1. 질의내용 요약
1. 본인은 부부합산 주택을 1채 소유하고 있는 바, 단독주택의 지하1층(45평) 중 15평은 주거용으로 사용하며 30평은 본인의 처가 무상으로 노래방사업을 영위하고 있고 지상2층(43평)은 본인의 가족들이 주거용으로 사용하고 있으며, 지상1층(45평) 중 계단(8평)은 본인이 2층 진입을 위한 주거용으로 사용하며 나머지 37평은 임차인 3명(갑, 을, 병)이 임차하여 사용중인 경우(주거용 21평, 상점용 16평)로서 임차인별로 각각 주거용이 7평, 상점용이 5.3평인 경우에 있어서 부가가치세 과세여부
2. 상기의 경우에 있어서 종합소득세의 납부방법
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령 (법률, 시행령, 시행규칙)
○ 부가가치세법 제7조【용역의 공급】
③ 대가를 받지 아니하고 타인에게 용역을 공급하거나 고용관계에 의하여 근로를 제공하는 것은 용역의 공급으로 보지 아니한다.
○ 부가가치세법 제12조【면세】
① 다음 각호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.
11. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역으로서 대통령령이 정하는 것
○ 부가가치세법시행령 제34조【주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역의 범위】
① 법 제12조 제1항 제11호에 규정하는 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우를 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 “주택” 이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 그 면적이 건물이 정착된 면적의 5배(도시계획구역 밖에 있는 토지의 경우에는 10배)를 초과하지 아니하는 것의 임대를 말하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다.
② 임대주택에 부가가치세가 과세되는 사업용 건물(이하 “사업용 건물” 이라 한다)이 함께 설치되어 있는 경우에는 주택과 이에 부수되는 토지의 임대의 범위는 다음 각호의 규정에 의한다.
1. 주택부분의 면적이 사업용 건물부분의 면적보다 큰 때에는 그 전부를 주택의 임대로 본다. 이 경우에 당해 주택에 부수되는 토지임대의 범위는 제1항과 같다.
○ 소득세법시행령 제8조의 2【비과세 주택임대소득】
① 법 제12조 제2호에서 “대통령령이 정하는 주택의 임대소득” 이라 함은 3개 이하의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득을 말한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 주택임대소득을 제외한다.
1. 고급주택의 임대소득 (2000. 12. 29 개정)
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택 수의 계산은 다음 각호에 의한다.
4. 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산
③ 제1항에서 “고급주택” 이라 함은 제156조의 규정에 의한 고급주택을 말한다. 이 경우 제156조 제1호 및 제2호 중 “양도당시의 실지거래가액” 은 “과세기간 종료일 또는 당해 주택 양도일 현재의 법 제99조의 규정에 의한 기준시가” 로 본다.
○ 소득세법시행령 제156조【고급주택의 범위】
법 제89조 제3호에서 “거주용건물의 연면적ㆍ가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택” 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다. (1998. 12. 31 개정)
1. 다음 각목의 1에 해당하는 단독주택으로서 그 주택에 대한 법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이상인 것 (2000. 12. 29 개정)
가. 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 264제곱미터 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것 (1999. 9. 18개정)
나. 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495제곱미터 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것 (1999. 9. 18 개정)
2. 공동주택(다가구주택을 포함하되, 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 경우를 제외한다)으로서 주택의 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 165제곱미터 이상이고 양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것
○ 소득세법 제99조【기준시가의 산정】
① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다. (1999. 12. 28 개정)
1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 (2000. 12. 29 개정)
가. 토 지 (1995. 12. 29 개정 ; 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 부칙)
지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시기자” 라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
나. 건물 (1999. 12. 28 개정)
건물(다목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
○ 소득세법 제41조【부당행위계산】
① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ일시재산소득ㆍ기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다. (1995. 12. 29 개정)
② 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1995. 12. 29 신설)
○ 소득세법시행령 제98조【부당행위계산의 부인】
① 법 제41조 및 법 제101조에서 “특수관계 있는 자”라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.
1. 당해 거주자의 친족
② 법 제41조에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때” 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.
