1. 질의내용 요약
[사실관계]
- 97.8월 국민주택 규모 아파트 5호(당시 전입 사실 없음)를 매입하여 임대 중 1호를 처분
- 2000.9월 국민주택 규모 아파트 1호(당시 전입 사실 있음)를 매입하여 현재까지 임대하고 있음
- 2002.8월 위 5호에 추가하여 국민주택 규모 아파트 1호(2001.12.31. 이전 매매계약을 체결하고 최초 계약금을 지불하였으며, 분양권을 승계취득)를 매입하여 2000.9.15. 임대사업에 포함(2000.9.15. 임대사업자등록)
- 임대사업자등록(4호는 97.8.22, 1호는 2000.9.15, 추가된 1호는 2002.8)
[질의사항]
- 이 경우 5호에 대해 장기임대주택 대한 양도소득세 감면 대상이 되는지
- 기준일은 추가된 1호의 2000.9월을 기준으로 하는지
- 6호에 대해 신축주택임대에 대한 양도소득세 감면 대상이 되는지
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
※ 조세특례제한법 제97조 “장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면” 여부에 대해서는 질의자의 기 질의에 대해 서면5팀-471(2007.2.6)호로 기 회신한 내용과 동일한 내용이므로 생략함
○ 조세특례제한법 제97조의 2【신축임대주택에 대한 양도소득세 감면 특례】(2001. 12. 29. 제목개정)
① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 이 조에서 “신축임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제한다. (2001. 12. 29. 개정)
1. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 건설임대주택 (1999. 12. 28. 신설)
가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택 (1999. 12. 28. 신설)
나. 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1999. 12. 28. 신설)
2. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) (1999. 12. 28. 신설)
가. 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택 (1999. 12. 28. 신설)
나. 제1호 나목에 해당하는 주택 (1999. 12. 28. 신설)
② 제97조 제2항 내지 제4항의 규정은 신축임대주택에 관하여 이를 준용한다. (1999. 12. 28. 신설)
○ 조세특례제한법 시행령 제97조의 2【신축임대주택에 대한 양도소득세 감면 특례】(2001. 12. 29. 제목개정)
① 법 제97조의 2 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 거주자”라 함은 1호 이상의 신축임대주택(법 제97조의 2 제1항의 규정에 의한 신축임대주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 거주자를 말한다. (2001. 12. 31. 개정)
나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면5팀-1260, 2006.12.15
【질의】
(사실관계)
- 아파트 1호 : 2000.2.24. 잔금청산하고 소유권이전등기함.
(전용면적 : 49.63㎡, 계약일 : 1997.11.25., 취득 당시에 입주한 사실 없음)
- 아파트 2호 : 1999.7.23., 1999.8.18. 취득
(전용면적 : 각 46.76㎡, 전소유자 입주한 사실 있음)
- 1999.12.7. 임대주택법 제6조의 규정에 의하여 관할구청에 임대사업자등록
- 1999.12.14. 관할세무서에 사업자등록 및 현재까지 종합소득세 신고함.
- 2006.11월 상기 주택 모두 양도
(질의사항)
조세특례제한법 제97조의 2(신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례)에 해당하여 양도소득세가 감면되는지 여부에 대하여 다음과 같이 질의함.
〈갑설〉 양도소득세 모두 감면특례에 해당되지 않음. 임대주택 3호 중 2호는 취득 당시 입주된 사실이 있기 때문임.
〈을설〉 양도소득세 모두 감면특례에 해당됨. 조세특례제한법 시행령 제97조의 2 제1항에서 법 제97조의 2 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 거주자”라 함은 “1호 이상의 신축임대주택을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 거주자를 말한다.”라고 규정하였는바 여기에서 1호 이상의 신축임대주택은 법 제97조의 2 제1항의 규정에 의한 신축임대주택으로 규정하였고, 2호 이상의 주택이란 법 제97조 2 제1항의 규정에 의한 신축임대주택으로 규정하였고, 2호 이상의 주택이란 법 제97조의 2 제1항의 규정에 의한 주택으로 한정하지 아니하였기 때문임.
〈병설〉 임대주택 3호 중 취득 당시 입주사실이 없는 주택 1호는 감면대상이고, 입주사실이 있는 주택 2호는 감면대상이 아님. 이유는 조세특례제한법 제97조의 2와 같은법 시행령 제97조의 2 제1항에서 규정한 바와 같이 1호 이상의 신축임대주택을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 거주자에 해당하기 때문임.
