※ 붙임 : 관련 참고자료
1. 질의내용 요약
○ 내 용 및 질 의
- 92년 준공된 빌라를 분양이 여의치 않아 수년간 임대를 조건으로 분양하여 임대기간이 종료된 99년 상반기에 당초 임대차계약자가 분양계약을 체결하여 취득한 주택과 당초 임대차계약자가 아닌 제3자가 분양계약을 체결하여 취득한 주택을 양도하는 경우에 조세특례제한법 제99조의 감면대상에 해당하는지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 조세특례제한법 제99조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면】
① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(이에 부수되는 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 신축주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 개정)
1. 자기가 건설한 주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)으로서 1998년 5월 22일부터 1999년 6월 30일까지의 기간(국민주택의 경우에는 1998년 5월 22일부터 1999년 12월 31일까지로 한다. 이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다)사이에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택 (2003. 5. 29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙)
2. 주택건설사업자로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간내에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. (2003. 5. 29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙)
② 「소득세법」 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
③ 제1항의 규정을 적용받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다. (1998. 12. 28. 개정)
④ 제1항의 규정에 의한 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998. 12. 28. 개정)
○ 조세특례제한법 시행령 제99조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면】
① 법 제99조 제1항 본문에서 “당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액”이라 함은 제40조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액을 말한다. (1998. 12. 31. 개정)
② 법 제99조 제1항 제2호 단서에서 “대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택”이라 함은 1998년 5월 21일 이전에 주택건설업자와 주택분양계약을 체결한 분양계약자가 당해 계약을 해제하고 분양계약자 또는 그 배우자(분양계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 분양계약을 체결하였던 주택을 다시 분양받아 취득한 주택 또는 당해 주택건설업자로부터 당초 분양계약을 체결하였던 주택에 대체하여 다른 주택을 분양받아 취득한 주택을 말한다. 다만, 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 주택을 제외한다. (1998. 12. 31. 개정)
③ 법 제99조 제1항 제2호에서 “대통령령이 정하는 주택”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택을 말한다. (1999. 10. 30. 신설)
1. 「주택법」에 의한 주택조합 또는 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업조합(이하 이 조에서 “주택조합 등”이라 한다)이 그 조합원에게 공급하고 남은 주택(이하 이 조에서 “잔여주택”이라 한다)으로서 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 신축주택취득기간(이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다)내에 주택조합 등과 직접 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택 (2005. 2. 19. 개정)
2. 조합원이 주택조합 등으로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간 경과후에 사용승인 또는 사용검사를 받는 주택. 다만, 주택조합 등이 조합원외의 자와 신축주택취득기간내에 잔여주택에 대한 매매계약(매매계약이 다수인 때에는 최초로 체결한 매매계약을 기준으로 한다)을 직접 체결하여 계약금을 납부받은 사실이 있는 경우에 한한다. (1999. 10. 30. 신설)
④ 생략
○ 조세특례제한법 부칙 제29조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례에 관한 경과조치】 (2002. 12. 11 법률 제6762호)
① 이 법 시행전에 종전의 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 규정에 의하여 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나, 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택을 이 법 시행후 양도하는 경우 양도소득세의 감면 및 양도소득세과세대상소득금액의 계산에 관하여는 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다. 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 또는 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택 기준을 적용한다.
② 제99조의 3 제1항 제2호의 규정에 의한 신축주택으로서 이 법 시행전에 당해 신축주택에 대한 공사에 착수하여 2003년 6월 30일 이전에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 경우에는 제99조의 3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다.
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
【질의】
(현황)
ｏ 1992. 4월 준공된 연립주택으로 주택건설사업자가 분양공고하였으나 미분양되어 1992. 4월부터 전세로 살던 중
조세특례제한법 제99조에 의하여 신축주택 취득기간 중에 취득하면 감면받는다 하여 전세금의 일부를 계약금으로 전환하고 동 주택을 취득하였음.
ｏ 또한 1992. 4월부터 취득당시는 물론 현재까지 계속 주거하고 있음.
