※붙임 : 관련 참고자료.
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 1세대1주택 규정을 적용함에 있어 주택과 주택외의 부분으로 되어있는 겸용주택의 경우 주택과 주택외의 면적을 계산함에 있어 지층,1층,2층은 근린생활시설,3층,4층 및 공부상미등재된 옥탑은 주택으로 사용하고 있음.
○ 질의내용
- 옥탑은 공부상 미등재건물이나 89년 신축시부터 주택으로 사용하고 있는 경우 실질내용에 따라 주택의 면적으로 계산하는지요?
- 1,2층 계산과 1층에 주차통로는 주택과 주택외의 공동으로 사용하고 있는 경우 공부상 용도와 관계없이 층별로 실제 사용하는 면적비율에 따라 안분 계산하여 주택 면적해당부분은 주택 면적으로 계산할 수 있는지 여부.
- 처가 남편소유 주택의 일정부분을 증여받아 5년이상 소유하다가 양도한 경우 처의 양도소득세 계산시 장기보유특별공제 기산일은?
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제89조【비과세양도소득】
① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
1 ~ 2. 생략
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)
4. (삭제, 2005. 12. 31.)
② 생략
○ 소득세법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】
① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
1. 이하 생략
② 생략
③ 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.
⑤ 이하 생략
○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】
① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (1994. 12. 22. 개정)
② 제1항에서 “장기보유특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제1항 제2호의 3부터 제2호의 8까지와 같은 항 제3호에 따른 세율을 적용받는 자산은 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 해당 자산의 양도차익에 다음 표1에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 해당 자산의 양도차익에 다음 표2에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. (2008. 3. 21. 개정)
표1 표2 생략
③ 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. (2005. 12. 31. 개정)
④ 제2항에 규정하는 자산의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조 제4항의 경우에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다. (1996. 12. 30. 단서신설)
⑤ 양도소득금액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정)
○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정)
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정)
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.
5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날
6. 「민법」 제245조 제1항의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (2005. 2. 19. 개정)
② 이하생략
나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판)
【제목】
겸용주택의 주택과 주택외 부분의 구분은 사실상 사용용도에 의하며 불분명하거나 공동으로 사용시는 용도가 분명한 건물부분의 연면적을 기준으로 안분계산해 구분함
【질의】
본인은 토공에서 대지 64평을 분양받아 1992년도에 신축하여 1996년도에 매매양도했음.
본건물 지하평수가 대피소로 되었음. 이 대피소 평수를 양도소득세에 상가평수로 적용할 수 있는 것인지.
【회신】
소득세법시행령 제154조 제1항 및 같은조 제3항의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 ‘1세대 1주택’을 판정함 있어 당해 주택이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우 주택과 주택외의 부분의 구분은 사실상 사용하는 용도에 의하는 것이며, 사실상 사용하는 용도가 불분명하거나 사실상 공동으로 사용하는 경우에는 용도가 분명한 건물부분의 연면적을 기준으로 안분계산하여 구분하는 것임.
【제목】
겸용주택 등의 경우 1세대1주택 비과세 적용여부는 양도일 현재는 기준으로 판정하며 임대여부에 관계없이 사실상 사용용도로 하며 불분명시는 공부상의 용도로 함
【회신】
1. 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에 소득세법시행령 제154조 제3항의 규정에 의하여 그 전부를 주택으로 보아 1세대1주택 비과세를 적용할 수 있을 것인지의 여부는 양도일 현재를 기준으로 판정하는 것이나,
2. 용도변경 또는 증축으로 인하여 양도일 현재 그 전부가 주택에 해당하는 경우에는 그 용도변경 또는 증축으로 인한 주택의 부수토지에 대하여는 용도변경일 또는 증축일이후 양도일까지 3년이상 경과한 경우에만 소득세법 제89조 제3호의 규정에 따라 양도소득세가 비과세 되는 것임.
