※ 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

[질문내용]

① 재건축 아파트의 입주권 인정시기 관련

- 2005.5.30.이전에 사업시행인가를 받은 재건축조합의 아파트의 경우 입주권으로 인정된 시기는 부칙조항에 따라 사업시행인가일인지?

② 소득세법 제89조 제2항 신설조항에 대하여

- 2005.5.30.이전 사업시행인가로 입주권을 취득하엿으나, 2006.1.1.이후 관리처분인가된 경우 조합원입주권으로 보는 근거?

③ 소득세법 시행령 제155조 제17항 관련

- 소득세법 시행령 제155조 제17항 적용요건?

2. 질의 내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정)

2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)

4. (삭제, 2005. 12. 31.)

② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설)

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다.

○ 소득세법 부칙 제12조【조합원입주권과 주택을 보유한 자에 대한 1세대 1주택 양도소득세 비과세의 배제 및 양도소득세의 세율에 관한 적용례】(2005.12.31. 법률 제7837호)

① 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정은 2006년 1월 1일 이후 최초로 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가된 분부터 적용한다.

② 2006년 1월 1일 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는 「주택건설촉진법」(법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전의 것을 말한다)제33조의 규정에 따라 주택재건축 사업계획승인을 얻어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득하는 자에 대하여는 그 승계취득한 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 조합원입주권으로 보아서 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정을 적용한다.

○ 소득세법 시행령 제156조의 2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례】

① 법 제89조 제2항 본문에서 “대통령령이 정하는 1세대”라 함은 제154조의 규정에 따른 1세대를 말한다. (2005. 12. 31. 신설)

② 법 제89조 제2항 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 제3항 내지 제11항의 규정에 해당하는 경우를 말한다. (2005. 12. 31. 신설)

③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (2005. 12. 31. 신설)

④ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 1년이 경과하여 종전의 주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (2005. 12. 31. 신설)

1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업(이하 “주택재개발사업”이라 한다) 또는 동법에 따른 주택재건축사업(이하 “주택재건축사업”이라 한다)의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 거주할 것 (2005. 12. 31. 신설)

2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 종전의 주택을 양도할 것 (2005. 12. 31. 신설)

⑤이하 생략

○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)

(17) 법 제89조 제2항 본문의 규정에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다)을 1개 소유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대에 한한다]가 당해 조합원입주권을 양도하는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대1주택으로 본다. 다만, 제2호의 경우에는 당해 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 조합원입주권을 양도하는 경우에 한한다. (2006. 2. 9. 항번개정)

1. 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 (2005. 12. 31. 개정)

2. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우 (2005. 12. 31. 개정)

○ 소득세법 시행령 제155조【1세대 1주택의 특례】의 구법:2005.02.19 소득세법 시행령 제령령18705호, 개정

(16) 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(주택재개발사업의 경우 동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일, 주택재건축사업의 경우 동법 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다. (2005. 2. 19. 개정)

○ 소득세법 시행령 제155조【1세대 1주택의 특례】의 구법:2005.05.31 소득세법 시행령 제령령18850호, 개정

(16) 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다. (2005. 5. 31. 개정)

○ 소득세법 시행령 부 칙 (2005. 5. 31. 대통령령 제18850호)

① 【시행일】 이 영은 공포한 날부터 시행한다.

② 【일반적 적용례】 이 영은 이 영 시행후 양도하는 분부터 적용한다.

③ 【장기임대주택의 범위에 관한 적용례】 제167조의 3 제1항 제2호 다목의 개정규정은 이 영 시행후 사용승인 또는 사용검사를 받은 주택부터 적용한다.

④ 【주택재건축사업의 조합원에 대한 1세대1주택 특례적용 및 양도차익의 산정에 관한 경과조치】 이 영 시행전에 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원에 대한 1세대1주택 특례적용 및 양도차익의 산정에 관하여는 제155조 및 제166조의 개정규정에 불구하고 종전의 규정에 의한다.

나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례)

○ 서면4팀-3331, 2006.09.28

(내용)

- 10년정도 1주택을 보유한 상태에서 향후 재건축 후 거주이전 목적으로 새로운 주택을 취득하였으며 새로운 주택의 재건축 현황은 다음과 같음.

ㆍ재건축조합설립인가 : 2002.11.

ㆍ취득 : 2003.5.

ㆍ재건축정비사업시행인가 : 2005.5.

ㆍ재건축을 위한 세입자 이주 : 2006.3.18.

ㆍ관리처분인가 신청예정 : 2006.9.20.

