1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 본인은 12년 전에 서울시 서초구 소재 아파트를 구입하여 현재까지 거주하고 있으며,
- 6년 전에 서울시 용산구 소재 단독주택을 매입하여 보유해 오던 중 2년 전에 본인의 사정상 그 단독주택 중 건물(주택)부분만 직장관계상 독립세대로 별도 거주중인 자녀에게 증여하였음.
- 결론적으로 본인은 거주중인 아파트와 단독주택 중 토지만 소유하고 있음.
- 참고로, 양도하고자 하는 아파트는 공시가격이 6억원을 초과하나, 1세대1주택 비과세요건(3년이상 보유, 2년이상 거주)이 충족한 상태임.
○ 질의내용
- 상기와 같이 현재 거주중인 서초동소재 아파트를 양도하는 경우 1세대1주택 에 해당하여 6억원 초과분에 대한 양도소득세만 부담하면 되는지 여부.
- 1세대1주택이나 단독주택의 대지를 소유하고 있으므로 양도소득세 중과세율이 적용되는지 여부
2. 질의 내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】
① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)
○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】
① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, (이하생략)
② 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 배우자가 없는 때에도 이를 제1항의 규정에 의한 1세대로 본다.
1. 당해 거주자의 연령이 30세 이상인 경우 (2005. 12. 31. 개정)
2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
3. 법 제4조의 규정에 따른 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조 제6호의 규정에 따른 최저생계비 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그 밖에 재정경제부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 개정)
⑥ 제1항에서 “가족”이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다. (1998. 12. 31. 개정)
○ 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】 (2002. 12. 30. 제목개정)
① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액[1주택 및 이에 부수되는 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다]이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2008. 2. 22. 개정)
○ 소득세법 시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】 (2002. 12. 30. 제목개정)
① 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 6억원에 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. (2008. 2. 22. 후단개정)
1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 (2002. 12. 30. 개정)
양도가액―6억원
법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익 × ─────────
양도가액
2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 (2002. 12. 30. 개정)
양도가액―6억원
법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 × ─────────
양도가액
○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】
① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설)
1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 (2004. 12. 31. 개정)
<양도소득과세표준> <세율>
1천만원 이하 과세표준의 100분의 9
1천만원 초과 4천만원 이하 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는 금액의 100분의 18
4천만원 초과 8천만원 이하 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는 금액의 100분의 27
8천만원 초과 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36
2의 5. 대통령령이 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 (2005. 12. 31. 신설)
양도소득과세표준의 100분의 50
나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례)
○ 서면5팀-2302, 2007.08.10
1. 「소득세법시행령」 제154조의 규정에 의한 1세대 1주택을 판정함에 있어 주택과 그 부수토지를 동일세대원이 아닌 자가 각각 소유하고 있는 경우 그 부수토지의 소유자는 주택을 소유한 것으로 보지 아니하는 것이나, 주택을 실질적으로 소유하면서 공부상 명의만 달리한 경우에는 공부상의 명의에 관계없이 주택을 소유한 것으로 보는 것임.
귀 질의의 경우, 주택과 그 부수토지를 동일세대원이 아닌 자(타인 포함)가 각각 소유하고 있는지 여부는 관련사실을 종합하여 관할세무서장이 사실판단할 사항임.
○ 서면5팀-918, 2007.03.21
소득세법시행령 제154조의 규정에 의한 1세대 1주택을 판정함에 있어 주택과 그 부수토지를 동일세대원이 아닌 자가 각각 소유하고 있는 경우 그 부수토지의 소유자는 주택을 소유한 것으로 보지 아니하는 것이나, 주택을 실질적으로 소유하면서 공부상 명의만 달리한 경우에는 공부상의 명의에 관계없이 주택을 소유한 것으로 보는 것임.
○ 서면4팀-566, 2008.03.06
【질의】
- 현재 30세미만으로 부모와 함께 거주하다가 2006.7월 취업을 하여 2007.12월 직장근처에 다세대 주택을 구입하게 되어 주민등록지를 다세대 주택으로 이전하였으며 현 거주지는 회사의 사택에서 거주하고 있음.
- 위 경우 부모님의 주택과 본인을 동일세대로 보아 1세대 2주택이 되는지.
【회신】
1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 ‘1세대’란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말하는 것이며, 동일세대의 판정은 실질적인 생계를 같이하는 자를 뜻하는 것임.
30세 미만의 단독세대의 경우에도 소득세법 제4조의 규정에 따른 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조 제6호의 규정에 따른 최저생계비 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우에는 단독세대로 보는 것임.
○ 서면5팀-2423, 2007.08.30
고가주택으로서 1세대 1주택 양도소득세 비과세요건을 갖춘 경우의 양도차익계산은 소득세법 제95조 제3항 및 동법 시행령 제160조의 규정에 따라 계산하는 것으로 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택을 공동으로 소유하다가 양도하는 경우 공동소유자별 양도차익은 아래의 계산산식에 의하는 것임.
(소득세법 제95조 (양도가액 × 지분율) － (6억원 × 지분율)
제1항의 규정에 의한 × ──────────────────────
양도차익 × 지분율) (양도가액 × 지분율)
○ 서면5팀-2794, 2007.10.23
1. 2007.1.1. 이후 양도분부터 양도소득세가 중과되는 1세대 2주택 이상에 해당하는지 여부는 서울ㆍ경기도ㆍ광역시에 소재하는 주택(다만, 광역시 중에서 군지역 및 경기도 중에서 읍ㆍ면지역에 소재하는 주택 중 국세청 기준시가 3억원 이하 주택은 제외)과 그 외의 지역에 소재하는 주택으로서 국세청 기준시가가 3억원을 초과하는 주택을 기준으로 판정하는 것임.
2. 위 1.을 적용함에 있어 주택수의 계산은 당해 주택 또는 그 밖의 주택 양도일 현재 각 세대를 기준으로 판정하는 것이며, 주택과 그 부수 토지를 각각 다른 별도의 세대가 보유하는 경우 또는 보유하다가 양도하는 경우 당해 주택의 소유자는 건물소유자를 기준으로 판단하는 것임.