1. 질의내용 요약
[사실관계]
- 종전 2주택 취득 및 양도내용
부산 북구 소재 A주택 : 취득일자 2005.1.10
양도일자 2008.6.30(양도소득세 신고)
부산 남구 소재 B주택 : 취득일자 2002.5.12 양도일자 2008.7.14
- 새로운 주택 취득내용 : 부산 수영구 소재 C주택 : 취득일자 2008.6.17
- 2008.6.17. C주택을 선 취득 후, 3년 이상 보유한 2주택을 양도하는 경우
○ 질의내용
- 위와 같은 상황에서 B주택을 양도하는 경우 일시적 2주택 비과세 특례 적용 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제89조【비과세양도소득】
① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
1 ~ 2. 생략
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)
4. (삭제, 2005. 12. 31.)
② 생략
○ 소득세법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】
① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2008. 2. 22. 단서개정)
1. 이하 생략
② 이하 생략
○ 소득세법 시행령 제155조【1세대 1주택의 특례】
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)
② 이하 생략
○ 소득세법 시행령 제156조【고가주택의 범위】(2002. 12. 30. 제목개정)
① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액[1주택 및 이에 부수되는 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다]이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2008. 2. 22. 개정)
② 이하 생략
○ 소득세법 시행령 제160조【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】(2002. 12. 30. 제목개정)
① 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 6억원에 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. (2008. 2. 22. 후단개정)
1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 (2002. 12. 30. 개정)
양도가액 ― 6억원
법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익 × ─────────
양도가액
2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 (2002. 12. 30. 개정)
양도가액 ― 6억원
법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 × ─────────
양도가액
② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조 제2항의 규정을 준용한다.
○ 소득세법 시행규칙 제72조【1세대 1주택의 특례】
① 영 제155조 제1항에서 “기획재정부령이 정하는 사유에 해당하는 경우”라 함은 다른 주택을 취득한 날부터 1년이 되는 날 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 해당 각 호의 어느 하나의 방법에 따라 양도된 경우를 말한다. (2008. 4. 29. 개정)
1. 「금융기관부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률」에 의하여 설립된 한국자산관리공사(이하 “한국자산관리공사”라 한다)에 매각을 의뢰한 경우 (2005. 12. 31. 개정)
2. 법원에 경매를 신청한 경우 (1996. 3. 30. 개정)
3. 「국세징수법」에 의한 공매가 진행중인 경우 (2005. 3. 19. 개정)
② 이하 생략
나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판)
○ 서면4팀-374, 2008.02.13
【질의】
(사실관계)
- A주택(3년 이상 보유 및 2년 이상 거주) 보유하던 본인은 2007년 6월에 B주택을 취득하고, 2007년 8월에 C주택을 취득하여 3주택을 소유하게 되었음.
- 그 후 2007년 12월 C주택을 양도(양도소득세 신고납부)하여 현재 2주택을 소유하고 있음.
(질의내용)
위와 같은 상황에서 B주택을 취득한 날부터 1년 이내에 A주택을 양도하는 경우 일시적 2주택 비과세 특례 적용 여부
【회신】
「소득세법 시행령」 제155조 제1항의 일시적 2주택 비과세 특례 여부는 양도시점을 기준으로 판정하는 것으로서, 3주택을 소유하던 1세대가 1주택을 먼저 처분하고 나머지 2주택 중 새로운 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도함에 있어 양도하는 주택이 「같은 령」제154조 제1항의 규정에 의한 비과세 요건을 충족한 경우 양도소득세가 비과세 되는 것임. 다만, 양도하는 주택이 「같은 령」 제156조 규정의 고가주택에 해당하는 경우에는 「같은 령」제160조 제1항의 규정에 따라 양도차익 및 장기보유 특별공제를 계산하여 양도소득세가 과세됨.
○ 서면4팀-1760, 2005.09.27
1. 서울ㆍ경기도ㆍ광역시에 소재하는 주택(다만, 광역시 중에서 군 지역 및 경기도 중에서 읍ㆍ면지역에 있는 주택 중 국세청 기준시가 3억원 이하 주택은 제외) 3채를 보유하고 있는 1세대가 그 중 1주택을 양도하는 경우에는 60％의 양도소득세 세 율(중과세율)이 적용됨.
2. 소득세법 시행령 제155조 제1항의 규정을 적용함에 있어 양도시점을 기준으로 일시적인 2주택의 비과세특례 대상여부를 판정하는 것으로, 3주택을 소유하던 1세대가 1주택을 먼저 처분하고 나머지 2주택 중 새로운 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도함에 있어 양도하는 주택이 소득세법 시행령 제154조 제1항의 규정에 의한 비과세 요건을 충족한 경우 양도소득세는 비과세됨.
3. 귀 질의와 관련된 기질의회신문(서면4팀-1157, 2005.7.8. ; 서면4팀-420, 2005.3.22.)을 참고하기 바람.