※ 붙임 : 관련 참고자료.
1. 질의내용 요약
○ 내 용
- 2008.1.30일 관악구 oo동 토지와 건물을 일괄 60억원에 매수계약을 체결한 후 甲 법무사에게 소유권이전등기 신청 위임함.
- 위임받은 법무사는 2008.3.24 관악등기소에 소유권 이전등기신청서를 접수하였으나 토지 소유지분 (5/12,4/48/4/48,5/12) 과 건물 (각1/4 )의 소유지분이 상이하여 매매대금 총액 60억원으로 일괄등기(등기소 프로그램 입력불가)를 할 수 없어 토지가액과 건물 가액을 분리하여 오라는 보정요구(등기소 직원 확인가능)가 있어 법무사가 매매당사자 협의 없이 관악구청에 상의 한바 토지 40억원, 건물 20억원으로 분리하면 무리가 없다는 설명을 듣고 소유권 이전등기를 조속히 마무리 하기위하여 위임자로부터 인계받은 계약서에 특약사항에 구분 기재한 후 소유권 이전등기 절차를 마침.
- 위 매수인은 매도자 ■■■외3인이 계약서 내용의 임의 기재사실에 대하여 내용 증명서를 받고 세무 상식이 부족함을 깨닫고 이에 대한 다음의 사항에 대하여 질의 합니다
○ 질 의
- 등기관의 보정요구에 따라 부득이 법무사가 부동산 소유권이전 등기만을 위하여 매매당사자 협의 없이 임의로 토지.건물가액을 분리하여 등기한 경우 그 토지 건물의 자산별 양도가액에 대하여 다음과 같은 양설이 있어 질의 하오니 답변하여 주시기 바랍니다.
<갑설>
매매당사자의 합의에 의한 토지.건물 매매가액을 분할한 것이 아니므로 양도당시 기준시가에 의하여 안분한 가액으로 해야 한다.
<을설>
토지. 건물의 가액은 부동산 등기부에 기재된 가액으로 해야 한다.
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005. 12. 31. 개정)
② 이하 생략
○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】
① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항의 규정에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다. (2006. 12. 30. 개정)
1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 (2000. 12. 29. 개정)
가. 토 지 (2005. 7. 13. 개정)
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
나. 건물 (2005. 7. 13. 개정)
건물(다목 및 라목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
다. 오피스텔 및 상업용 건물 (2005. 7. 13. 개정)
건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액
라. 주택 (2005. 12. 31. 단서개정)
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의하고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
2. 이하 생략
○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2006. 12. 30. 개정)
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12. 29. 개정)
③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정)
○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】
① - ⑤ 생략
⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. (2007. 2. 28. 항번개정)
⑦ 이하 생략
○ 부가가치세법 시행령 제48조의 2 【과세표준의 안분계산】
① - ③ 생략
④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다. (2000. 12. 29. 개정)
1. 토지와 건물 등에 대한 「소득세법」 제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. (2006. 2. 9. 개정)
2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다. (2000. 12. 29. 개정)
3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다. (2000. 12. 29. 개정)
⑤ (삭제, 2000. 12. 29.)
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면5팀-806, 2008.04.15
【제목】
토지와 건물 등 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 소득세법 시행령 제166조 제6항 및 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제4항 규정에 의하여 안분계산하는 것임
【질의】
○ 본인은 20여년간 계속해오던 사업을 접고 공장건물과 토지를 일괄양도하고 양도소득세를 신고함에 있어 다음의 의문이 있어 질의함.
- 1987년도에 대지 300평과 건물 300평을 경락으로 취득 후 1992년 건물 100평을 증축(경락 취득가액은 확인이 되나 증축건물의 취득가액은 장부상 누락으로 미확인)
- 위 경우 경락받은 자산과 증축한 건물의 양도가액을 안분계산한 후 경락받은 자산은 실지 취득가액을 적용하고 증축건물은 소득세법 시행령 제176조의 2 제2항에 의거 환산 취득가액을 적용하여 계산한 바, 경락받은 자산은 양도차익이 증축건물은 양도차손이 발생하였음.
- 위 경우 증축건물의 양도차손을 전체 양도차익에서 차감할 수 있는지 여부
(1) 환산취득가액이 양도가액을 초과하더라도 이는 “0원”으로 보아야 함.
(2) 증축건물에서 발생한 양도차손을 경락받은 자산의 양도차익에서 차감함(재재산-1164, 2007.9.28. 참조)
【회신】
1. 「소득세법」 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 「같은법 시행령」 제166조 제6항 및 「부가가치세법 시행령」 제48조의 2 제4항 규정에 의하여 안분계산하는 것이며,
2. “환산취득가액의 양도가액 초과기능 여부”에 대해서는 기질의회신문(재재산-1164, 2007.9.28.)을 참고하기 바람.