(질의내용)
ｏ 이 경우 동법 제99조 제2항에서 “매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있는 주택은 제외한다”로 되어 있는 바
다른 자라 함은 국가 이외의 다른 자를 뜻하는 것인지.
또는 본인 이외의 다른 자를 뜻하는 것인지.
또한, 전세를 살던 기간이 감면대상 여부에 영향을 미치는지.
(본인의 견해)
ｏ 다른 자라 함은 국가는 비과세대상이므로 당연히 본인 이외의 자를 말하는 것으로 이해되며, 법에서 별도의 기간을 정하지 아니하였으므로 전세살던 기간은 문제가 안되는 것으로 판단됨.
또한, 본인이 전세살던 집을 해약하여 빈집상태로 만들어 놓고 다른 미분양주택을 취득한 것과 본인이 전세로 살던 미분양주택을 취득한 것은 법에서 목적한 바와 같이 미분양주택을 분양시킨 것이므로 감면대상이라고 생각이 됨.
【회신】
조세특례제한법 제99조 「신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면」조항은 거주자로서 주택건설업자와 1998. 5. 22부터 1999. 6. 31까지의 기간(국민주택의 경우에는 1998. 5. 22부터 1999. 12. 31까지)내에 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 “신축주택”을 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이나,
임대중에 있는 주택을 취득하여 양도하는 경우에는 이에 해당하지 아니하는 것임.
○ 서면4팀-3480 (2006.10.19)
【회신】
1. 「조세특례제한법」 제99조의 규정을 적용함에 있어 1998.5.22.부터 1999.6.30. 까지의 기간 사이에 주택건설사업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함)를 받은 신축주택의 고가주택 판정기준은 동법 부칙(2002.12.11. 법률 제6762호) 제29조 제1항의 규정에 의해 판단하는 것으로서, 고급주택 기준 중 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날(자기가 건설한 주택의 경우는 사용승인 또는 사용검사를 받은 날) 당시의 면적기준(공동주택의 경우 전용면적 165㎡ 이상)과 양도당시의 가액기준(기준시가 또는 실지거래가액 중 낮은 가액이 5억원 초과)을 모두 충족하면 고가주택에 해당하여 동규정의 감면을 적용받을 수 없는 것임.
2. 귀 질의와 관련된 유사사례(서면4팀-2885, 2006.8.21. ; 서면4팀-1111, 2005.7.1. ; 재경원재산46014-67, 1996.2.9.)를 참고하기 바람.
【질의】
1) 주택경기 활성화 차원에서 1999년 6월 30일까지 공동주택 분양계약을 체결할 때, 향후 5년간에 대해 양도소득세를 면제한다는 보도를 접하였음. 질의내용은 공동주택 분양계약 내용이 다음과 같은 상황에서도 적용되어 1999년 6월 30일까지 계약을 할 때 양도소득세를 면제받을 수 있는 지의 내용임.
2) 계약하고자 하는 아파트의 계약조건은 분양을 조건으로 일단 전세보증금을 납부하여 임대차계약서를 작성하고, 전세기간 만료후 필히 분양전환하는 조건으로 계약하는 상황이며, 분양전환에 대해서는 특약사항으로 임대차계약서에 명시되어 있으며, 만일 분양전환을 하지 않을 때에는 총분양가에서 위약금 10％를 공제한다는 내용도 기재되어 있음.
3) 상기 계약조건(분양조건부 전세계약)에서도 2년후 분양전환할 때에 현재 시점을 기준으로 계약이 이루어진 것으로 하여 분양계약에 따른 양도소득세 면제기준에 포함될 수 있는지 질의함.
【회신】
1. 거주자로서 주택건설업자와 1998. 5. 22부터 1999. 6. 30까지의 기간 내에 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 조세감면특례법 제99조 제1항의 규정에 의한 “신축주택”(소득세법시행령 제156조에 해당하는 고급주택은 제외함)을 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감하는 것임.
2. 본 질의의 신축주택을 2년후 분양하기로 하는 분양조건부 임대차계약은 매매계약이 아닌 것이므로 상기 2.의 감면규정을 적용받을 수 없는 것임.