(질의)

- 2005.5.3. 이전에 재건축사업시행인가를 받은 경우 재건축아파트는 입주권으로 본다고 했는데 향후 재건축이 완료된 후 거주중인 아파트를 양도하는 경우 비과세 여부

【회신】

1세대 2주택을 소유하던 자가 그 중 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업으로 2005.5.30. 이전에 사업시행인가되고 2006.1.1. 이후 관리처분계획의 인가로 취득한 입주자로 선정된 지위는 「소득세법」 제89조 제2항 규정의 “조합원입주권”에 해당하여 다른 1주택을 양도하는 경우 「소득세법」 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용하지 아니하는 것임

○ 국심2007서3077, 2008.01.29

가. 청구인 주장

청구인의 배우자가 소유하였던 입주권은 2005.5.17. 사업시행인가를 받았고 2006.1.25. 관리처분계획인가를 받은 재건축조합원입주권으로서 소득세법 제89조 제2항의 적용대상인 2006.1.1. 이후 최초로 도시 및 주거환경정비법 제48조(관리처분계획의 인가)에 의해 취득한 입주권이 아닌 동 법 제28조(사업시행인가)에 의해 2005.5.17. 취득한 입주권이므로 주택으로 보는 입주권에서 제외하여야 하고 주택으로 보는 입주권에서 제외시 쟁점주택은 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건을 충족한 주택이므로 기납부한 양도소득세는 환급되어야 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점주택을 양도한 것에 대하여 배우자가 소유한 재건축조합원입주권을 포함하여 1세대 2주택의 양도로 보아 2007.1.23. 양도소득세 75,206,210원을 신고ㆍ납부하였다가, 2007.6.12. 배우자 소유의 재건축조합원입주권이 주택으로 보는 입주권에 해당하지 않아 쟁점주택의 양도는 1세대 1주택 비과세 대상에 해당한다고 보아 75,206,210원을 환급하라는 경정청구를 하였으나, 처분청은 청구인의 경정청구를 거부하였음이 이 건 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 서울특별시 ○○○구청장이 고시한 관리처분계획인가 고시(2006.2.1.)에 의하면, 청구인 배우자 소유의 조합원입주권의 관리처분인가일은 2006.1.25.로 되어 있고, 서울특별시 ○○○구청장이 고시한 주택재건축정비사업시행인가 고시(2005.5.18.)에 의하면, 청구인 배우자 소유의 조합원입주권의 사업시행인가일은 2005.5.17.로 되어 있다.

(3) 살피건대, 청구인은 2002.9.16. 배우자가 취득한 아파트가 2005.5.17. 재건축 사업시행인가를 받았으므로 이 건 입주권이 부동산이 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리로 전환되는 시점이 도시 및 주거환경정비법 제28조에 따른 사업시행인가일인 2005.5.17.로 보아야 하므로 2005.12.31. 개정된 소득세법 제89조 제2항에서 규정하고 있는 1세대 1주택 비과세 대상에서 제외하는 입주자로 선정된 지위에 해당하지 아니하여 쟁점주택의 양도는 1세대 1주택의 비과세 규정이 적용되어야 한다는 주장이나, 동 입주권은 2005.5.30. 이전에 사업시행인가되었으나 2006.1.1. 이후 관리처분계획이 인가되었으므로 2005.12.31. 개정된 소득세법 부칙 제12조 제1항에 의거 2006.1.1. 이후 관리처분계획이 인가된 경우 2005.12.31. 개정된 소득세법 제89조 제2항의 규정을 적용하도록 되어 동 입주권은 도시 및 주거환경정비법 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 것으로 보아야 하므로 청구인의 위 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

○ 서면5팀-857, 2007.03.14

(사실관계)

- 서울시 송파구 소재 아파트

ㆍ취득시기 : 1990.10.1.

ㆍ관리처분인가일 : 2003.4.25.

ㆍ완공예정일 : 2008.5월 예정

- 경기 수원시 소재 아파트

ㆍ취득시기 : 1991.9.1.

ㆍ관리처분인가일 : 2004.7.20.

ㆍ완공예정일 : 2007.8월 예정

- 수원시 소재 아파트 조합원입주권을 2006.4월에 양도함.

(질의내용)

- 양도한 조합원입주권의 양도소득세 비과세 적용 여부

【회신】

2005.5.30. 이전에 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원이 입주자로 선정된 지위를 2005.5.31. 이후에 양도하는 경우 당해 입주자로 선정된 지위에 대한 1세대 1주택 특례는 구「소득세법 시행령」 제155조 제16항(2005.5.31. 개정되기 전) 규정을 적용하여 판단하는 것임.

○ 서면4팀-1967, 2006.06.23

【질의】

ｏ 물건지 : 경기도 ○○시 ○○동 XXX ○○○○아파트

ｏ 재건축사업시행인가일 : 2005.5.16.(도시및주거환경정비법에 따름)

ｏ 재건축관리처분계획인가일 : 2005.12.31. 현재 안났음.

