. 2. 9. 개정)
1. 「지적법」에 의한 신규등록토지 (2005. 2. 19. 개정)
2. 「지적법」에 의하여 분할 또는 합병된 토지 (2005. 2. 19. 개정)
3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 「지적법」상의 지목이 변경된 토지 (2005. 2. 19. 개정)
4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다) (1997. 12. 31. 신설)
② 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 지역”이라 함은 각종 개발사업 등으로 지가가 급등하거나 급등우려가 있는 지역으로서 국세청장이 지정한 지역을 말한다.
③ 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다. (1999. 12. 31. 개정)
④ 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 「지방세법」상 시가표준액을 말한다. (2005. 2. 19. 개정)
1990년 1월 1일을 취득당시의 시가표준액
기준으로 한 × ───────────────────
개별공시지가 1990년 8월 30일 현재의 시가표준액과
그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을
2로 나누어 계산한 가액
⑫ 법 제99조 제2항에서 “대통령령이 정하는 배율”이라 함은 국세청장이 양도ㆍ취득당시의 개별공시지가에 지역마다 그 지역에 있는 가격사정이 유사한 토지의 매매사례가액을 참작하여 고시하는 배율을 말한다. (2006. 2. 9. 항번개정)
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면4팀-829, 2005.05.27
【질의】
본인의 춘천시 ○○면 ○○리 XXXX 외 2필지 답5,982㎡(이후 “관련토지”라 함)가 2004.1.9. 한국토지공사에 수용됨. 본인은 관련토지에 대하여 춘천시 지적과에 2003년 개별공시지가를 확인하였으나 토지대장상의 지번에 대하여는 개별공시지가가 고시되어 있지 아니함. 그리하여 한국토지공사를 방문하여 확인하였던바 관련토지에 대하여 “양도토지의 예정지번 부여내용”과 같이 예정지번이 부여되어 있고 그 예정지번에 대하여 개별공시지가가 고시되어 있음.
이 경우 질의자가 양도한 토지에 대하여 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 단서규정에 의하여 세무서장이 평가한 가액을 기준시가로 하여야 하는지 아니면 예정지번에 대하여 고시된 개별공시지가를 기준시가로 하여야 하는지 질의함.
【회신】
1. 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 경우에 있어 양도당시 개별공시지가는 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 및 동법 시행령 제164조 제3항의 규정에 의하여 양도일 현재 고시되어 있는 개별공시지가를 적용하는 것이므로
1필지 토지가 수 필지로 분할 및 지목이 변경된 후에 양도되는 경우로서 분할 및 지목이 변경된 토지에 대한 양도당시 고시된 개별공시지가가 있는 경우에는 양도일 현재 고시되어 있는 개별공시지가를 적용하는 것임.
2. 귀 질의와 관련된 기질의회신문(재재산-331, 2004.3.13.)을 참고하기 바람.
○ 재재산-331, 2004.03.13
【질의】
기준시가를 적용하는 자산을 양도함에 있어서 2003.6.28.이 토요일인 관계로 6.30.에 소유권을 이전하였음. 이 경우 2003.6.28.에 소유권을 이전하면 2003년 공시지가를 적용받아 양도소득세를 계산하는데, 2003.6.30.에 이전하면 새로 지정되는 공시지가를 적용받아 양도소득세를 계산하여야 하는지.
【회신】
기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 경우 개별 공시지가를 적용함에 있어서 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 및 동법시행령 제164조 제3항의 규정에 의하여 양도일 현재 고시되어 있는 개별공시지가를 적용하는 것이며, 새로운 개별공시지가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 개별공시지가에 의함.
【회신】
토지 양도에 따른 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하는 경우 적용할 양도가액은 양도당시 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가에 의하는 것이며, 하나의 필지가 2 이상의 필지로 분할(분할과 동시 지목변경되는 경우도 포함)됨으로써 당해 토지에 대한 양도당시 고시된 개별공시지가가 없는 경우에는 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 단서 및 동법시행령 제164조 제1항의 규정에 의하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액에 의하는 것임.
【질의】
1. 도시계획상 용도지구가 주거지역이 대부분이고 일부분이 개발제한구역퇴를 주거지역과 개발제한구역 토지를 분리하여 분할후 모번지인 주거지역토지(개별공시자가가 높은 토지)와 개발제한구역토지(지가가 낮은 토지)를 동시에 매각하였을 때
2. 새로 분할된 개발제한구역토지(개발공시지가가 낮은 토지)는 개별공시지가가 없을 때 납세지관할 세무서장은 이 토지의 양도소득세 처리를 할 시 소득세법과 동시행령의 각각 법 몇조에 근거(해당)하여 처리하는지 회신바람.
【회신】
개정 소득세법시행령 제164조 제9항에 의거 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의하는 것이므로 1필지의 토지가 수필지로 분할된 후 토지의 개별공시지가가 고시전에 당해 토지를 양도한 경우에는 분할전 토지의 개별공시지가를 적용하는 것임.
○ 서면4팀-1830, 2006.06.16
【회신】
1. 기준시가에 의하여 토지의 양도차익을 산정하는 경우로서 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은법 시행령 제164조 제1항의 규정에 의하여 납세지 관할세무서장이 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제9조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 평가한 가액으로 하는 것이며, 이 경우 납세지관할 세무서장은 지방세법 제111조 제2항 제1호 단서의 규정에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나, 2이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있는 것임.
2. 위 경우 1990.8.30. 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득 당시(1984.12.31. 이전에 취득한 경우에는 1985.1.1.을 취득일로 보는 것임)의 기준시가는 「소득세법 시행령」 제164조 제4항의 규정에 의하여 계산한 가액으로 하는 것임.