※붙임자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 2002.6월 취득한 1세대1주택으로 3년이상 보유하였으나 1년 거주함.
- 2003.11.18.아현 뉴타운 지구지정
- 2007.9.3 서울 마포구고 시로 주택재개발정비구역지정
- 2007.9.6. 주택재개발 사업시행인가
- 2008.3월 주택 재개발 정비사업조합에 협의양도
○ 질의내용
- 위 주택이 주택 재개발지역으로 서울시와 마포구에서 정비구역으로 지정되고 고시된 재개발사업이므로 「공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 수용(협의양도)되는 주택으로 비과세 특례를 적용받을 수 있는지?
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률,시행령,시행규칙)
○ 소득세법 제89조【비과세양도소득】
① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정)
2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정)
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)
4. (삭제, 2005. 12. 31.)
② 생 략
○ 소득세법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】
① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
1. 생략
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다. (2006. 2. 9. 개정)
가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 (2006. 2. 9. 개정)
나. 다. 생략
3. 1년 이상 거주한 주택을 기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)
② 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 배우자가 없는 때에도 이를 제1항의 규정에 의한 1세대로 본다.
1. 당해 거주자의 연령이 30세 이상인 경우 (2005. 12. 31. 개정)
2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
3. 법 제4조의 규정에 따른 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조 제6호의 규정에 따른 최저생계비 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그 밖에 기획재정부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)
③ 이하생략
[일부개정 2008.3.28 법률 제9047호], 시행일 2008.6.29,
제38조 (토지 등의 수용 또는 사용) 사업시행자는 정비구역안에서 정비사업(주택재건축사업의 경우에는 제8조제4항제1호의 규정에 해당하는 사업에 한한다. 이하 이 조에서 같다)을 시행하기 위하여 필요한 경우에는 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제3조의 규정에 의한 토지·물건 또는 그 밖의 권리를 수용 또는 사용할 수 있다. <개정 2005.3.18>
제39조 (매도청구) 사업시행자는 주택재건축사업을 시행함에 있어 제16조제2항 및 제3항의 규정에 의한 조합 설립의 동의를 하지 아니한 자(건축물 또는 토지만 소유한 자를 포함한다)의 토지 및 건축물에 대하여는 집합건물의소유및관리에관한법률 제48조의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있다. 이 경우 재건축결의는 조합 설립의 동의로 보며, 구분소유권 및 대지사용권은 사업시행구역안의 매도청구의 대상이 되는 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리로 본다.
나. 관련 예규(예규,해석사례,심사,심판)
○ 서면5팀-1973, 2007.07.04 **√
【제목】
사업인정고시일 전에 취득한 주택(1세대 1주택)이 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의해 협의매수, 수용되는 경우 보유기간 및 거주기간에 관계없이 비과세됨
【질의】
(사실관계)
- 서울시 토지이용계획상 도심재개발로 지정되어 있는 종로구 청진동 77번지는 한 주택이 8개 지분으로 나뉘어 있고, 그 중 1지분은 가압류상태로 사실상 개인 간의 매매가 어려운 물건임.
- 그 중 한 지분을 2006년 3월에 삼촌으로부터 증여받아 2007.4.23.에 재개발시행사로 등록을 위해 매입하는 업체에게 매도하였으며, 그 매도대금으로 홍제동 소재 미분양아파트를 구입하여 이사하였음.
- 당해 주택을 증여받은 후 실제거주는 1년이 조금 넘으며, 증여받기 이전의 거주기간을 포함하면 10년이 더 됨.
- 재개발 시행예정인 업체는 7월에 승인을 접수할 예정이고, 80％는 안되나 상당히 많은 필지가 현재 매입되어 있으므로 7월경에는 철거를 시작할 예정이라 하고, 또한 7월말에는 블록조정 신청을 할 예정이라고 함.
(질의내용)
- 상기와 같이 재개발 시행업체에게 주택을 양도하는 경우로서 1년 이상 거주를 하지 아니한 경우 1세대 1주택 비과세가 가능한지 여부
- 한 개의 주택이 8개의 지분으로 나뉘어 있고 실제 한 개의 지분 소유자가 실 거주하고 있으며, 나머지 지분 소유자들은 실거주가 불가능한 상황인 바, 모두 1지분이 1주택 소유로 인정되는지 여부
【회신】
1. 거주자인 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우로서 당해 주택 및 그 부수토지(사업인정고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한하고, 그 부수토지는 건물이 정착한 면적에 「소득세법 시행령」 제154조 제7항 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적 이내에 부수토지를 말함)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우에는 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하고 양도소득세가 비과세(실지 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 과세)되는 것이며, 이 경우 그 수용일부터 2년 이내에 양도하는 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것임.
2. 1세대 1주택 비과세 판정시 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우에는 각각 개개인이 1주택을 소유하고 있는 것으로 보는 것임.
【제목】
재건축의 경우 환지청산금을 교부받은 부분은 ‘환지’가 아닌 ‘양도’로서 과세되나, 토지수용법이 준용되는 재건축사업으로서 환지청산금을 교부받은 부분이 1세대1주택의 전부 또는 일부인 경우는 과세 안됨
【회신】
1. 주택건설촉진법 제3조 제9호의 규정에 의한 재건축조합이 같은법시행령 제32조 제2항 제8호의 규정에 의한 재건축사업을 시행하는 경우 조합원이 소유한 토지·건물을 재건축조합에 현물출자하고 사업시행완료로 동 조합측으로부터 건설된 주택의 처분계획에 따라 재건축한 주택을 분양받은 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 환지청산금을 교부받은 부분은 양도에 해당하여 양도소득세 과세대상임.
