1. 질의내용

1. 임대차계약이 체결된 부동산의 평가방법

2. 임대차계약이 체결된 재산을 자녀에게 증여하는 경우, 자녀가 인수하는 임대보증금에 따라 증여자 또는 수증자가 부담하여야할 세목 및 세액의 산출방법

3. 부모와 자녀가 토지와 건물을 공동으로 소유하다가 부모의 건물지분만을 자녀에게 증여하는 경우 증여세 과세여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일” 이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.

○ 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가액등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것” 이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)이내의 기간중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (2000. 12. 29 개정)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관” 이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우에는 세무서장(관할 지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등” 이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다. (1999. 12. 31 개정)

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액 (2000. 12. 29 개정)

나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액 (1999. 12. 31 신설)

3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액 (1998. 12. 31 개정)

② 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일부터 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

○ 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. (1998. 12. 28 개정)

1. 토 지

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가” 라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

2. 건 물 (1999. 12. 28 개정)

건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축년도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

② 삭 제 (2000. 12. 29)

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 공동주택으로서 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택에 대하여는 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액으로 평가한다. (1999. 12. 28 개정)

④ ~ ⑥항 : 생략

⑦ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. (1998. 12. 28 신설)

○ 상속세및증여세법시행령 제50조 【부동산의 평가】

⑦ 법 제61조 제7항에서 “대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액” 이라 함은 1년간 임대료를 재정경제부령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액을 말한다. (1998. 12. 31 신설)

○ 상속세및증여세법시행규칙 제15조의 2 【임대가액의 계산】

영 제50조 제7항에서 “재정경제부령이 정하는 율” 이라 함은 100분의 18을 말한다. (1999. 5. 7 신설)

○ 상속세및증여세법 제66조 【저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례】

다음 각호의 1에 해당하는 재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. (1998. 12. 28 개정)

1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산

2. 양도담보재산

3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다) (1998. 12. 28 개정)

4. 삭 제 (1998. 12. 28)

○ 상속세및증여세법시행령 제63조 【저당권 등이 설정된 재산의 평가】

① 법 제66조에서 “대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액‘ 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 금액을 말한다. (1998. 12. 31 개정)

5. 전세권이 등기된 재산의 가액은 등기된 전세금(임대보증금을 받고 임대한 경우에는 임대보증금) (1998. 12. 31 개정)

○ 상속세및증여세법 제47조 【증여세과세가액】

① 증여세과세가액은 증여일 현재 제31조 내지 제45조의 규정에 의한 증여재산가액의 합계액에서 당해 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액을 차감한 금액으로 한다.

② 당해 증여일전 10년 이내에 동일인(증여자가 직계존속인 경우에는 그 직계존속의 배우자를 포함한다)으로부터 받은 증여재산가액의 합계액이 1천만원 이상인 경우에는 그 가액을 증여세과세가액에 가산한다. (1998. 12. 28 개정)

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 배우자간 또는 직계존비속간의 부담부증여(제44조의 규정에 의하여 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대하여는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 당해 채무액은 수증자에게 채무가 인수되지 아니한 것으로 추정한다. 다만, 당해 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 객관적으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제3호 및 이 장에서 “양도” 라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

○ 상속세및증여세법 제37조 【토지무상사용권리의 증여의제】

① 건물(당해 토지소유자와 함께 거주할 목적으로 소유하는 주택을 제외한다)을 소유하기 위하여 특수관계에 있는 자의 토지를 무상으로 사용하는 경우로서 대통령령이 정하는 경우에는 당해 토지무상사용이익을 토지소유자로부터 증여받은 것으로 본다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 사업자인 토지소유자에게 당해 토지를 무상으로 사용하게 하는 데에 대하여 소득세가 부과되는 경우에는 증여세를 부과하지 아니한다.

③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 특수관계에 있는 자의 범위, 증여시기, 주택의 범위, 토지무상사용이익의 계산방법 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 상속세및증여세법시행령 제27조 【토지무상사용권리의 증여의제 적용범위 등】

① 법 제37조 제1항에서 “대통령령이 정하는 경우” 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 특수관계에 있는 자의 토지위에 건물을 신축 또는 증축하여 사용하는 경우 (1999. 12. 31 개정)

2. 건물과 부수토지를 함께 소유하고 있는 특수관계에 있는 자로부터 건물만을 증여받거나 매입하여 사용하는 경우

3. 타인으로부터 특수관계에 있는 자와 같이 토지와 건물을 각각 매입하는 경우로서 그 중 건물만을 매입하여 사용하는 경우

4. 특수관계에 있는 자와 같이 건물과 그 건물이 속한 토지를 각각 상속 또는 증여받는 경우로서 건물을 상속 또는 증여받은 자가 다른 사람이 상속 또는 증여받은 토지를 사용하는 경우 (1998. 12. 31 신설)

5. 건물과 그 건물이 속한 토지의 소유자가 다른 경우로서 건물의 소유자가 당해 토지를 유상으로 사용하다가 무상으로 사용하는 경우 (1998. 12. 31 신설)

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재산(상속)46014-753 (2000.6.23)

귀 질의와 같이 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산을 평가할 때, 당해 재산의 시기가 확인되는 경우 그 시가와 상속세및증여세법 제66조제3호의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰금액으로 평가하는 것이며, 당해 재산의 시가를 산정하기 어려운 경우 같은법 제61조제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액과 같은조 제7항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액으로 평가하는 것임.

○ 재산(상속)46014-1218 (2000.10.10)

아버지로부터 부동산을 증여받으면서 그 부동산에 담보된 아버지의 채무를 자녀가 인수한 사실일 입증되는 경우 상속세및증여세법 제47조 제1항ㆍ제3항 단서의 규정에 의하여 증여받은 부동산의 가액에서 그 채무액을 공제한 금액을 증여세 과세가액으로 하는 것이며, 그 채무액에 상당하는 부분에 대하여는 소득세법 제88조제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것임

○ 재일46014-1306 (1999. 7. 5)

1. 소득세법 제88조 제1항의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 그 양도가액 및 취득가액은 양도ㆍ취득당시의 기준시가에 증여가액 중 채무액이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 하는 것이며,

2. 위 1의 경우 증여가액이라 함은 상속세 및 증여세법에 의하여 평가한 가액을 말하는 것임.

○ 재산(상속)46014-296 (2000.3.11)

건물 및 부수토지를 부와 장남이 공동으로 소유하다가 장남소유의 건물만을 차남이 매입한 후 당해 부순토지를 무상으로 사용하는 경우 상속세및증여세법 제37조 및 같은법 시행령 제27조제1항제2호의 규정에 의하여 증여세가 과세되는 것임

○ 재삼46014-1094 (1999.6.7)

상속세및증여세법 제37조의 규정에 의하여 아버지의 토지에 건물을 신축하여 토지를 무상으로 사용하는 경우에는 토지무상사용이익을 아버지로부터 증여받은 것으로 보아 증여세가 과세되는 것이나,

귀 질의의 경우 아버지와 아들이 건물을 신축하여 두 사람이 소득세법의 규정에 의한 공동사업자로서 부동산임대업을 영위하는 경우에는 상속세및증여세법 제37조제1항의 규정에 의한 특수관계에 있는 자의 토지를 무상으로 사용하는 경우에 해당하지 아니하는 것임.