2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때. 다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 당해 주택에 실제 거주하는 경우를 제외한다. (1999. 12. 31 단서신설)
5. 기타 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해연도의 총수입금액 또는 필요경비의 계산에 있어서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때
③ 제2항 제1호의 규정에 의한 시가의 산정에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제1항 및 제2항의 규정을 준용한다. (1998. 12. 31 신설)
④ 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다. (1998. 12. 31 신설)
나. 유사사례 (기본통칙, 판례, 심판례, 심사례, 예규 등)
○ 부가가치세법기본통칙 12-34-1【주택임대면적에 따른 면세 여부 판단기준】
① 부동산을 2인 이상의 임차인에게 임대한 경우에는 임차인별로 주택부분의 면적(사업을 위한 거주용인 경우 제외)이 사업용 건물부분의 면적보다 큰 때에는 그 전부를 주택의 임대로 본다.
○ 부가16015-57, 1999.01.12
부동산임대업을 영위하는 사업자가 임대에 공하던 부동산을 자기가 자에게 무상으로 임대하고 자가 당해 사업장에서 음식점업을 영위하는 경우 자는 부가가치세법 제5조의 규정에 의하여 사업자등록을 하여야 하는 것이며, 당해 사업자가 자에게 공급하는 부동산의 무상임대용역에 대하여는 부가가치세법 제7조 제3항의 규정에 의하여 부가가치세는 과세되지 아니하는 것이나 무상임대도 부동산임대업에 해당하므로 소득세법의 규정에 의한 부당행위계산을 할 수 있는 것임.
○ 부가46015-764, 1995.04.25
상시주거용으로 사용하는 건물(주택)과 이에 부수되는 토지로서 그 면적이 건물이 정착된 면적의 5배(도시계획구역밖에 있는 토지의 경우는 10배)를 초과하지 아니하는 것의 임대는 부가가치세법 제12조 제1항 제11호 및 동법시행령 제34조 제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 것이나, 사업을 위한 주거용의 경우는 부가가치세가 과세되는 것으로, 이 경우 부가가치세가 과세되는 ‘사업을 위한 주거용의 경우’ 라 함은 실제로 그 건물을 사용하는 임차자(세입자)가 사업을 위하여 사용하는지 여부에 따라 판단하는 것임.
○ 부가1265.2-1566, 1982.06.17
부가가치세법 제12조 제1항 제11호 및 동법시행령 제34조 제2항의 규정을 적용함에 있어 부동산을 2인 이상의 임차인에게 임대한 경우에는 임차인별로 주택부분의 면적과 사업용 건물부분의 면적을 계산하여 적용하는 것이며, 이경우 주택부분의 면적에는 사업을 위한 주거용인 경우를 제외함.
고급주택의 임대료에 대하여 소득세를 신고함에 있어서 소득세법시행령 제156조의 규정에 의한 고급주택의 해당여부는 같은법시행령 제8조의 2 제3항의 규정에 의하여 과세기간 종료일 현재를 기준으로 하는 것이므로 과세기간중에 고급주택에 해당되는 경우에도 그 과세기간중에 발생한 임대료는 소득세 과세대상에 해당되는 것임.
귀 질의의 경우 소득세법 제25조 제1항ㆍ같은법시행령 제53조ㆍ같은법 부칙(2001. 12. 31 법률 제6557호) 제1조의 규정에 의하여 2001. 1. 1 이후 개시하는 과세기간부터 주택임대보증금에 대한 간주임대료는 과세되지 아니하는 것임.
○ 제도46011-12096, 2001.07.12
주택과 부가가치세가 과세되는 사업용 건물(이하 “사업용 건물” 이라 함)이 함께 설치되어 있는 건물을 임대하는 경우에는 임차인별로 주택부분의 면적이 사업용 건물부분의 면적보다 큰 때에는 그 전부를 주택의 임대로 보는 것이며 주택부분의 면적이 사업용 건물부분의 면적과 같거나 그보다 작은 때에는 주택부분 이외의 사업용 건물부분은 주택의 임대로 보지 아니하는 것임.
○ 소득46011-324, 1999.11.09
1. 거주자가 그와 특수관계에 있는 자에게 자기 소유토지를 무상으로 제공하는 때에는 당해 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 소득세법 제41조 및 같은법시행령 제98조의 규정에 의하여 부당행위계산의 대상이 되는 것이며,
2. 거주자가 특수관계자에게 토지를 임대함에 있어서 적정임대료는 특수관계에 있지 아니한 자간의 건전한 사회통념 내지 상관행에 의하여 형성되는 임대료로 하는 것이나, 임대실례가 없는 경우에는 당해 토지의 지목, 일치, 주위환경, 이용상황, 사용범위 등 당해 토지의 개별요인을 감안하여 합리적으로 산정된 금액으로 하는 것임.