1. 질의내용 요약
○ (현황)
- ○○구 ○○동 ○○번지(주거환경개선지역)의 54가구 주민이 ○○구청으로부터 환지정리를 받아서 1997년 4월 재건축을 시작하여 국민주택규모인 25.7평 아파트로 9개동을 지었음.(1개 동 당 19세대를 초과하지 않음)
- 재건축공사기간중인 2001.6월에 1주택 구입.
- 재건축아파트 2002.4월 준공예정임(2002.3월 가사용승인으로 입주함)
(질의)
상기와 같이 『도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법』에 따라 동 사업기간중 다른 주택을 취득하여 거주하다가 동법에 의하여 재건축아파트가 완공됨으로써 2주택이 된 경우로서 다른 주택(보유기간 3년 미만)을 양도하는 경우 양도소득세 과세 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】
다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세” 라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999. 12. 28 개정)
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(거주용건물의 연면적ㆍ가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (1998. 12. 28 개정)
○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】
① 법 제89조 제3호에서 “1세대 1주택” 이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. (1995. 12. 30 개정)
2. 다음 각목의 1에 해당하는 경우.
다. 국외이주 기타 재정경제부령이 정하는 경우
○ 소득세법시행규칙 제71조 【1세대 1주택의 범위】
② 영 제154조 제1항 제2호 다목에서 “국외이주 기타 재정경제부령이 정하는 경우” 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 사유로 당해 주택을 3년 이상 보유하지 못하게 되는 경우를 말한다. (2000. 4. 3 개정)
3. 도시재개발법에 의한 도시재개발사업에 재개발조합의 조합원으로 참여한 자가 그 재개발사업시행기간중 다른 주택을 취득하여 거주하다가 도시재개발법에 의한 관리처분계획에 따라 취득하는 주택으로 세대전원이 이사하게 되는 경우 (1996. 3. 30 개정)
4. 주택건설촉진법에 의한 재건축사업에 재건축조합의 조합원으로 참여한 자가 그 재건축사업 시행기간 중 다른 주택을 취득하여 거주하다가 동법에 의한 사업계획에 따라 취득하는 주택으로 세대전원이 이사하게 되는 경우 (2000. 4. 3 신설)
○ 소득세법기본통칙 89-15 【대체취득에 따른 일시 1세대 2주택 비과세요건】
① 1세대 1주택자인 거주자가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 새로이 취득하여 일시적으로 1세대 2주택이 된 경우에도 다음 각호의 요건을 모두 총족하는 경우에는 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세한다.
1. 종전 주택은 양도일 현재 1세대 1주택 비과세요건을 충족할 것
2. 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전주택을 양도할 것
② 1세대 1주택을 소유한 자가 다른 주택을 신축하고자 매입한 낡은 주택을 헐어버리고 나대지상태로 보유하고 있는 동안에는 종전의 주택이 영 제154조 제1항의 규정에 해당하는 경우에는 1세대 1주택으로 본다.
③ 제2항의 경우에 있어서 주택을 신축하는 때에는 그 주택을 준공한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에 한하여 1세대 1주택으로 본다.
○ 소득세법시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목 및 나목에서 규정하는 공공사업의 시행자에게 양도 또는 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. (2002. 3. 30 개정)
○ 소득세법시행령 부칙 제3조(대통령령 제17555호, 2002. 3. 30)【중복보유기간 단축에 따른 경과조치】
이 영 시행 당시 종전의 제155조 제1항의 규정에 의하여 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득한 경우로서 종전의 제155조 제1항의 규정에 의한 1세대2주택의 보유허용기간(2년)이 종료되지 아니한 경우 다음 각호의 날까지 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다.
1. 다른 주택을 취득한 날부터 이 영 시행일까지의 기간이 1년을 초과하지 아니한 때에는 이 영 시행일부터 1년이 되는 날. 다만, 이 영 시행일부터 6월이 경과하는 날 이후에 종전의 주택이 제154조 제1항의 규정에 의한 보유기간(동항 제1호의 규정에 해당하는 경우에는 동호의 규정에 의한 거주기간을 말하며, 이하 이 호에서 “보유기간등” 이라 한다)을 충족하는 경우에는 보유기간등을 충족하는 날에 6월을 가산한 날 또는 그 다른 주택의 취득일부터 2년이 되는 날중 빠른 날로 한다.
