1. 질의내용 요약

【현황】

저는 ○○건설이라는 회사가 ○○도 ○○시 ○○동에 시공한 아파트를 분양받아 처음으로 내집마련의 꿈을 이루어 확장 및 샷시와 옥외시설까지 시켜놓고 입주날짜를 손꼽아 기다리다 10월 21일부터 11월 20일까지 입주하라는 공문을 받아보고 10월 24일 입주할 예정이었으나, 다른 건물(목욕탕 건물)을 구입하고자 동 분양권을 9월30일에 매매계약을 체결하고 10월 16일에 중도금 및 잔금을 받았습니다.

아파트 매수인이 10월 24일 새벽 일찍이 입주해야 하는 데 확장공사 마무리를 제대로 할 수 있는지 태산같이 걱정을 해서 시공회사와 확장공사회사에 전화를 하니 확장공사는 준공이 떨어져야 공사를 하고 시공회사는 분양잔금 처리를 해야만 공사를 하고, 시공회사는 분양잔금 처리를 해야만 공사를 시킨다고 해서 매수인한테 분양잔금을 입금시키라 하니 돈이 없다고 해서 저의 상식으로는 아직 명의변경도 안한 상태이고 아직 저의 이름으로 되어 있어 제가 입금시켜준다고 하고 제 이름으로 대납을 시켜주었는데 이로 인해 분양권 전매가 아닌 등기매매로 바뀌는 바람에 청약 1순위 상실 및 금전적으로 너무나 큰 손실을 보게 되었습니다.

【질 의】

상기의 경우 본인이 양도한 자산이 분양권인지 아니면 부동산을 양도한 것인지에 대한 질의

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29 개정)

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정)

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정)

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000. 12. 29 개정)

나. 지상권 (2000. 12. 29 개정)

다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (2000. 12. 29 개정)

○ 소득세법제98조 【양도 또는 취득의 시기】

자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22 개정)

○ 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31 개정)

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등기접수일로 또는 명의개서일 (2001. 12. 31 개정)

○ 소득세법기본통칙 98-3 【부동산에 관한 권리의 취득시기】

부동산의 분양계약을 체결한 자가 당해 계약에 관한 모든 권리를 양도한 경우에는 그 권리에 대한 취득시기는 당해 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날(아파트당첨권은 당첨일)이고 타인으로부터 그 권리를 인수받은 때에는 잔금청산일이 취득시기가 된다.

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재일46014-3061(1997.12.30)

1. 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 가진 자가 건물이 완성되기 전에 그 권리(분양권등)를 양도하는 경우에는 소득세법시행령 제157조 제3항 제2호(현행 수득세법 제94조 제1항 제2호)의 규정에 의한 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’를 양도한 것으로 보는 것임.

2. ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’를 양도하는 경우에는 동법 동령 제166조 제4항 제1호(현행 소득세법 제96조 제1항) 규정에 의하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 것임.

○ 재일46014-2092(1996.9.12)

1. 자산의 양도차익을 계산함에 있어 취득시기 및 양도시기를 적용하는 경우에는 원칙적으로 그 자신의 매매대금을 청산한 날이 되는 것이므로,

2 귀문의 경우 부동산의 매매에 따른 별도 약정으로 매수자가 부동산의 매매대금 외의 양도소득세를 부담하기로 하고 이를 대금청산일이후 지급한 경우에도 그 부동산의 매매대금의 잔금청산일을 양도시기로 적용하는 것임.

○ 재일46014-1667(1996.07.12)

건설중인 아파트의 분양계약에 따라 아파트를 취득하는 경우로서 아파트의 완성일 이후 잔금청산이 이루어진 경우에는 그 잔금청산일이 취득시기가 되는 것이나 잔금청산일까지 당해 아파트가 완성되지 아니하였거나 그 완성일이 불분명한 경우에는 사용검사(준공검사)필증 교부일이 취득시기가 되는 것임.

다만, 준공검사 전에 사실상 사용하거나 가사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 가사승인일 그 취득시기가 됨.