【회신】
1. 「조세특례제한법」 제97조의 2 규정에 의하여 1호 이상의 신축임대주택(동법 동조 제1항의 규정에 의한 신축임대주택을 말함)을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 거주자가 동법 동조 제1항 제1호에 규정한 임대주택법에 의한 건설임대주택 또는 동법 동조 제1항 제2호에서 규정하는 임대주택법에 의한 매입임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제하는 것임.
2. 위 “1”에서 말하는 임대주택법에 의한 매입주택이란 1999.8.20.이후 신축된 주택 또는 1999.8.19. 이전에 신축된 공동주택으로서 1999.8.20. 현재 입주된 사실이 없는, 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999.8.20.이후 취득(1999.8.20.부터 2001.12.31.까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한함) 및 임대를 개시한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한함)을 말하는 것임.
○ 서면4팀-507, 2006.03.06
【질의】
(내용)
- 2001년 5월에 기존주택 2채(21평형아파트, 11호가 있는 다가구 주택1채)를 매입하여 고양시로부터 주택임대사업자의 자격을 확인받아 관할 세무서(고양)에 주택임대사업자등록을 하였음.
- 2006년 5월이면 임대의무기간 5년이 끝나 임대주택을 매도하고자 함.
(질의)
- 위의 경우 5년이상 임대한 임대주택을 매도하는 경우 양도소득세 감면여부
- 양도소득세 감면을 받으려면 임대의무기간 종료후 언제까지 양도하여야 하는지.
【회신】
1. 조세특례제한법 제97조의 2 제1항 제2호의 규정에 의한 신축임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면 특례대상 주택에는 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999.8.20. 이후 취득(1999.8.20.부터 2001.12.31.까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하는 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다)을 포함하여 2호 이상을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 해당하는 것임.
2. 소득세법 제89조 제1항 제3호의 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서 위의 1.에 해당하는 매입임대주택은 임대의무기간이 종료한 후에도 양도일까지는 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것임.
【질의】
조세특례제한법 제97조의 2의 신축임대주택에는 분양권을 구입하여 취득하는 주택도 해당하는지 여부
【회신】
현행 조세특례제한법 제97조의 2 제1항 제2호에서 규정하는 양도소득세 면제대상이 되는 매입임대주택에는 타인에게 분양권을 구입하여 취득하는 임대주택을 포함하지 아니하는 것임.
○ 재재산-868, 2004.07.14
【질의】
본인은 장기임대공동주택 임대 업자로서 귀부에 ‘입주한 사실이 없는 아파트를 분양권전매로 매입하였을 경우 법정기간 임대후 매도시 과세여부’에 관하여 질의(2003.5.7.)한바 있음.
이에 대하여 귀부에서 재산세제과-199(2004.2.13.)로 보내준 회신문은 확인했음.
그러나 9개월여(국세청에 질의한때 부터는 18개월)만에 보내주신 귀 회신문은 본인이 질의한데 대한 답변이 전연 충족되지 못하였음.
동 회신문에 “타인으로부터 분양권을 구입하여 취득하는 경우는 포함되지 아니한다”라고 한 대목에 대하여 그 근거가 어디에 있느냐고 물은 것이 본인의 질의의 요지이고, 질의의 전부였음. 이 건에 대하여 국세청에 질의했을 때에도 동일한 내용으로 질의핵심을 피한채 회신을 하면서 더 물을 것이 있으면 재경부에 질의하라 하기에 귀 부에 질의한 것임.
환언하면 그 근거가 있느냐 없느냐는 것이고
있다면 그것이 어디에 있고, 없다면 어떻게 이러한 세정(稅政)을 펼치게 되었는가 하는 것임. 여사한 내용을 충족시켜 다시 회신하여 주길 바람.
【회신】
우리부에서 기 회신(재경부재산세제과-199, 2004.2.13.)한 바와 같이 조세특례제한법 제97조의 2(신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례)의 규정을 적용함에 있어서 임대주택법에 의한 매입임대주택의 경우에는 같은 조 제1항 제2호의 규정에 의하여 1999.8.20. 이후 취득 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한함)으로서 1999.8.20.부터 2001.12.31.까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한하여 적용함. 분양권 전매로 주택을 취득하는 경우에는 이미 매매계약이 체결되어 계약금이 지급된 것을 매입하여 임대하는 것이므로 포함되지 아니함.
○ 서면4팀-395, 2006.02.27
【질의】
재건축 원조합원 취득아파트와 분양권승계 취득아파트의 경우 조세특례제한법 제97조의 2 매입임대주택에 포함되는지 여부
【회신】
임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999.8.20. 이후 취득(1999.8.20.부터 2001.12.31.까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다)에는 재건축 원조합원 자격으로 취득하는 아파트와 타인으로부터 분양권을 구입하여 취득하는 경우는 포함되지 아니하는 것임.