1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 각각 100평의 토지를 소유한 10명의 지주가 부상복합아파트를 신축 분양하는 사업을 하려고 함(아파트 100채, 상가 10채)에 있어 다음과 같은 경우 과세문제에 대해 질의함.
․ 10명의 지주가 주택건설사업 면허가 있는 등록업자와 공동사업주체(개인사업자)가 되어 상기 사업을 시행하며, 완료 후 지주들에게는 아파트 1채씩을 제공하고 나머지는 등록사업자가 일반분양함으로써 건축비에 충당하고 수익을 향유함.
․ 10명의 지주가 조합을 결성하여 주상복합아파트를 건설 완공 후 10명의 지주는 아파트 각 1채씩을 소유하고 나머지는 일반분양함으로써 건축비에 충당하고 수익은 지주가 향유함.
․ 10명의 지주가 보유 토지를 토지신탁회사에 신탁을 하고 토지신탁회사는 사업시행사가 되어 동 토지 위에 주상복합아파트를 건설하여 지주에게는 아파트 1채씩을 제공하고 나머지는 일반분양하여 건축비에 충당하고 수익은 신탁회사가 향유함.
○ 질의내용
상기의 경우 공동사업계약을 맺는 시점에 토지를 현물출자한 것으로 보아 지주에게는 양도소득세가 과세되고, 토지의 현물출자가액은 총수입금액(분양가액)에 대응하는 필요경비(분양원가)로 보고 사업소득금액을 계산하는지 여부.
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
Ο 소득세법 제19조 【사업소득】
① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.(1994.12.22개정)
6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득
12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득
Ο 소득세법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】
법 제19조 제1항 제12호에서 대통령령이 정하는 부동산매매업이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.
Ο 소득세법 기본통칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】
① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.
1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우
2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우
3. 토지를 개발하여 주택지공업단지상가묘지 등으로 분할판매하는 경우(공유수면매립법 제14조의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함)
Ο 소득세법 시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】
① 법 제19조 제1항 제6호에서 “대통령령이 정하는 주택신축판매업”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.
1. 주택을 건설하여 판매하는 사업
Ο 소득세법 시행령 제55조【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】
① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다.
1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용. 이 경우 사업용 외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다. (1998. 12. 31 개정)
2.부동산의 양도당시의 장부가액(주택신축판매업과 부동산매매업의 경우에 한한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조의 규정을 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다. (2000. 12. 29 개정)
거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 소득세법 제88조 제1항의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 공동사업자인 주택신축판매업자 또는 부동산매매업자의 사업소득금액을 계산함에 있어서 현물출자된 토지는 소득세법시행령 제55조 제1항의 규정에 의하여 "공동사업에 현물출자한 당시의 가액"을 총수입금액에 대응하는 필요경비로 계산하는 것임.
현물출자한 출자당시의 가액은 ① 법인세법시행령 제89조 제1항에 해당하는 가격, ② 법인세법시행령 제89조 2항 제1호의 감정가액(이 경우 소급 감정가액은 불인정), ③ 상속세법 제61조의 개별공시지가(지가급등지역의 경우 공시지가에 배율을 곱하여 산정)의 순서대로 적용하여 산정된 가액에 취득세․등록세 기타 부대비용을 가산한 금액으로 하는 것임.
Ο 소득46011-2851, 1999.07.16
공동사업자로 구성된 채권단이 공사 중단된 분양목적의 건물을 완공하여 분양건물의 일부를 시공업자에게 공사비로 대물변제한 경우 대물변제한 분양건물에 상당하는 금액은 사업소득의 총수입금액에 산입하는 것임.
Ο 서면1팀-1579, 2004.11.30.
귀 질의의 경우 공동으로 연립주택을 신축하여 당해 거주자 본인이 거주할 목적으로 각각 1세대씩 소유하고 남은 잔여세대를 건설업자에게 공사비로 대물변제한 것은 소득세법 제19조 제1항 제6호 및 같은 법 시행령 제32조의 주택신축판매업에 해당하는 것이며, 그 총수입금액의 수입시기는 소유권이전등기일 전에 그 대금을 청산하거나 사용수익한 사실 없으면 소유권이전등기일로 하는 것임.
Ο 소득46011-3608, 1996.12.27
거주자들이 공동으로 주택을 신축하여 본인들이 거주할 1주택씩에 대하여는 공동지분을 교환등기하여 자가사용하고 잔여주택은 일반분양하는 경우 공동사업자 본인들이 자가사용하는 1주택에 대하여는 당해 주택신축판매 공동사업자의 소득금액계산에 있어서 총수입금액에 산입하지 아니하는 것임.
