1. 질의내용 요약
【내용】
- 2002.9. 토지와 주택 취득(주택 35.89㎡, 토지 1039㎡, 596,600천원)
- 2007.2.28. 토지와 주택을 1,250,000천원 양도(보유기간 4년6개원, 도시계획구역안 소재)
- 타 주택 없음, 필요경비 없는 것으로 가정
【질문】
(갑설) 주택의 부수토지 5배인 179.45㎡ 초과 토지 859.55㎡가 비사업용토지에 해당한지 여부에 따라 중과세율 또는 일반세율을 적용하고, 나머지 주택과 그 부속토지 179.45㎡는 면적으로 양도가액을 안분하면 6억원에 미달함으로 1세대 1주택 비과세 또는 비과세 요건에 충족하지 아니하는 경우 일반세율 적용 신고
(을설) 토지 1039㎡ 전체를 주택의 부수토지로 보아 고가주택으로 일괄신고
(1,250,000,000-596,600,000)*(1,250,000,000-6억)/1,250,000,000=339,768,000원
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】
① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)
○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】
① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
⑦ 법 제89조 제1항 제3호에서 “지역별로 대통령령이 정하는 배율”이라 함은 다음의 배율을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)
1. 도시지역안의 토지 5배 (2003. 12. 30. 개정)
2. 도시지역밖의 토지 10배 (2003. 12. 30. 개정)
○ 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】
① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)
○ 소득세법 시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】
① 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하는 때에는 6억원에 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. (2002. 12. 30. 개정)
1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 (2002. 12. 30. 개정)
양도가액―6억원
법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익 × ─────────
양도가액
2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 (2002. 12. 30. 개정)
양도가액―6억원
법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 × ─────────
양도가액
② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조 제2항의 규정을 준용한다.
○ 95-1 【고급주택의 양도차익계산】
1세대 1주택인 고급주택과 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 어느 한쪽이 미등기 양도자산인 경우의 양도차익은 다음과 같이 계산한다.
1. 건물부분 양도차익
=(건물부분 양도차익)-〔(건물부분 양도차익)
건물부분 양도가액
(5억원)×( ------------------ )
건물 및 대지의 양도
가액 합계액
×------------------------- 〕
건 물 양 도 가 액
2. 대지부분 양도차익
=(대지부분 양도차익)-〔(대지부분 양도차익)
대지부분 양도가액
(5억원)×( ------------------ )
건물 및 대지의 양도
가액 합계액
×------------------------- 〕
대 지 양 도 가 액
※ 5억원은 6억원으로 변경
○ 소득세법 제104조의 3 【비사업용 토지의 범위】
① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다
5. 「지방세법」 제182조 제2항의 규정에 의한 주택부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지 (2005. 12. 31. 신설)
○ 소득세법 제168조의 12 【주택부수토지의 범위】
법 제104조의 3 제1항 제5호에서 “지역별로 대통령령이 정하는 배율”이라 함은 다음 각 호의 배율을 말한다. (2005. 12. 31. 신설)
1. 도시지역 안의 토지 5배 (2005. 12. 31. 신설)
2. 도시지역 밖의 토지 10배 (2005. 12. 31. 신설)
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면4팀 -1008, 2007.3.27.
[질의]
- 2004년 5월에 경기도 화성시 봉담읍 지역에 소재하는 주택을 취득하여 3년 보유한 상태에서 양도할 예정임
- 대지 면적 684㎡ 및 건물(단층주택) 67.30㎡로서 예상 양도가액은 7억원임
- 1세대 1주택자에 해당됨
[회신]
1. 거주자가 「소득세법」 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함)을 양도하고 같은 법 시행령 제160조의 규정에 따라 당해 주택과 그 부수토지의 양도차익을 산정하는 경우로서 주택의 부수토지가 건물이 정착된 면적에 지역별로 같은 영 제154조 제7항에서 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적(이하 “기준면적”이라 함)을 초과하는 때에는「소득세법 기본통칙」95-1(고가주택의 양도차익 계산)의 계산방법에 따라 건물과 대지부분의 양도차익을 구분하여 산정하는 것이며, 이 경우 ‘대지부분 양도차익에서 공제하는 금액’은 양도한 주택의 부수토지 면적 중 기준면적에 해당하는 토지부분에 대하여 같은 법 제95조 제1항의 규정에 따라 산정한 양도차익을 초과할 수 없는 것입니다.
2. 2007.1.1 이후 양도분부터는「지방세법」제182조 제2항의 규정에 의한 주택부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로「소득세법 시행령」 제168조의 12에서 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지부분의 양도차익에 대하여「소득세법」제104조 제1항 제2의 7호 및 제104조의 3 제1항 제5호, 같은 법 부칙 (2005.12.31, 법률 제7837호) 제1조 단서의 규정에 따라 중과세율(양도소득과세표준의 60%)이 적용되는 것입니다.
○ 서면 5팀 -951, 2007.3.23.
[질의]
- 1세대1주택 비과세에 해당하는 주택 및 주택부수토지의 양도가액이 소득세법시행령 제156조 규정에서 규정하는 고가주택에 해당하는 경우 그 양도차익을 계산함에 있어서 주택의 부수토지가 지역별 배율을 초과하는 경우 소득세법 제89조 제1항 제3호 1세대1주택 비과세규정에 의한 양도차익 계산과 동법 제95조 제3항(고가주택의 양도차익)의 규정에 의한 양도차익의 적용순서에 따라 양도차익에 많은 차이가 발생하는 바 이와 관련하여 다수의 의견이 있어 그 적용순서에 대하여 질의함.
