1. 질의내용 요약
- 지하1층 지상3층 주상복합건물임(3층만 주택으로 주택면적이 상가면적보다 큼)
1. 1세대3주택소유자가 상기의 복합건물을 양도하고 양도차익 산정시 복합건물 전체를 실지거래가액으로 계산하여야 하는지 주택부분만 실거래가액으로 하면 되는지 여부
2. 취득가액 계산은?
3. 주택부분과 상가부분의 실거래가액의 구분이 불분명한 경우 주택부분의 실거래가액 산정방법은?
4. 취득이 16년 전으로 취득계약서 분실한 경우 취득가액 산정방법
5. 10월1일부터 시행되는 1세대3주택보유자의 실거래가액 계산규정의 경과규정을 알려주시기 바람.
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】
① ~ ② 생략
③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.
④ 제3항의 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.
이하생략
○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2000. 12. 29 개정)
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정)
③ 생략
○ 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】
④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법시행령 제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. (2000. 12. 29 신설)
○ 부가가치세법시행령 제48조의 2 【과세표준의 안분계산】
④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등” 이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다. (2000. 12. 29 개정)
1. 토지와 건물 등에 대한 소득세법 제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가” 라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정)
2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정)
3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정)
○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (1999. 12. 28 개정)
○ 소득세법시행령 제176조의 2 【추계결정 및 경정】
① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유” 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1999. 12. 31 신설)
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 (1999. 12. 31 신설)
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인” 이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 (1999. 12. 31 신설)
② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액” 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (1999. 12. 31 신설)
1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 제158조 제1항 각호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2001. 12. 31 개정)
양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가
제1호의 매매사례가액 또는 × ─────────────
동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가
2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제6호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2001. 12. 31 개정)
양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가
제3항 제1호의 매매사례가액 × ────────────────────
또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제7항의
규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에
의한 양도당시의 기준시가)
③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. (1999. 12. 31 신설)
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 (1999. 12. 31 신설)
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 (1999. 12. 31 신설)
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 (1999. 12. 31 신설)
4. 기준시가 (1999. 12. 31 신설)
④ 법률 제4803호 소득세법 개정법률 부칙 제8조에서 정하는 날(이하 “의제취득일” 이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)에 대하여 제3항 제1호 내지 제3호의 규정을 적용함에 있어서 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각호의 가액 중 많은 것으로 한다. (1999. 12. 31 신설)
1. 의제취득일 현재 제3항 제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가액 (1999. 12. 31 신설)
2. 취득당시 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 가액이 확인되는 경우로서 당해 자산(상속 또는 증여받은 자산을 제외한다)의 실지거래가액이나 제3항 제1호, 제2호의 규정에 의한 가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액 (1999. 12. 31 신설)
⑤ 국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정 또는 경정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재정경제부령이 정하는 바에 따라 부동산의 감정ㆍ평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정 또는 경정에 공정성을 기하게 할 수 있다. (1999. 12. 31 신설)
○ 소득세법기본통칙 89-18 【겸용주택의 경우 1세대 1주택에 부수되는 토지의 면적계산】
영 제154조 제3항의 규정에 의한 겸용주택의 주택정착면적과 주택에 부수되는 토지면적의 계산은 다음과 같다.
건물전체 주택부분연면적
1. 주택의 정착면적 = × ──────────
정착면적 건물전체연면적
2. 주택에 부수되는 토지면적
주택부분연면적
= 건물에 부수된 전체토지면적 × ───────────
건물전체연면적
○ 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정)
7. 기타 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (1999. 12. 28 개정)
○ 제162조의 2 【양도가액】
⑤ 법 제96조 제1항 제7호에서 “대통령령이 정하는 경우” 라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택을 양도하는 경우를 말한다. (2002. 10. 1 신설)
○ 부 칙 (2002. 10. 1 대통령령 제17751호)
제1조 【시행일】
이 영은 공포한 날부터 시행한다.
제2조 【일반적 적용례】
이 영은 이 영 시행후 최초로 양도하는 분부터 적용한다.
제3조 【1세대 1주택에 대한 경과조치】
생략
제4조 【고급주택의 범위에 관한 경과조치 등】
① 이 영 시행전에 주택의 매매계약을 체결하고 이 영 시행일부터 2월이 되는 날까지 이를 양도하는 경우에는 제156조 제2호의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다.
② 이 영 시행전에 3주택 이상 소유한 1세대가 매매계약을 체결하고 이 영 시행일부터 2월이 되는 날까지 이를 양도하는 경우 제162조의 2의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다.
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
1. 현행 소득세법시행령 제154조 제3항의 규정에 의하여 1세대1주택에 해당하는 주택을 판정함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택이외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우로서 주택의 면적이 주택이외의 면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보는 것이며, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니하는 것임.
2. 이때 주택과 주택이외의 건물 구분은 임대여부에 관계없이 사실상 사용하는 용도로 하는 것이고 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것임.
1. 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 하는 것임.
2. 이 경우, ‘실지거래가액’ 이라 함은 자산을 매매하면서 실질적으로 거래된 가액을 말하는 것임.
취득후 1년 이내에 양도한 부동산은 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하는 것이며, 당해 부동산을 교환하는 경우 당해 부동산의 양도가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것임.
다만, 교환계약서에 표시된 실지거래가액이 소득세법시행령 제176조의 2의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 소득세법 제114조 제5항의 규정에 의하여 산출한 가액으로 결정하는 것임.