1. 2인 이상이 상호 출자하여 공동사업을 경영함에 있어서, 당해 출자자가 주택 부수토지의 일부를 현물출자하여 그 자산이 사실상 유상으로 이전되는 경우에는 소득세법 제4조 제3항의 규정에 따라 토지의 양도에 해당하여 양도소득세 과세대상이 되는 것이며,
2. 당해 공동사업자가 주택신축판매업자로서 외주로 공사한 건설자에게 신축한 국민주택규모 이하인 주택으로 대물변제한 경우, 그 변제가액은 건설업의 총수입금액으로써 종합소득세 과세대상이 되는 것임.
또한, 이때에 대물변제 받은 주택을 시공자가 매도한 가액은 시공자의 건설업 총수입금액이 되는 것임.
Ο 서면1팀-490, 2005.05.09.
2인 이상의 공동주택 소유자들이 기존주택을 철거하고 당해 토지에 주택을 신축함에 있어 자가사용하는 1주택을 제외한 잔여주택을 일반인에게 분양하거나 시공사에게 공사비로 대물변제하는 경우 대물변제한 분양건물에 상당하는 금액은, 소득세법 제24조 제1항의 규정에 의하여 일반분양하는 잔여세대의 아파트 등의 분양대금을 합계한 금액으로 하여 당해 공동사업의 소득금액계산상 총수입금액에 산입하는 것이며,
그 수입시기는 같은 법 시행령 제48조 제11호의 규정에 의하여 그 ‘대금을 청산한 날’로 하되 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기·등록일 또는 사용수익일을 수입시기로 하는 것임.
Ο 서면1팀-443, 2005.04.26.
1. 공동사업이라 함은 민법상의 조합계약에 의하여 2인 이상이 그 지분 또는 손익분배의 비율, 대표자 기타 필요한 사항 등을 정하여 공동으로 출자하여 공동으로 경영하고 당사자 전원이 그 사업의 성공여부에 대해 이해관계를 가지는 사업을 말하는 것으로서 공동사업자로 사업자등록을 신청하는 경우에는 각자의 출자지분 및 손익분배의 비율, 대표자 기타 필요한 사항 등을 정한 동업계약서를 첨부하여야 하는 것이며, 단독사업인지 공동사업인지 여부는 동업계약서의 진실성 등 구체적인 사실관계를 조사ㆍ확인하여 판단할 사항임.
2. 2인 이상의 주택소유자들이 보유하던 주택을 철거하고 국민주택규모를 초과하는 주택과 상가를 신축하여 각각 1세대씩 배정받는 경우에는 이를 재화의 공급으로 보지 아니하고 당해 공동사업자의 소득금액 계산에 있어서 총수입금액에 산입하지도 아니하는 것이나, 잔여주택 또는 상가를 일반인에게 분양하거나 시공사에게 공사비로 대물변제하는 경우에는 재화의 공급으로서 부가가치세가 과세되고 사업소득의 총수입금액에 산입하는 것이며, 이 경우 부가가치세 및 종합소득세 납세의무자는 기존 주택소유자들이 되는 것임.
3. 주택을 신축하여 판매하는 사업자가 국민주택규모를 초과하는 주택과 상가를 신축함에 있어 기존 주택소유자들로부터 토지를 양도받고 그 대가로 신축주택을 1세대씩 배정한 후에 잔여주택 및 상가를 일반분양하는 경우 기존 주택소유자들에게 배정하는 주택의 건설용역 및 일반분양하는 잔여주택과 상가의 공급에 대하여는 각각 부가가치세가 과세되고 당해 사업자의 총수입금액에 산입하는 것이며, 이 경우 부가가치세 및 종합소득세 납세의무자는 당해 주택을 신축하여 판매하는 사업자가 되는 것임.
4. 귀 질의의 경우 2인 이상의 기존주택 소유자들이 공동사업을 하여 주택 및 상가를 신축한 후에 상가를 시공사에게 공사비로 대물변제한 것인지, 아니면 기존주택 소유자들은 단순히 시공사에 토지를 양도하였을 뿐이고 당해 토지를 양도받은 시공사가 주택 등을 신축하여 기존주택 소유자에게 토지양도의 대가로서 주택을 각각 1세대씩 배정하고 상가는 일반분양하여 공사비에 충당한 것인지 여부는 당사자간의 계약내용 기타 구체적인 사실관계 등을 종합적으로 조사ㆍ확인하여 판단할 사항임.