○ 서면4팀-732, 2005.05.10 **
【제목】
실지거래가액으로 양도가액을 산정함에 있어 겸용주택의 양도가액의 구분이 불분명한 경우 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제4항 단서에 따라 기준시가로 안분계산하는 것이나 당해 자산이 감정평가법인의 감정평가가액이 있는 경우 그 가액으로 안분계산 할 수 있음
【질의】
(내용)
- 다가구 겸용주택으로 양도가액 12억원으로 일괄양도한 자산임.
·1층 : 소매점, 153.04㎡
·2층 3층 : 다가구주택(12가구) 273.24㎡
·옥탑 : 물탱크실 계단실, 19.44㎡
·기준시가로 안분계산 : 주택 및 부수토지의 가액 - 8억원, 상가 및 부수토지가액 - 4억원임.
- 위 자산을 매매계약시 감정가액이 아래와 같음.
·주택 및 부수토지가액 : 552,800천원(49％), 주택외부분 : 571,700천원(51％)
(질의)
1. 위의 경우 양도가액을 주택부분과 주택외 부분으로 구분하는 경우 주택부분의 실지거래가액은 감정가액에 의하여 안분계산한 가액으로 적용할 수 있는지.
2. 1.에서 주택부분의 실지거래가액이 6억원을 초과하지 않는 경우 고가주택으로 보지 않는 것인지 아니면 기준시가에 의한 안분계산방법에 따라 고가주택으로 보아야 하는지 질의함.
【회신】
1. 양도차익을 산정 함에 있어 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정 하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 취득·양도일 현재의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분 계산하는 것이나, 당해 자산의 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. )이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산하는 것임.
2. 귀 질의의 1세대 1주택 비과세규정이 적용되지 아니하는 복합건물의 경우에 소득세법 시행령 제156조 제1항에서 규정하는 주택(그 부수토지 포함)의 양도당시 실지거래가액 6억원 여부는 전체의 가액에서 위 1.의 계산방법에 의한 주택외 부분(그 부수토지 포함)의 가액을 제외하고 판정하는 것임.
3. 귀 질의와 관련된 기질의회신문(서일46014-11115, 2003.8.20. ; 서삼46015-10278, 2003.2.17.)을 참고하기 바람.
○ 국심2005서3090, 2006.03.16 **
【제목】
부동산의 양도시 건물의 양도가액을 임의로 산정하여 건물의 객관적인 가치를 반영하지 못하고 있는 경우 토지 및 건물의 총 양도가액을 부가가치세법 시행령 제48조의2를 준용하여 안분계산함
○ 국심2000서1168, 2001.01.03 *
【제목】
토지와 건물을 함께 양도한 경우로서 각각 토지 및 건물의 실지양도가액이 구분되는 것으로 신고했으나 신빙성없고 불분명하므로 기준시가에 의해 안분계산함은 정당함
○ 서면5팀-1511, 2007.05.10.
【회신】
「소득세법」 제100조의 제2항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 동법 시행령 제166조 제6항 및 「부가가치세법 시행령」 제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산하는 것임.
○ 서면5팀-2566, 2007.09.13.
【회신】
「소득세법」 제100조의 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액이 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 동법 시행령 제166조 제6항 및 「부가가치세법 시행령」 제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산하는 것임.
【제목】
실지거래가액 불명시 토지,건물 일괄양도가 안분계산
【요약】
토지·건물을 일괄양도하는 경우로서 매매계약서등에 의하여 자산별로 객관적인 실지거래가액이 불분명한 경우에는 자산별 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산함.
【회신】
토지를 취득하여 건물을 신축 후 토지·건물을 일괄양도하는 경우로서 매매계약서등에 의하여 자산별로 양도시의 객관적인 실지거래가액이 확인되는 경우에는 확인된 실지거래가액에 의하는 것이나, 객관적인 실지거래가액이 불분명한 경우에는 소득세법시행령 제170조 제2항의 규정에 의거 전체 양도가액에 양도당시의 자산별 기준시가에의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산하는 것임.
따라서 거래상대방간의 계약에 의한 객관적인 실지거래가액이 아닌 가액으로 자산별로 임의 평가한 경우에는 이를 정당한 자산별 실지거래가액으로 볼 수 없는 것이나 객관적인 실지거래가액인지의 여부는 소관세무서장이 실지조사하여 판단할 사항인 것임
( 이 하 여 백 )