1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 2003년 9월에 A은행 융자금 60백만원과 본인자금 50백만원을 이용하여 총 111백만원을 지급하고 아파트를 취득함
- 위 아파트는 2005년 5월 재건축승인이 이루어지고, 2005년 10월 철거되었으며, 이후 B은행으로부터 이주비 40백만원을 융자받음
- B은행 융자금을 이용하여 A은행 융자금을 상환함
- 2006년 12월 입주권을 양도하였으며, B은행 융자금은 매수인이 승계함
○ 질의내용
상기 B은행 융자금을 A은행 융자금 상환에 이용한 경우 B은행 융자금이 아파트(현재 입주권 상태) 취득가액에 포함되는지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제96조【양도가액】
① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005. 12. 31. 개정)
② 이하 생략
○ 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】(2006. 12. 30. 제목개정)
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정)
가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정)
나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정)
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정)
3. (삭제, 2000. 12. 29.)
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정)
② 이하 생략
○ 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996. 12. 31. 신설)
② 이하 생략
○ 소득세법 시행령 제89조【자산의 취득가액 등】
① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액
2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액
3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 재정경제부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 (2000. 12. 29. 개정)
② 제1항의 규정에 의한 취득가액은 다음 각호의 금액을 포함하지 아니하는 것으로 한다. (1998. 12. 31. 개정)
1. 사업자가 자산을 장기할부조건으로 매입하는 경우에 발생한 채무를 기업회계기준에 따라 현재가치로 평가하여 현재가치할인차금으로 계상한 경우에 있어서의 당해 현재가치할인차금 (1998. 12. 31. 개정)
2. 재정경제부령이 정하는 연지급수입의 경우에 제1항의 취득가액과 구분하여 지급이자로 계상한 금액 (1998. 4. 1. 직제개정)
3. 제98조 제2항 제1호의 규정에 의한 시가초과액 (1998. 12. 31. 신설)
③ 이하 생략
나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판)
○ 서면5팀-1069, 2007.04.02
【질의】
(사실관계)
- 본 질의인은 인천국제공항 건설로 인해 1997년 주택이 신공항고속도로부지로 편입되어 시행사인 인천광역시와 협의 매도하였음.
- 인천시는 이주자에게 이주 및 생계대책으로 공항배우단지 내에 단독주택 75평과 상업용지 10평을 일반분양가 보다 현저히 낮은 가격(단독택지는 조성원가, 상업용지는 감정가)에 분양하였음.
- 분양가와 차액부분은 시공사인 한국도로공사(신공항고속도로)가 납부하여 주었음.
(질의내용)
상기와 같은 경우 택지 및 상업용지의 취득가액은 본인이 실제 납부한 대금만 해당하는지 아니면 한국도로공사가 대납해준 금액까지 합산하여야 하는지 여부
【회신】
「소득세법」제97조에 의하여 거주자의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제하는 필요경비인 취득가액은 동법 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 의미하는 것으로, 여기서 ‘실지거래가액’이라 함은 거래당시 취득자가 당해 자산을 취득함에 있어서 그 대가로 양도자에게 지급한 가액으로서 매매계약서, 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것임
○ 서면4팀-3828, 2006.11.21
【질의】
(사실관계)
1990년 8월 주택 구입시 부인명의로 계약하고 남편명의로 등기하였음.
(질의내용)
주택을 양도하여 실제거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우, 부인명의로 계약한 계약서의 금액이 취득가액으로 인정될 수 있는지 여부
【회신】
실지거래가액에 의한 양도차익을 계산함에 있어 취득가액이라 함은 취득당시 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의하여 확인되는 것을 말하는 것임
○ 서면4팀-128, 2006.01.26
【질의】
(사실관계)
- 총 분양가가 128,976천원이고 국민주택기금 융자분이 40,000천원인 아파트를 분양받아 아래와 같은 일정으로 취득하였음.
ㆍ융자금을 제외한 잔금청산일 : 2004.7.1.
ㆍ주택의 사용검사필증교부일 : 2004.7.16.
ㆍ입주시작일 : 2004.7.26.
ㆍ선수금납부일 : 2004.8.20.
ㆍ소유권이전등기접수일 : 2004.8.20.
(질의사항)
위의 주택의 취득시기는 언제인지.
【회신】
자산의 양도차익을 산정함에 있어서 양도 및 취득시기는 당해 자산의 잔금을 청산한 날이 되는 것이나 다만, 분양받은 아파트로서 잔금청산일까지 완성되지 아니한 경우에는 당해 아파트의 완성일(사용검사필증교부일, 사실상의 사용일 또는 사용승인일 중 빠른 날)이 취득시기가 되는 것임.
이 경우 융자조건부 주택신축분양에 있어서는 금융기관이 분양받은 자를 근저당설정의무자로 한 근저당설정 및 융자를 함으로써 그 융자금이 잔금에 충당되는 날을 잔금청산일로 보는 것임.
【회신】
현행 소득세법상 양도소득세 산정시 적용될 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 같은법 제60조 및 같은법시행령 제115조의 규정에 의한 기준시가에 의하는 것이나, 거래 및 신고내용이 같은법시행령 제170조 재4항의 규정에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의하는 것이며, 소득세법시행령 제170조 제4항에 의거 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 결정함에 있어서 매수인이 거래부동산에 담보된 융자금을 인수하는 조건으로 매매계약이 체결되어 매수자가 이를 이행한 경우 동 융자금의 양도인의 양도가액에 포함되는 것임