붙임 : 관련 참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
< 소유주택 >
- A주택 : 1년 이상 2년 미만 소유(서울 소재)
- B주택 : 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주(서울 소재)
- C주택 : 새로 취득한 주택(서울 소재)
○ 질의내용
(1) 3주택 중 A주택을 먼저 양도하는 경우 1세대 3주택 중과 여부
(2) 3주택 중 A주택 양도 후 B주택(양도가액 6억 초과하는 고가주택임)을 양도하는 경우 일시적 2주택 비과세 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제89조【비과세양도소득】
① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
1 ~ 2. 생략
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)
4. (삭제, 2005. 12. 31.)
② 생략
○ 소득세법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】
① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
1. 이하 생략
② 이하 생략
○ 소득세법 시행령 제155조【1세대 1주택의 특례】
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. (2002. 12. 30. 후단개정)
② 이하 생략
○ 소득세법 시행령 제156조【고가주택의 범위】(2002. 12. 30. 제목개정)
① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)
② 이하 생략
○ 소득세법 시행령 제160조【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】(2002. 12. 30. 제목개정)
① 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하는 때에는 6억원에 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. (2002. 12. 30. 개정)
1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 (2002. 12. 30. 개정)
양도가액 ― 6억원
법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익 × ─────────
양도가액
2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 (2002. 12. 30. 개정)
양도가액 ― 6억원
법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 × ─────────
양도가액
② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조 제2항의 규정을 준용한다.
○ 소득세법 시행령 제167조의 3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】
① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)
1.「수도권정비계획법」 제2조 제1호의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2005. 2. 19. 개정)
가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조 제3항ㆍ제4항의 규정에 의한 읍ㆍ면 (2005. 2. 19. 개정)
나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역 (2003. 12. 30. 신설)
2. 법 제168조에 의한 사업자등록과 「임대주택법」 제6조에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록 등”이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 「임대주택법」 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대주택법」 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다. (2005. 5. 31. 개정)
가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)ㆍ군에서 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003. 12. 30. 신설)
나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003. 12. 30. 신설)
다. 「임대주택법」에 의하여 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(동법에 의하여 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택. 이 경우 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 5. 31. 개정)
3. 「조세특례제한법」 제97조ㆍ제97조의 2 및 제98조의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 임대주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택(이하 이 조에서 “감면대상장기임대주택”이라 한다) (2005. 2. 19. 개정)
4. 종업원(사용자와 제98조 제1항 각호의 규정에 의한 특수관 계에 있는 자를 제외한다)에게 무상으로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 당해 무상제공기간이 10년 이상(이하 이 조에서 “의무무상기간”이라 한다)인 주택(이하 이 조에서 “장기사원용주택”이라 한다) (2003. 12. 30. 신설)
5. 「조세특례제한법」 제99조 및 제99조의 3의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 신축주택 (2005. 2. 19. 개정)
6. 제155조 제6항 제1호의 규정에 해당하는 문화재주택 (2003. 12. 30. 신설)
7. 제155조 제2항의 규정에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한한다) (2003. 12. 30. 신설)
8. 저당권의 실행으로 인하여 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로서 취득일부터 3년이 경과하지 아니한 주택 (2006. 2. 9. 개정)
8의 2. 1세대의 구성원이 「영유아보육법」 제13조의 규정에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다)의 인가를 받고 법 제168조의 규정에 따른 사업자등록을 한 후 5년 이상(이하 이 조에서 “의무사용기간”이라 한다) 가정보육시설로 사용하고, 가정보육시설로 사용하지 아니하게 된 날부터 6월이 경과하지 아니한 주택(이하 이 조에서 “장기가정보육시설”이라 한다) (2006. 2. 9. 개정)
9. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 일정 규모 이하의 소형주택 (2003. 12. 30. 신설)
10. 1세대가 제1호 내지 제8호 및 제8호의 2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택(이하 이 조에서 “일반주택”이라 한다) (2005. 12. 31. 개정)
② 이하 생략
나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판)
○ 서면4팀-2551, 2007.08.31
양도소득세의 중과세율(60％)이 적용되고 장기보유특별공제가 배제되는 「소득세법시행령」제167조의 3의 규정에 의한 1세대3주택 이상에 해당하는 주택의 범위를 판정함에 있어서는 서울ㆍ경기도ㆍ광역시에 소재하는 주택(다만, 광역시 중에서 군지역 및 경기도 중에서 읍ㆍ면지역에 있는 주택 중 국세청 기준시가 3억원 이하 주택은 제외)과 그 외의 지역에 소재하는 주택으로서 국세청 기준시가 3억원을 초과하는 주택을 기준으로 하는 것이며, 이 경우 양도하는 주택이「소득세법 시행령」 제167조의 3 제1항 각 호에 해당하는 때에는 중과세율 적용대상에서 제외하는 것임.
○ 서면4팀-1760, 2005.09.27
【질의】
(사실관계)
A주택 : 1999.3. 취득하여 현재까지 거주하고 있음.(○○시 소재)
B주택 : 2005.5.에 1/6지분으로 증여받음(△△시 소재)
C주택 : 2005.6. 취득(△△시 소재)
(질의사항)
1. 상기 B주택을 양도하는 경우 양도세율이 중과세율(60％)이 적용되는지.
2. 상기 B주택을 양도한 후에 A주택을 양도하는 경우 소득세법 시행령 제155조 제1항의 일시적 2주택자의 1세대 1주택 비과세 특례 규정에 따라 양도소득세가 비과세되는지.
【회신】
1. 서울ㆍ경기도ㆍ광역시에 소재하는 주택(다만, 광역시 중에서 군 지역 및 경기도 중에서 읍ㆍ면지역에 있는 주택 중 국세청 기준시가 3억원 이하 주택은 제외) 3채를 보유하고 있는 1세대가 그 중 1주택을 양도하는 경우에는 60％의 양도소득세 세 율(중과세율)이 적용됨.
2. 소득세법 시행령 제155조 제1항의 규정을 적용함에 있어 양도시점을 기준으로 일시적인 2주택의 비과세특례 대상여부를 판정하는 것으로, 3주택을 소유하던 1세대가 1주택을 먼저 처분하고 나머지 2주택 중 새로운 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도함에 있어 양도하는 주택이 소득세법 시행령 제154조 제1항의 규정에 의한 비과세 요건을 충족한 경우 양도소득세는 비과세됨.
3. 생략
○ 재산46014-10135, 2002.11.22
Ⅰ. 개요
2002. 11. 14 개최된 2002년도 제3차 법령심사협의회에서 심의·결정된 양도소득세분야 예규개선 내용
Ⅱ. 법령심사협의회 심의·결정사항
[1] 생략
[2] 제2002-5호 양도소득세 관련해석
■ 안건내용
1세대가 3주택인 경우 먼저 양도하는 2주택이 모두 과세대상인지, 아니면 1주택 양도(과세)후 두 번째 주택 양도시 양도시점을 기준으로 소득세법시행령 제155조 제1항(비과세특례규정)에 해당하는 종전주택은 비과세대상인지 여부
〈1안〉 먼저 양도하는 2주택은 모두 과세(현행예규)
〈2안〉 양도시점을 기준으로 소득세법 시행령 제155조 제1항에 해당하면 비과세(예규변경)
■ 심의결과 :〈2안〉(예규변경)
가. 생략
나. 새로운 예규의 적용시기
새로운 예규는 2002. 11. 23 이후 최초로 결정(신고 포함)하는 분부터 적용한다.
다. 생략