1. 질의내용 요약
【상 황】
1. 1995년 11월 24일 다가구주택(면적335.8㎡)을 취득 보유하다가 2001년 11월6일 매매계약을 체결하고 2002년 1월 12일 잔금을 수령함
2. 2002년 1월 14일 새로운 주택 매수계약을 체결하고 잔금청산후 2002년 1월 16일 소유권 이전등기함
3. 양도주택을 잔금이 청산 된 후 소유권을 이전하기 전에 매수계약자가 주택임대사업자로 등록하기 위하여 다가구주택을 다세대주택(5세대)으로 변경신청하여 등기시에는 다세대주택으로 매수자 1인에게 소유권을 이전하게 됨
【질 의】
상기와 같이 양도인이 소유하던 다가구주택을 매매대금청산후에 양수인이 필요에 의하여 다세대주택으로 변경하고 소유권 이전하게 되는 경우 양도소득세 비과세 해당여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】
다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세” 라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999. 12. 28 개정)
1 ~ 2 생략
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(거주전용건물의 연면적ㆍ가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내에 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 4. 생략
○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】
① 법 제89조 제3호에서 “1세대 1주택” 이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에서 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다.
단서 생략
○ 소득세법기본통칙 89-21 【매매특약이 있는 주택의 1세대 1주택 비과세 판정】
영 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대 1주택 비과세의 판정은 양도일 현재를 기준으로 한다. 다만, 매매계약후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 1세대 1주택에 해당되는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 한다.
○ 소득세법 시행령 제156조 【고급주택의 범위】
법 제89조 제3호에서 “거주용건물의 연면적ㆍ가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택” 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다. (1998. 12. 31 개정)
1. 다음 각목의 1에 해당하는 단독주택으로서 그 주택에 대한 법 제99조 제1항 제호 나목의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이상인 것 (2000. 12. 29 개정)
가. 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함한다)이 264제곱미터 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것 (1999. 9. 18 개정)
나. 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495제곱미터 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 5억원을 초과하는 것 (1999. 9. 18 개정)
2. 공동주택(다가구주택을 포함하되, 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 경우를 제외한다)으로서 주택의 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 165제곱미터 이상이고 그 양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것 (1999. 9. 18 개정)
3. 엘리베이터ㆍ에스컬레이터 또는 67제곱미터 이상의 수영장중 1개 이상의 시설이 설치된 주택
○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31 개정)
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31 개정)
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
3 ~ 6 생략
② ~ ⑧ 생략
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
양도소득세가 비과세 되는 소득세법시행령 제154조 제1항 규정에 의한 1세대1주택의 판정은 원칙적으로 양도일 현재를 기준하는 것이나 매매계약의 특약사항으로 당해 주택의 매매대금을 청산하기 전에 매수자가 주택외의 용도로 사용할 것을 약정한 경우에는 매매계약일 현재를 기준하여 판정할 수 있는 것임.
○ 재산46014-715,2000.06.14
1. 소득세법시행령 제154조 제1항에 의한 1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어, 같은법시행규칙 제74조에 해당하는 다가구주택을 하나의 매매단위로 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득하는 경우에는 이를 단독주택으로 보아 1주택으로 보는 것이나, 다세대주택의 경우에는 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보는 것임.
2. 다가구주택을 다세대주택으로 용도변경하여 양도하는 경우 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세되는 것이며, 마지막에 양도하는 1주택에 대하여는 3년 이상 보유하였을 경우 양도소득세가 비과세되는 것임. 다만, 일반건축물을 다세대주택으로 용도변경하여 일반인에게 분양하는 경우로서 부동산매매의 규모ㆍ거래횟수ㆍ반복성 등 거래에 관한 사항을 종합적으로 판단하여 사업적인 것으로 인정되는 경우에는, 사업소득에 해당되어 종합소득세가 과세되는 것임.