2. 다른 주택을 취득한 날부터 이 영 시행일까지의 기간이 1년을 초과한 때에는 다른 주택의 취득일부터 2년이 되는 날
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
【질의】
1. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 일대의 본 주거환경개선사업지구는 1968년도 정부시책에 의하여 판잣집 철거민 및 화재민들이 집단이주정착되었으나, 그후 개발제한구역으로 지정되었으며 특히 지반고가 ○○강 홍수시 수위보다 4-5m 낮아 빈번한 수해로 인하여 붕괴위험이 있는 노후불량주택밀집지역으로 이주대책이 절실히 요구되어 『도시 저소득 주민들의 주거환경개선을 위한 임시조치법(이하 주거환경개선법이라 함)에 의하여 건설부고시 제1992-599호로 주거환경개선지구로 지정되고 ○○시 고시 제1993-345호로 개선고시가 되어 현재 주거환경개선사업으로 주택개량사업을 추진하고 있음.
2. 본 주거환경 개선사업지구에 공공용지 확보 및 과소토지에 대한 최소한의 주택을 지을 수 있도록 증환지하여 필지간의 토지면적을 조정하여야 함으로 토지구획정리사업에 의한 환지처분으로 일정면적 이상의 토지소유 가옥주와 현재 건물이 없는 토지주(개발제한구역이므로 신축이 허용되지 아니하고 기존주택만 재건축할 수 있음)에게 동의를 얻어 일부토지를 감보하거나 불환지처분하고 환지처분시 증감토지에 대하여 금전으로 청산하게 되는데 이러한 경우 교부되는 청산금에 대하여 양도소득세가 비과세되는지 과세되는지 질의함.
3. 주거환경개선사업의 각종 특례사항에 해당되는 법령 및 제정취지 등을 살펴볼 때 주거환경개선사업의 시행을 위하여 실시하는 환지처분에 따른 감보토지 또는 불환지토지의 청산금에 대하여는 도시재개발법에 의한 재개발사업의 환지처분보다 우선하여 양도소득세가 비과세되어야 하는 것은 당연한 것으로 사료됨.
【회신】
1. 도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법에 의한 주거환경개산사업 중 동법시행령 제5조 규정에 의한 관리처분계획 또는 환지처분계획에 의하여 사업시행자가 사업완료후에 사업구역내의 토지소유자등에게 종전의 토지 대신에 그 구역내의 다른 토지로 바꾸어 주는 것은 소득세법시행령 제152조 규정에 의한 환지처분에 해당하는 것임.
2. 이러한 환지처분에 종전토지의 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 양도로 보지 아니하는 것이나 환지면적이 권리면적에 미달하여 환지청산금을 교부받는 부분은 양도에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것임.
3. 다만 환지청산금을 지급받는 권리면적 감소분이 소득세법 제89조 제3호의 규정에 의한 1세대 1주택의 부수토지인 경우에는 양도소득세가 과세되지 아니하는 것임.
4. 또한 환지받은 토지에 새로운 주택을 신축하여 1세대 1주택을 양도하는 경우에도 멸실된 주택의 보유기간을 통산하여 3년 이상이면 1세대 1주택으로 비과세 받을 수 있는 것이나 당해 주택이 미등기 상태로 양도되는 경우에는 1세대 1주택으로 비과세받을 수 없는 것임.
○ 재산46014-1066,2000.09.05
주택건설촉진법에 의한 재건축사업의 조합원으로 참여한 자(1세대1주택)가 그 재건축사업시행기간 중 다른 주택을 취득하여 거주하다가 동법에 의한 사업계획에 따라 취득하는 주택으로 세대전원이 이사하게 되는 경우로서 다른 주택을 양도하는 경우에는 보유기간의 제한없이 양도소득세를 비과세하는 것임.
도시재개발법에 의한 도시재개발사업의 조합원으로 참여한 자가 그 재개발사업시행기간중에 다른 주택을 취득하여 거주하다가 동 재개발사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택으로 세대전원이 거주이전하면서 재개발사업에 의하여 취득한 주택의 사용검사필증교부일(사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)로부터 1년이내에 거주하던 종전의 주택을 양도하는 경우에는 보유기간에 제한없이 양도소득세가 비과세되는 것임.