※ 붙임 : 관련 참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 부산시 ○○○ 소재 주공아파트(A)를 취득 및 거주하다가 관할 구청으로부터 재건축 허가가 났다고 하여 2001.11.27이주비를 대출을 받음.
- 2001.12.13. 부산시 ○○○소재 아파트(B)를 취득 이사 후 현재까지 거주함.
- 2006.2.10. 재건축된 아파트(A')의 사용승인이 나서 현재 살고 있는 집(B)을 팔고 재건축아파트로 이사를 할 예정.
○ 질의내용
- 2006년 2월 10일 안으로만 재건축된 아파트(A')로 이사를 하면 1가구 2주택 대상이 아닌 것으로 사료되며, 이 경우 재건축기간 중 취득한 주택(B)의 양도시 비과세 해당여부에 대한 질의
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】
① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)
② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설)
○ 소득세법시행령 제156조의 2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】
② 법 제89조 제2항 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 제3항 내지 제11항의 규정에 해당하는 경우를 말한다. (2005. 12. 31. 신설)
⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 “대체주택”이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 동조 동항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 신설)
1. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것 (2005. 12. 31. 신설)
2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 거주할 것 (2005. 12. 31. 신설)
3. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 대체주택을 양도할 것 (2005. 12. 31. 신설)
○ 도시 및 주거환경정비법 제28조 【사업시행인가】
① 사업시행자(제8조 제1항 내지 제3항의 규정에 의한 공동시행의 경우를 포함하되, 사업시행자가 시장ㆍ군수인 경우를 제외한다)는 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 제30조의 규정에 의한 사업시행계획서(이하 “사업시행계획서”라 한다)에 정관등과 그 밖에 건설교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 한다.
③ 시장ㆍ군수는 제1항의 규정에 의한 사업시행인가(시장ㆍ군수가 사업시행계획서를 작성한 경우를 포함한다)를 하거나 그 정비사업을 변경ㆍ중지 또는 폐지하는 경우에는 건설교통부령이 정하는 방법 및 절차에 의하여 그 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.
나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면5팀- 50, 2007.01.04
【질의】
(재건축 아파트)
- 1979.7. : 아파트(A) 매입
- 2002.3.25.: 사업시행인가
- 2006.12.: 재건축 아파트 준공예정( 중도에 처분한 아파트)
- 1988.9.: 아파트(B) 취득
- 2004.3.: 양도 후 양도소득세 납부 완료
(재건축기간중 취득한 아파트)
- 2002.9.: 거주용 주택(C) 매수 전세대원 4년 이상 거주
- 2007년: 당해주택 양도예정
재건축아파트(A) 준공 후 1년 안에 C주택을 양도할 경우 양도소득세가 과세되는지.
【회신】
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 "대체주택"이라 한다)을 취득한 경우로서「소득세법 시행령」제156조의 2 제5항 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 154조 제1항의 규정을 적용하는 것이나, 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행일 현재 다른 주택을 소유하고 있는 경우에는 그러하지 않는 것임.
○ 서면5팀-498, 2006.10.24
【회신】
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업의 시행기간동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 “대체주택”이라 한다)을 취득한 경우로서 소득세법시행령 제156조의 2 제5항 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정에 따라 양도세가 비과세되는 것임. 이 경우 재개발사업 시행기간의 기산일은 당해 사업 시행인가일이 되는 것임.
○ 서면5팀-262, 2006.09.27
1. 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대해 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하에서 “대체주택”이라 한다)을 취득하는 경우로서 「소득세법 시행령」 제156조의 2에서 규정하는 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 동법 시행령 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것이고,
2. 거주사실 없는 1주택을 소유한 1세대가 당해 주택에 대한 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 취득한 주택을 양도하는 경우 소득세법 시행령 제156조의 2 제5항을 적용받을 수 없는 것임.
○ 서면4팀-3819, 2006.11.20
【회신】
1. 1세대 2주택을 소유하던 거주자가 그 중 하나의 주택이 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행으로 2005.12.31. 이전에 관리처분인가되고 사실상 주택이 멸실된 이후부터 재개발 또는 재건축주택의 완성일 전에 나머지 1주택을 양도하는 경우 양도하는 주택이 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제154조 제1항의 규정에 해당하면 양도소득세를 비과세(고가주택 제외) 받을 수 있는 것임.
2. 또한 소득세법시행령 제155조 제1항의 규정에 의거 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 새로운 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것이며, 이때 새로 취득하는 주택이 기존주택을 멸실하고 재건축한 경우에는 기존주택의 취득일을 주택의 취득일로 보는 것임.
3. 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택이라 함은 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시 지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)인 것을 말하는 것이며(고가주택은 제외), 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실, 도괴, 노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산하는 것임.