3. 주택과 주택외의 부분의 구분은 임대여부에 관계없이 사실상 사용하는 용도로 하는 것이며, 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도로 하는 것임.
4. 소득세법시행령 제154조 제3항 단서 규정에 의하여 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같아 주택외의 부분을 주택으로 보지 아니하는 경우 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것임.
○ 제도46019-10114, 2001.03.17
【제목】
겸용주택의 경우 주택고 주택외의 건물구분은 임대여부에 관계없이 ‘사실상용도’에 의하나 불분명시는 ‘공부상용도’로 하며 ‘계단’등이 용도불명시는 면적비율로 안분계산함
【질의】
1. 질의개요
국세체납으로 인하여 매각된 재산에 대한 매각대금의 배분계산서 작성에 있어 주택임대차보호법 제2조에 의한 “주거용건물”인지 여부
2. 매각재산 현황
┌───────┬──────┬─────┬─────┐ │ 지목, 용도 │ 구 조 │ 면적(㎡) │ 비 고 │ ├───────┼──────┼─────┼─────┤ │ 대 │ │ 43 │ │ │주택 및 여인숙│연와조스라브│(1층)31.94│1층방 3개 │ │ │ 2층건 │(2층)31.94│2층방 6개 │ │ 제시외건물 │물탱크(옥탑)│ 5 │ │ └───────┴──────┴─────┴── ───┘(1) 공부상(가옥대장, 건물등기부등본)에도 주택 및 여인숙으로 등재되어 있음.
(2) 상기 부동산은 ○○○, ×××(체납자) 공동소유이며 그 중 ○○○는 1991. 1. 4 사망하였으며 체납자 ××× 지분은 총면적의 1/2임.
(3) 매각부동산 실지 사용현황
- 1층 : 방 3개(임차인가족 살림용으로 점유)
- 2층 : 방 6개(여인숙용도이나 폐업상태임)
3. 질의내용
대법원 판례(1986. 1. 21 선고, 85다카 1367 판결)에 따르면 주거용 건물인지의 여부는 공부상의 표시에 불구하고 그 실지용도에 따라서 가려져야 하고 또한 한 건물의 비주거용 부분과 주거용 부분이 함께 임대차의 목적이 되어 각기 그 용도에 따라 사용되는 경우 그 주거용 부분에 관하여 주택임대차보호법의 적용여부는 합목적으로 결정하여야 한다 라는 판례가 있으나,
위 사례와 같이 비주거용 부분이 폐업상태이고 주거용 부분이 1/2일 때에도 주거용 건물로 볼 수 있는지 여부
【회신】
1. 소득세법에서 주택과 주택외의 건물구분은 임대여부에 관계없이 사실상 사용하는 용도로 하는 것이며 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도로 하는 것으로서, 겸용주택에 부설된 계단 등 시설물은 사실상의 사용용도에 따라 구분하는 것이나 용도가 불분명한 경우에는 주택의 면적과 주택외의 면적의 비율로 안분계산하는 것임.
2. 주택임대차보호법 제2조에 의한 “주거용건물” 해당여부에 대한 판단은 법무부의 소관사항임.
【제목】
세율적용시 보유기간계산은 사망전에 증여받은 자산은 증여등기접수일로부터 기산하나 그 접수일 전에 상속개시된 경우 피상속인이 취득한 날로부터 기산함
【회신】
1. 보유기간이 2년 미만인 부동산 또는 부동산에 관한 권리에 소득세법 제104조 제1항 제2호 규정의 세율을 적용함에 있어 그 보유기간의 계산은 피상속인이 사망하기 전에 증여받은 자산의 경우 증여등기 접수일로부터 기산하는 것이나 증여등기 접수일전에 상속 개시가 이루어진 경우 피상속인이 취득한 날로부터 기산하는 것임.
2. 소득세법 제95조 제2항 규정의 장기보유특별공제율을 구분하는 보유기간은 증여(상속)받은 자산의 경우 증여등기접수일(상속개시일)로부터 기산하는 것임.