1. 질의내용 요약
3년이상 보유된 1세대1주택이 도시재개발법에 의한 재개발사업 시행으로 재개발조합에 기존주택과 부수토지 및 불하받은 사유지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 재개발아파트에 대한 입주권으로 양도차익을 소득세법시행령 제166조 규정에 의하여 산정하여야 하나 기존주택과 부수토지는 소득세법시행령 제155조 제16항의 규정에 의해 비과세되고 매입한 사유지에 대하여 양도소득세가 과세되는 경우 전체 양도가액에서 비과세부분(건물)과 과세부분(토지) 안분계산 방법
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정)
1. ~ 3 생략
4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 (1999. 12. 28 개정)
5. ~ 7 생 략 ② ~ ④ 생략
○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2000. 12. 29 개정)
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정)
③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994.12.22 개정)
○ 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】
① ~ ③ 생략
④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법시행령 제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다.
○ 부가가치세법시행령 제48조의 2 【과세표준의 안분계산】
① ~ ③ 생략
④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등” 이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다. (2000. 12. 29 개정)
1. 토지와 건물 등에 대한 소득세법 제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가” 라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정)
2. ~3 생략
⑤ 삭 제 (2000. 12. 29)
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
도시재개발법에 의한 재개발지구내의 1주택을 소유하던 자가 같은법 제41조의 규정에 의한 관리처분계획에 따라 분양받아 준공된 아파트를 양도하는 경우에는 종전주택의 거주기간 또는 보유기간을 통산하여 3년 이상 거주하였거나 5년 이상 보유한 후 양도하는 경우, 1세대1주택으로 비과세되는 것이나, 귀 질의의 경우, 재개발지구내의 당초 주택의 부수토지는 별도로 취득하였으므로 그 부수토지의 취득일로부터 거주기간 또는 보유기간을 계산하는 것임.
소득세법 제100조 제2항의 토지와 건물을 함께 취득하거나 양도한 경우 『토지와 건물 등의 가액구분이 불분명한 때』란 당해 자산의 거래증빙에 의한 토지가액과 건물가액이 명백히 구분되지 아니하는 경우를 말하는 것임.
1. 취득시기가 각각 다른 자산을 일괄 양도하는 경우로서 자산의 양도차익을 산정하는 경우에는 그 자산의 취득시기별로 양도차익의 산정방법을 달리할 수 있으며 이 경우 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 하는 것임.
2. 상기 내용 중 일괄양도하는 자산이 토지와 건물로 그 가액의 구분이 불분명한 경우에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산하는 것임.
○ 심사양도99-29,1999.03.12
토지와 건물을 일괄양도한 경우로서 신고한 가액과 다르게 확인된 실지양도가액을 양도당시 기준시가로 안분계산해 각각 토지와 건물의 실지양도가액으로 하여 토지는 취득가액이 확인되므로 실지거래가액으로, 건물은 확인안되므로 기준시가로 각각 양도차익을 계산함은 정당함