2. 재건축사업이 주택건설촉진법에 제34조의 규정에 의하여 토지수용법이 준용되는 재건축사업에 해당하는 경우로서 그 환지청산금을 교부받은 부분이 1세대1주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부에 해당하는 경우에는 소득세법시행규칙 제72조 제2항의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되지 아니하는 것임.
○ 서면5팀-913, 2008.04.29
【제목】
보상금 재결에 불복하여 이의신청 또는 행정소송을 제기한 경우 당해 토지의 양도시기는 보상금확정일과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날이 되는 것임
【질의】
(내용)
- 뉴타운 도시개발사업으로 토지 등을 사업시행자에게 양도하여 토지대금은 2007.11.22. 건물대금은 2007.11.23. 각각 수령함.
- 이때 보상금이 6억 미만으로서 1세대 1주택에 해당하여 양도소득세 신고대상이 아니었으나 보상평가금액에 이의신청 결과 2008.2월 대한지적공사에서 현황측량을 하여 감정평가기관에서 현장 실사 후 감정평가를 한 토지에 대하여 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의하여 보상금 차액이 발생하여 2008.3.21. 수령하고, 건물분은 동법에 의하여 평가금액이 정정되어 보상금이 확정된 차액금을 2008.3.28.에 수령하여 최종보상금이 6억원을 초과하여 고가주택에 해당함.
(질의)
- 당해 주택의 양도시기는 언제인지 여부
【회신】
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 토지의 양도시기는 보상금에 대한 협의가 성립되어 보상금을 수령하였거나 재결보상금 및 공탁금을 이의 없이 수령한 경우에는 보상금수령일 또는 공탁일이 되는 것이나, 재결에 불복하여 이의신청 또는 행정소송을 제기한 경우 당해 토지의 양도시기는 보상금확정일과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날이 되는 것임.
○ 서면5팀-490, 2007.02.07 **
【회신】
「도시 및 주거환경정비법」 제18조의 규정에 의한 정비사업조합이 동법 규정에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 경우 조합원이 소유한 토지ㆍ건물을 정비사업조합에 현물출자하고 사업시행완료로 동 조합측으로부터 건설된 주택의 관리처분계획에 따라 재개발ㆍ재건축한 주택을 분양받은 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 환지청산금을 교부받은 부분은 양도에 해당하여 양도소득세 과세대상이 되는 것임.
귀 질의의 경우와 유사한 기존 질의회신문(서면4팀-1753, 2004.10.29. ; 서면4팀-1504, 2004.9.22.)을 참고하기 바람.
○ 서면5팀-1973, 2007.07.04 **√
【제목】
사업인정고시일 전에 취득한 주택(1세대 1주택)이 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의해 협의매수, 수용되는 경우 보유기간 및 거주기간에 관계없이 비과세됨
【회신】
1. 거주자인 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우로서 당해 주택 및 그 부수토지(사업인정고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한하고, 그 부수토지는 건물이 정착한 면적에 「소득세법 시행령」 제154조 제7항 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적 이내에 부수토지를 말함)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우에는 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하고 양도소득세가 비과세(실지 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 과세)되는 것이며, 이 경우 그 수용일부터 2년 이내에 양도하는 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것임.
2. 1세대 1주택 비과세 판정시 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우에는 각각 개개인이 1주택을 소유하고 있는 것으로 보는 것임.
○ 서면4팀-515, 2005.04.04
【질의】
(주택현황）
본인의 처는 대구시 ○○구 소재 다세대주택(사용승인일 : 2002.7.29.)을 전 소유자로부터 다음과 같이 취득하여 현재까지 거주하고 있음.
ㆍ2002.9.10. 매매계약을 체결
ㆍ2002.9.15.부터 거주하기 사작(2002.9.24. 주민등록 전입신고)
ㆍ2002.11.1. 처 명의로 소유권이전등기 완료
그 후 해당 지역 일대를 사업주체인 주택건설사업자가 주택법에 의거 고층아파트를 건립하고자 시행사를 내세워 주민들 소유의 부동산을 사들이고 있으며 본인의 처 역시 소유하고 있는 다세대주택을 보유기간 3년 미만이어서 처분하지 않으려 해도 위 시행사가 주택법 제18조의 2 제1항에 의한 매도청구권을 행사할 경우 시가로 처분할 수 밖에 없는 입장임.
(질의）
1. 위와 같은 부득이한 사정 하에서 보유기간이 3년 미만인 본인의 처 소유 다세대주택을 처분할 경우 1세대 1주택으로 비과세를 받을 수 있는지 여부.
즉, 소유자가 매도할 의사가 없는데도 불구하고 지방자치단체에서 주택건설사업을 할 수 있도록 사업계획승인을 한 것을 근거로 시행사가 주택법 제18조 제1항에 의하여 매도청구를 할 경우 소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호 가목에 해당되지 않는지. 또한 도시 및 주거환경정비법 제39조에 의한 매도청구권을 행사하는 경우는 주택법의 경우와 다른지.
2. 상기 주택에 대한 보유기간의 기산일은 잔금지급일과 등기접수일 중 언제로 하는지.
【회신】
1. 1주택을 보유한 1세대의 그 주택 및 부수토지의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우에는 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하고 양도소득세를 비과세 받을 수 있는 것이며, 이 경우 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것임.
2. 부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 「소득세법 시행령」 제162조의 규정에 의하여 당해 부동산의 대금을 청산한 날과 소유권이전 등기접수일 중 빠른 날로 하는 것임.