1. 질의내용 요약
[사실관계]
○ 건물 현황 : 강원도 춘천시 ○○동 소재 주공임대아파트
○ 거주내용 : 전임차인 4년 6개월 거주 후 직장발령으로 타지역으로 이사감
2007.8월(본인입주)
2007.10월 주공으로부터 분양받음(준공 후 5년 시점임)
2008.3월 현재 본인거주(약 6개월 거주중임)
○ 아파트 가격
- 주공분양금액 : 79,757천원 - 프리미엄 : 56백만원(전 임차인에게 지급함)
- 아파트 현재시가 : 1억 4천만원 정도
○ 6개월 전 주공임대아파트를 입주하면서 당시 프리미엄 5천 6백만원을 주고 대한주택공사로부터 임차인 명의 변경함.
○ 현재 위 주택을 양도하면 주공분양금액과 프리미엄 지불액을 합치면 아파트 현시가 금액에 해당함.
[질의내용]
- 분양전환된 임대주택을 양도하는 경우 취득가액에 프리미엄이 포함되는지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 (2006. 12. 30. 제목개정)
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정)
가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정)
나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정)
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정)
3. (삭제, 2000. 12. 29.)
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정)
② 이하 생략
○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996. 12. 31. 신설)
② 생략
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. (2006. 9. 22. 개정)
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000. 12. 29. 개정)
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000. 12. 29. 개정)
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (2000. 12. 29. 개정)
3의 2. 이하생략
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면4팀-1392, 2005.08.08
【질의】
(사실관계)
- 1988.1월 당시 임대아파트이던 ○○구 ○동 소재 아파트를 최초 임차인으로부터 당해 임대아파트의 입주권을 위임(전매)받아 입주하였고, 이후 당해 임대아파트에서 계속하여 거주하다가 임대시효인 5년이 경과하여 1993.3월 본인 앞으로 서울도시개발공사로부터 분양받았음.
- 분양받은 날부터 현재까지 거주하다가 최근 당해 아파트를 양도하였으며, 2001년도에 다른 주택을 취득하여 비과세대상에 해당하지는 아니함.
- 당초 최초 임차인으로부터 임대아파트의 입주권을 위임(전매)받는 과정에서 17백만원을 지급하였으며, 분양받을 당시에는 32백만원의 분양가액을 납입하였음.
(질의사항)
위와 같은 경우 최초 임차인에게 지급한 금액을 취득가액 또는 기타 필요경비로 인정받을 수 있는지.
【회신】
소득세법 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 것임. 이 경우 취득가액은 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액(양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액)으로 하는 것으로, 당해 자산을 분양(취득)받을 수 있는 권리의 취득에 소요된 가액을 포함하는 것임.
○ 서면4팀-1775, 2004.11.02
【회신】
소득세법상 자산의 양도차익 계산시 주택과 분양권은 별개의 자산이므로 그 소득금액은 각각 계산하는 것이 원칙임. 다만, 이 사례 무허가 주택의 취득목적이 이를 터잡아 장차 도시개발공사 아파트 특별분양권을 취득하기 위한 것으로 인정되는 경우에는 당해 주택의 매입에 따른 희생비용(＝주택취득원가 － 건물보상금)은 아파트특별분양권의 취득에 소요된 실질적인 경비로 볼 수 있으므로 당해 아파트 분양권의 양도차익 산정시 이를 필요경비로 인정할 수 있는 것이며, 이에 해당하는지는 사실조사하여 판단할 사항임.
【질의】
본인은 1989. 12. 동작구 사당 제4-1공구 재개발 지역에 무허가건물(시유지) 17평을(구입시 건물은 철거되었음) 7천만원에 구입하여 조합원이 되었으며 그후 1990. 11. 8 시유지 불하대금 13,407,160원을 납부하고, 건축대금 72,581,179원(균등배분 국·공유지 불하대금 연체료 일부 포함), 취득세 2,085,460원 등 총 158,073,799원과 약간의 기타 경비가 소요되었음.
사당 4-1공구 극동APT 41평형을 분양받았으며 잔금 청산일은 1993. 3. 18 현재 1가구 1주택임.
극동APT 41평의 일반분양의 분양금액은 1억원 정도였으며 1995년 현재 고시가는 1억8천만원임.
현 시점에서 아파트를 처분하려고 하는데.
질문1) 본인이 무허가 건물 17평(소위 "딱지")을 구입한 금액 7천만원도 당시 계약서만 있으면 양도세 산출에 포함하여 과세자료에 인정이 되는지.
질문2) 양도차익이 없어도 세무서에 신고를 해야 되는지.
【회신】
양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우에 한하여 "아파트를 취득할 수 있는 권리"의 취득에 소요된 실지거래가액을 양도가액에서 필요경비로 공제할 수 있는 것임.
또한 해당 아파트의 양도에 따른 양도차익이 발생하지 않는 경우에도 소득세법 제100조 제1항의 규정에 의하여 과세표준 확정신고를 하여야 함.