1. 질의내용 요약
○ 오피스텔, 근린생활시설 및 아파트가 혼합된 주상복합건물을 신축한 사업자(사 업주체)가 당해 건물을 관리하는 경우
1. 당해 관리형태가 자치관리인지 위탁관리인지
2. 관리용역을 제공하는 사업주체의 세금계산서 교부의무
3. 공통매입에 대한 회계처리
4. 면세로 공급받은 소독비에 대하여 관리주체가 입주자에게 공급시 과세여부
5. 징수 및 납입을 대행하는 전기, 수도, 가스 및 특별수선충당금의 회계처리 방법
6. 2004.01.01일 이후 관리비의 부가가치세 면제 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 법령 (법, 시행령, 시행규칙)
○ 주택건설촉진법 제3조 (용어의 정의)
3. “공동주택”이라 함은 대지 및 건물의 벽ㆍ복도ㆍ계단 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
○ 주택건설촉진법 제38조 (공동주택의 관리)
① 공동주택 및 부대시설ㆍ복리시설의 소유자ㆍ입주자, 사용자ㆍ입주자대표회의 및 관리주체는 대통령령이 정하는 바에 의하여 이를 관리하여야 한다.
④ 대통령령으로 정하는 공동주택(부대시설 및 복리시설을 포함하되 복리시설중 일반에게 분양되는 시설은 제외한다. 이하 같다)은 입주자가 자치적으로 관리(이하 “자치관리”라 한다)하는 경우 이외에는 제39조의 주택관리업자로 하여금 관리하게 한다.
○ 공동주택관리령 제3조 (관리주체의 업무등)
① 공동주택등을 관리하는 입주자자치관리기구ㆍ주택관리업자ㆍ사업주체와 임대주택법에 의한 임대사업자(이하 “관리주체”라 한다)는 법 제38조제1항의 규정에 의하여 다음 각호의 업무를 행한다.
1. 공동주택의 공용부분, 공동주택의 입주자의 공동소유인 부대시설 및 복리시설의 유지ㆍ보수와 안전관리
2. 공동주택단지안의 경비ㆍ청소ㆍ소독 및 쓰레기수거
3. 관리비 및 사용료의 징수와 공과금의 납부대행
4. 특별수선충당금의 징수 및 적립
5. 제9조의 규정에 의한 공동주택관리규약으로 정한 사항 및 제10조제6항의 규정에 의하여 입주자대표회의에서 결정한 사항의 집행
6. 기타 건설교통부령으로 정하는 사항
② 관리주체는 공동주택등을 관리함에 있어 선량한 관리자의 주의로 제1항의 업무를 수행하여야 한다.
○ 부가가치세법 제16조 【세금계산서】
① 납세의무자로 등록한 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 제9조에 규정하는 시기에 다음 각호의 사항을 기재한 계산서(이하 “세금계산서”라 한다)를 대통령령이 정하는 바에 의하여 공급을 받는 자에게 교부하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 교부시기를 달리할 수 있다.
○ 부가가치세법 시행령 제61조 【매입세액의 안분계산】
① 사업자가 과세사업과 면세사업을 겸영하는 경우에 면세사업에 관련된 매입세액의 계산은 실지귀속에 따라 하되, 과세사업과 면세사업에 공통으로 사용되어 실지귀속을 구분할 수 없는 매입세액(이하 “공통매입세액”이라 한다)은 다음 산식에 의하여 계산한다. 다만, 예정신고를 하는 때에는 예정신고기간에 있어서 총공급가액에 대한 면세공급가액의 비율에 의하여 안분계산하고, 확정신고를 하는 때에 정산한다.
면세사업에 관련된 매입세액 = 공통매입세액 × 면세공급가액 / 총공급가액
○ 법인세법 제112조【장부의 비치ㆍ기장】
납세의무있는 법인은 장부를 비치하고 복식부기에 의하여 이를 기장하여야 하며, 장부와 관계있는 중요한 증빙서류를 비치ㆍ보존하여야 한다. 다만, 비영리내국법인은 제3조 제2항 제1호 및 제6호의 수익사업을 영위하는 경우에 한한다.
○ 법인세법 시행령 제155조 【복식부기에 의한 기장】
법 제112조에 규정하는 복식부기에 의한 기장은 법인의 재산과 자본의 변동을 빠짐없이 이중기록하여 계산하는 정규의 부기형식에 의하여 기장하는 것으로 한다.
나. 관련ㆍ유사 사례 (기본통칙, 판례, 심사ㆍ심판례, 예규)
사업자가 계약상의 원인에 의하여 재화 또는 용역을 공급하는 경우에는 당해 계약상 공급을 받는자에게 세금계산서를 교부하는 것으로, 주택관리업자가 계약상의 원인에 의하여 공동주택관리용역을 공급하는 경우 입주자대표회의의 구성 및 고유번호 유무에 불구하고 세금계산서는 당해 계약상 공동주택관리용역을 공급받는 자에게 교부하는 것임.
○ 부가46015-959, 2001.06.29
조세특례제한법 제106조 제1항 및 동법시행령 제106조 제5항이 개정됨에 따라 2003.12.31.까지는 주택건설촉진법 제3조 제4호의 규정에 의한 관리주체 중 주택관리업자 및 사업주체가 동법 동조 제3호의 규정에 의한 모든 공동주택의 위탁관리용역 중 공동주택관리령 별표3 제1호의 규정에 의한 일반관리비(동 관리비에 위탁관리 수수료와 동령 별표3 제2호 내지 제8호의 규정에 의한 관리비 및 이와 유사한 비용이 포함되어 있는 경우에는 이를 제외함)에 대하여 부가가치세가 면제되며,
2004 01.01.부터는 국민주택(1 세대당 85㎡ 이하인 주택)에 해당하는 공동주택의 위탁관리용역중 공동주택관리령 별표3 제1호의 규정에 의한 일반관리비에 대하여 부가가치세가 면제됨.