위 내용에 대하여 질의한 결과 2005.5.31. 이전에 도시및주거환경정비법에 의하여 사업시행인가를 받았으나, 2005.12.31.까지 관리처분계획의 인가를 받지 아니하고 건물이 멸실되지 아니한 주택은 1세대 1주택 비과세 판정시 주택수에 포함한다고 답변을 받았음.

이에 추가로 질의함.

(질의)

1. 위의 경우처럼 2005.5.31. 이전에 도시및주거환경정비법에 의하여 사업시행인가를 받았으나 관리처분계획의 인가를 받지 아니한 상태에서 2005.12.31. 이전에 조합원들이 전체 이주를 마친 경우에 위 재건축아파트 입주권을 주택수에 포함하는지 여부

2. 위의 경우처럼 2005.5.31. 이전에 도시및주거환경정비법에 의하여 사업시행인가를 받았으나 관리처분계획의 인가를 받지 아니한 상태에서 2005.12.31. 이전에 조합원들이 일부 이주를 마친 경우에 위 재건축아파트 입주권을 주택수에 포함하는지 여부

(이 경우 이주를 마친 조합원과 이주를 하지 않은 조합원과의 차이가 있는지)

3. 위의 경우처럼 2005.5.31. 이전에 도시및주거환경정비법에 의하여 사업시행인가를 받았으나 관리처분계획의 인가를 받지 아니한 상태에서 2005.12.31. 이전에 건물이 멸실된 경우에 위 재건축아파트 입주권을 주택수에 포함하는지 여부

4. 위의 경우처럼 2005.5.31. 이전에 도시및주거환경정비법에 의하여 사업시행인가를 받았으나 관리처분계획의 인가를 받지 아니한 상태에서 2006.1.1. 이후에 건물이 멸실된 경우 위 재건축아파트 입주권을 주택수에 포함하는지 여부

【회신】

「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업으로 2005.5.30. 이전에 사업시행인가되고 2006.1.1. 이후 관리처분계획의 인가로 취득한 입주자로 선정된 지위는 「소득세법」 제89조 제2항 규정의 “조합원입주권”에 해당함.

○ 서면4팀-986, 2008.04.18

(내용)

- 1998.9. 현거주택(A) 취득, 2004.9월 부인명의 재건축 대상주택(B) 취득

- 2004.10. B주택 재건축 사업시행인가(철거) 및 2006.5. 관리처분인가

- 2008.7. 준공

(질의)

- 위의 경우 A주택을 B주택의 준공전 양도하는 경우 양도소득세 과세여부 및 B주택의 준공후 A주택을 양도하는 경우 일시적인 2주택의 비과세 특례 적용 여부

【회신】

1세대 2주택을 소유하던 자가 그 중 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업으로 2005.5.30. 이전에 사업시행인가되고 2006.1.1. 이후 관리처분계획의 인가로 취득한 입주자로 선정된 지위는 「소득세법」 제89조 제2항 규정의 “조합원입주권”에 해당하여 다른 1주택을 양도하는 경우 「소득세법」 제89조 제1항 제3호의 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 없는 것임.

○ 서면4팀-943, 2008.04.15

(사실관계)

- 본인은 2000년 11월에 경기도 수원시 소재 주공아파트(A주택)을 취득하여 거주해오던 중 재건축사업이 추진되어 현재 공사가 진행중이며, 2010년 완공 예정임.

ㆍ재건축조합설립인가일 : 2003.6.19.

ㆍ재건축사업시행인가일 : 2005.3.18.

ㆍ관리처분계획인가일 : 2005.12.26.

- 상기 주택 이외에 배우자(처) 명의로 현재 거주 중인 주택(B주택)을 소유하고 있으며, 그 취득과정은 다음과 같음.

ㆍ2005.4월 입주권을 취득(재건축사업시행인가일 : 2004.12.15.)하여 2007.10.30. 준공되어, 2007.11.30. 입주를 하였음(등기접수일 : 2008년 2월).

- A주택에 대한 재건축 조합원입주권을 양도하고자 함.

(질의내용)

- B주택의 취득일로부터 1년이내에 입주권을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있는지 여부

【회신】

「소득세법 시행령」 제155조 제17항의 규정에 의거 「소득세법」 제89조 제2항 본문의 규정에 따른 조합원입주권을 1개 소유한 1세대 ［「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대에 한함］가 당해 조합원입주권을 양도하는 경우 입주권 양도일 현재 다른 주택이 없거나, 당해 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우(1주택 취득일로부터 1년 이내에 당해 조합원입주권을 양도하는 경우에 한함)에는 「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 같은법 시행령 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대1주택으로 보아 양도소득세를 비과세(양도가액이 6억원을 초과하는 경우 6억원 초과 부분 제외)하는 것임.

(이하여백)