※ 붙임 : 관련 참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 80년에 매입한 서울 00동의 아파트에 거주하면서 2004년 4월 ■■동에 소재하는 재건축 사업승인된 입주권을 추가 취득하였음.
- ■■동의 아파트는 2003.6월 재건축 사업승인후 재건축중이며 2008.8월 준공예정임.
○ 질의내용
위의 경우 00동의 거주하는 아파트를 언제까지 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있는지요?
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제89조【비과세양도소득】
① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
1 ~ 2. 생략
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)
4. (삭제, 2005. 12. 31.)
② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설)
○ 소득세법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】
① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
1. 이하 생략
○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정)
1-3 생략.
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.
5. -6. 생략.
② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다.
○ 소득세법 시행령 제156조의 2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】
① 법 제89조 제2항 본문에서 “대통령령이 정하는 1세대”라 함은 제154조의 규정에 따른 1세대를 말한다. (2005. 12. 31. 신설)
② 법 제89조 제2항 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 제3항 내지 제11항의 규정에 해당하는 경우를 말한다. (2005. 12. 31. 신설
④ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 1년이 경과하여 종전의 주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (2005. 12. 31. 신설)
1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업(이하 “주택재개발사업”이라 한다) 또는 동법에 따른 주택재건축사업(이하 “주택재건축사업”이라 한다)의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 거주할 것 (2005. 12. 31. 신설)
2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 종전의 주택을 양도할 것 (2005. 12. 31. 신설)
나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판)
○ 서면5팀-2783, 2007.10.19
【제목】
1주택을 소유한 1세대가 2005.12.31. 이전에 조합원입주권을 승계취득하고 당해 주택이 완공되어 일시적 2주택이 된 후 1년 이내에 종전주택(요건충족)을 양도한 경우 양도소득세가 비과세됨.
【질의】
(사실관계)
〈주택 보유현황〉
① 주택 A(매도하고자 하는 일반주택)
- 현재 거주 아파트는 일산에 소재하고 있으며 9년간 거주 중임.
② 재건축 아파트 입주권
- 취득시기 : 2005.3.18.
- 관리처분계획인가일 : 2005.3.18.
- 입주예정일 : 2008.1.
(질의내용)
- 현재 거주하는 아파트를 언제까지 처분하여야 비과세가 적용되는지 여부
【회신】
1주택을 소유한 1세대가 2005.12.31 이전에 조합원입주권을 승계취득하고 당해주택이 완공되어 일시적으로 2주택이 된 경우, 새로운 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하고, 양도일 현재 동 주택을 3년 이상 보유(서울특별시, 과천시, 및 「택지재발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발 예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상)한 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 비과세(단, 양도당시 실지거래가액 6억원을 초과하는 고가주택 부분은 제외)하는 것임.
○ 서면5팀-218, 2008.01.30
【제목】
입주권을 취득하여 재건축된 주택인 경우 재건축주택의 취득시기는 주택의 사용검사필증 교부일(또는 사용일)이 되는 것임
【질의】
(사실관계)
- A아파트 : 2005년 7월 취득, 경기도 수원시 소재
- B아파트 :
ㆍ분양권 취득시기 : 2005년 10월
ㆍ사업시행인가일 : 2005.5.17.
ㆍ관리처분계획인가일 : 2005.12.27.
ㆍ입주예정일 : 2009년 1월
(질의내용)
- A아파트를 B아파트 취득일로부터 1년 이내 양도하는 경우 비과세가 적용되기 위한 B아파트의 취득시기가 사용승인일 기준인지 아니면 등기일 기준인지 여부
【회신】
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것이며,
여기에서 “다른주택”이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행인가일(2005.5.31. 이전) 또는 관리처분게획 인가일(2005.6.1. 이후) 이후에 재건축조합의 조합원으로부터 그 조합원의 ‘입주자로 선정된 지위’를 승계받아 취득한 재건축주택인 경우 그 재건축주택의 취득시기는 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호의 규정에 따라 당해 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임.
○ 서면5팀-309, 2008.02.19
【제목】
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원 입주권을 소유하다 1주택을 양도하는 경우 비과세요건
【질의】
(사실관계)
- 1990년 서울 송파구 ○○동 소재 아파트를 부친사망으로 별도세대를 구성하는 자녀(이하 갑)가 상속받음. (상속당시 1세대 1주택)
- 1997년 서울 서초구 ○○동 소재 아파트 내 상가를 갑의 명으로 취득
- 1997년 취득한 상가가 2006년 10월 재건축 관리처분계획인가를 받음.
- 2006년 10월 관리처분계획인가 결과 상가 대신 아파트 입주권을 받음(사용승인일 예정일 : 2009년)
(질의내용)
- 2006년 10월 관리처분계획인가에 따라 상가 대신 아파트 입주권을 받았을 때 아파트 입주권 취득으로 보는지 여부
- 아파트 입주권 취득으로 본다면 취득일을 2006년 10월 관리처분계획인가일로 보는지 아니면 1997년 상가 취득일로 보는지 여부
- 상기 입주권 외 아파트(1990년 상속받아 3년 보유 2년 거주 충족)를 양도시 비과세 적용 여부
【회신】
국내에 1주택을 소유한 1세대(「소득세법 시행령」제154조의 규정에 따른 1세대를 말함. 이와 같음)가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권(「소득세법」제89조 제2항 본문의 규정에 따른 조합원입주권을 말함. 이하 같음)을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원 입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 1년이 경과하여 종전의 주택을 양도하는 경우로서 아래 “가” 및 “나”의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 「소득세법 시행령」제154조 제1항의 규정을 적용하는 것임.
가. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업(이하 “주택재개발사업”이라함) 또는 동법에 따른 주택재건축사업(이하 “주택재건축사업”이라 함)의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(「소득세법 시행규칙」제75조의 2 제1항에 규정된 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함함)하여 1년 이상 거주할 것
나. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 종전의 주택을 양도할 것