1. 질의내용 요약
○○공사로부터 1991.8.30 택지208㎡ 취득 매매계약 체결, 1991. 10. 30 잔금납부, 1995.8.3 구획정리완료 (토지증가분 0.8㎡ )
2001. 4.25 매도(토지증가분에대한 대금(536,000원)미납 및 취득등기 하지 않은 상태에서 권리의무 인계)
이 경우 취득시기 및 미등기 양도자산 해당여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31 개정)
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
3 ~ 6 생략
② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다.
③ 도시개발법 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지전의 토지의 취득일로 한다. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다. (2000. 12. 29 개정)
④ ~ ⑧ 생략
○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】
① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액” 이라 한다)을 그 세액으로 한다. (1999. 12. 28 개정)
1 ~ 2 생략
3. 미등기양도자산 (1998. 12. 28 개정)
양도소득과세표준의 100분의 65
4 ~ 5 생략
② 생략
③ 제1항 제3호에서 “미등기양도자산” 이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령이 정하는 자산은 제외한다. (2000. 12. 29 개정)
④ ~ ⑤ 생략
○ 소득세법시행령 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】 (2000. 12. 29 제목개정)
① 법 제104조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 자산” 이라 함은 다음 각호의 것을 말한다. (2000. 12. 29 개정)
1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
3. 법 제89조 제2호ㆍ제4호 및 조세특례제한법 제69조 제1항에 규정하는 토지 (1998. 12. 31 개정)
4. 법 제89조 제3호에 규정하는 1세대1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산
5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법 제5조의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것 (1999. 12. 31 신설)
② 생략
○ 소득세법기본통칙 91-1 【미등기 양도제외자산의 범위】
다음 각호에 게기하는 토지등은 영 제168조에 규정하는 미등기 양도제외자산에 해당하는 것으로 한다.
1. 토지구획정리사업이 종료되지 아니함으로써 토지취득등기를 하지 못하고 양도한 토지
2. 건설업자가 토지구획정리사업조합으로부터 공사용역대가로 취득한 체비지로서 토지구획정리사업법 제62조에 규정하는 토지구획환지처분공고 이전에 양도한 토지
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
【질의】
다음과 같이 거래가 있었을 경우의 토지 취득시기를 질의함.
○ 토지소재지 : ○○ 신도시
○ 계약면적 : 637.0㎡
○ 양도자 : ○○공사
○ 매매대금 : 100,000,000원
○ 계약일자 : 1986. 12. 3(계약금 보증금 : 50,000,000원)
○ 1회 중도금 : 1987. 2. 12(20,000,000원)
○ 2회 중도금 : 1987. 4. 2(20,000,000원)
○ 3회 중도금 : 1987. 6. 2(10,000,000원)
○ 1990. 12. 6자 지번 및 면적확정(639.0㎡)으로 정산금 314,054원 납부함.
○ 소유권 이전
접수 : 1990. 12. 17
원인 : 1986. 12. 3 매매
(주) 1987. 6. 2자로 잔금 지불되었으나 1986. 12. 3 계약시부터 정지 작업을 시작하여, 1990. 12. 6 작업이 완료(토지면적 및 번지확정)되어 이전등기를 시작하였음.
【회신】
1. 자산의 취득 또는 양도시기는 당해자산의 대금을 청산한 날임. 다만, 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득하는 경우로서 당해자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 소득세법시행령 제162조 제2항의 규정에 의하여 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 양도 또는 취득시기로 하되, 그 목적물이 완성 또는 확정되기 전에 당해 목적물을 사실상 사용하는 경우에는 그 사실상 사용일을 양도 또는 취득시기로 함.
2. 당초 계약과는 별도로 증가된 토지는 새로이 취득한 것으로 그 자산의 취득시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것임.
○ 제도46012-12033,2001.07.10
귀 질의의 경우 택지개발사업지구내의 토지를 취득함에 있어 분양대금완납일 현재 택지조성공사가 준공되지 않고 면적정산절차가 남아 있어도 사실상 가분할된 면적에 의해 대금을 청산했다면, “미완성목적물” 에 해당되지 아니하므로 그 대금청산일이 취득시기가 되는 것이며, 용지조성공사 준공후 증가된 면적에 대한 정산분은 취득시기를 달리 적용하는 것임.
소득세법 제104조 제1항 제3호에서 “미등기 양도자산” 이라 함은 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말하는 것임.
○ 재산01254-906,1986.03.19
【질의】
1981년 당시 ○○공사가 ○○구 ○○동 일대를 공공용지로 개발하는데 사업시행 때문에 본인의 소유 거주 가옥을 철거하고 ○○공사로부터 1983. 9. 주택지 70평을 분양받아 1984. 4. 분양대금을 완불하였는데 등기상 권리자는 아직까지 ○○공사이며,
본인은 재력부족으로 주택을 건설할 능력이 없어 부득이 해당토지를 양도코자 함. 이 때 상기의 토지를 양도했을 때 양도소득세가 부과되는지 비과세가 되는지의 여부를 알고자 질의함.
【회신】
이 경우 무주택자가 ○○공사로부터 주택지를 분양받아 단독주택을 신축하지 아니하고 나대지 상태로 양도할 때에는 양도소득세가 과세되는 것이며, 또한 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 때에는 미등기 양도자산에 해당하여 양도소득에 대한 세율은 100분의 75임.