<제1설>
양도하는 주택 및 주택부수토지가 고가주택에 해당하는 경우 소득세법 제89조 제1항 제3호에 규정한 1세대1주택 비과세 규정을 적용하지 아니하므로 주택의 부수토지에 대한 지역별 배율을 적용하지 아니하고, 실제로 사용하는 주택의 부수토지 전체면적에 대하여 소득세법 제95조 제3항(고가주택의 양도차익) 규정을 적용하여 양도차익을 계산한다. 이는 소득세법 제89조 제1항 제3호에 규정한 1세대1주택 비과세 규정 적용시 고가주택은 제외하는 것으로 규정하였으므로 당연한 것이다.
<제2설>
고가주택 해당여부는 주택과 주택의 비과세범위(지역별 배율범위내)에 해당하는 부수토지에 대한 실지거래가액으로 판전을 하고, 비과세범위를 초과하는 부수토지에 대하여는 고가주택 여부와 상관없이 비과세를 배제하는 것이다. 즉, 소득세법 제89조 제1항 제3호(1세대1주택 비과세) 규정을 먼저 적용하여 주택부수토지에 대한 비과세범위를 판정하고, 주택과 주택의 비과세범위내의 실지거래가액이 고가주택에 해당하는 경우 추가로 동법 제95조 제3항(고가주택의 양도차익)을 적용하여 양도차익을 산정하는 것이다.
[회신]
거주자가 「소득세법」 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함)을 양도하고 같은 법 시행령 제160조의 규정에 따라 당해 주택과 그 부수토지의 양도차익을 산정하는 경우로서 주택의 부수토지가 건물이 정착된 면적에 지역별로 같은 영 제154조 제7항에서 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적(이하 “기준면적”이라 함)을 초과하는 때에는「소득세법 기본통칙」95-1(고가주택의 양도차익 계산)의 계산방법에 따라 건물과 대지부분의 양도차익을 구분하여 산정하는 것이며, 이 경우 ‘대지부분 양도차익에서 공제하는 금액’은 양도한 주택의 부수토지 면적 중 기준면적에 해당하는 토지부분에 대하여 같은 법 제95조 제1항의 규정에 따라 산정한 양도차익을 초과할 수 없는 것입니다.
○ 서면4팀 -1009, 2007.3.27
[질의]
- 대지 면적 500평, 주택(연면적 80평 2층 건물)의 정착(바닥)면적 40평임
- 위 주택(부수토지 포함)은 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택에 해당됨
- 양도가액은 20억원으로 예상됨
- 소득세법 시행령 제160조 규정에 의하여 고가주택 양도차익 산정시 주택의 부수토지 면적은 주택이 정착된 면적에 5배(도시지역의 밖의 토지는 10배)를 곱하여 산정한 면적 이내의 토지만 해당되는지 여부
[회신]
1. 거주자가 「소득세법」 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함)을 양도하고 같은 법 시행령 제160조의 규정에 따라 당해 주택과 그 부수토지의 양도차익을 산정하는 경우로서 주택의 부수토지가 건물이 정착된 면적에 지역별로 같은 영 제154조 제7항에서 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적(이하 “기준면적”이라 함)을 초과하는 때에는「소득세법 기본통칙」95-1(고가주택의 양도차익 계산)의 계산방법에 따라 건물과 대지부분의 양도차익을 구분하여 산정하는 것이며, 이 경우 ‘대지부분 양도차익에서 공제하는 금액’은 양도한 주택의 부수토지 면적 중 기준면적에 해당하는 토지부분에 대하여 같은 법 제95조 제1항의 규정에 따라 산정한 양도차익을 초과할 수 없는 것입니다.
2. 거주자가 고가주택(부수토지 포함)을 양도함에 있어 조경수, 연못 시설물, 수석 등 당해 주택의 부속물을 함께 양도하는 경우에는 총 가액이 당해주택의 양도가액이 되는 것입니다.
○ 재산세과-867 (2004.04.02) : 서면4팀-426 (2004.04.06)
1. 소득세법시행령 제154조 제1항에서 정하는 1세대 1주택 비과세요건을 충족한 주택(고가주택은 제외)을 양도하는 경우에는 그 주택과 이에 부수되는 토지로서 건물정착면적에 5배(도시지역 밖은 10배)의 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도소득에 대하여 양도소득세를 과세하지 않는 것이며,
2. 1세대 1주택 비과세요건을 갖추었으나 당해 양도주택이 소득세법시행령 제156조에서 정한 고가주택에 해당하는 경우에는 소득세법 제89조 제3호의 규정을 적용하지 아니하고 동법 제95조 제3항의 규정에 따라 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세하는 것임.
○ 서일46014-11010 (2003.07.28)
주택 및 그 부수토지의 양도당시 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 주택(그 부수토지 포함, 이하 고가주택이라 함)은 현행 소득세법 제96조 제1항 제1호의 규정에 의하여 실지거래가액을 적용하여 양도가액을 산정하는 것이므로,
같은법 제89조 제3호에서 규정하는 비과세대상 부수토지의 면적과 관계없이 고가주택의 부수토지 전체면적에 대한 양도가액은 실지거래가액을 적용하여 양도가액을 산정하는 것임.
○ 서면4팀-2272 (2006.07.14)
1주택 전체의 실지양도가액이 6억원을 초과하면 현행 소득세법 시행령 제156조 규정에 의거 고가주택에 해당하며, 고가주택으로서 1세대 1주택 양도소득세 비과세요건을 갖춘 경우의 양도차익 계산은 소득세법 제95조 제3항 및 동법 시행령 제160조의 규정에 따라 계산하는 것임.