1. 질의내용 요약

<질의내용>

20년 전에 구입한 100평의 대지 위에 세칭 원룸을 건설하여(10~12평)(10층) 분양하고자 합니다. 이 경우 몇 가지 의문점이 있어 질의합니다.

1. 토지의 구입이 오래되어 매입가격을 알 수 없으므로 원가상당액을 계산할 때 현재의 개별공시지가 또는 감정가액 중 어느 것으로 적용하는지 여부

2. 10평 정도의 원룸을 주택으로 보아 건설업에 해당하는지 또는 사무실로 보아 부동산매매업에 해당하는지 여부

3. 건축허가내용(다세대주택 또는 오피스텔)에 따라서 원룸이 주택 또는 사무실로 판단 여부

4. 만약 위 토지가 개별공시지가가 없는 경우 토지를 그대로 양도시 개별공시지가 산정을 세무서장에 의뢰하여 평가한 가액을 받아서 양도소득세를 신고하여야 하는지 아니면 인근 유사토지의 개별공시지가에 의하여 일단 신고하고 차후에 수정신고가 가능한지 혹은 세무서장의 결정을 기다려야 하는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제27조【필요경비의 계산】

① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. (98.12.28. 개정)

② 당해연도 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다. (94.12.22. 개정)

③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (94.12.22. 개정)

○ 소득세법시행령 제55조【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】

2. 부동산의 양도당시의 장부가액(주택신축판매업과 부동산매매업의 경우에 한한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조의 규정을 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다. (2000.12.29. 개정)

○ 소득세법시행령 제89조【자산의 취득가액 등】

① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다. (94.12.31. 개정)

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액

3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 재정경제부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 (2000.12.29. 개정)

② 제1항의 규정에 의한 취득가액은 다음 각호의 금액을 포함하지 아니하는 것으로 한다. (98.12.31. 개정)

1. 사업자가 자산을 장기할부조건으로 매입하는 경우에 발생한 채무를 기업회계기준에 따라 현재가치로 평가하여 현재가치할인차금으로 계상한 경우에 있어서의 당해 현재가치할인차금 (98.12.31. 개정)

2. 재정경제부령이 정하는 연지급수입의 경우에 제1항의 취득가액과 구분하여 지급이자로 계상한 금액 (98.4.1. 직제개정)

3. 제98조 제2항 제1호의 규정에 의한 시가초과액 (98.12.31. 신설)

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 자산재평가법에 의하여 재평가를 한 때에는 그 재평가액을, 자본적지출에 상당하는 금액이 있는 때에는 그 금액을 가산한 금액을 취득가액으로 한다. (94.12.31. 개정)

④ 부가가치세법 제17조의 규정에 의하여 공제받은 의제매입세액과 조세특례제한법 제108조 제1항의 규정에 의하여 공제받은 매입세액은 당해 원재료의 매입가액에서 이를 공제한다. (98.12.31. 개정)

⑤ 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금의 상각액 및 동항 제2호의 규정에 의한 지급이자에 대하여는 법 제127조ㆍ법 제156조 및 법 제164조의 규정을 적용하지 아니한다. (98.12.31. 신설)

○ 소득세법 제19조【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (94.12.22. 개정)

6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

○ 소득세법시행령 제32조【주택신축판매업의 범위】

① 법 제19조 제1항 제6호에서 ″대통령령이 정하는 주택신축판매업″이라 함은 다음 각호의 것을 말한다. (94.12.31. 개정)

1. 주택을 건설하여 판매하는 사업

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 그 주택에는 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 제154조 제7항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지를 포함하는 것으로 한다. (94.12.31. 개정)

③ 주택의 일부에 설치된 점포 등 다른 목적의 건물 또는 동일 지번(주거여건이 동일한 단지 내의 다른 지번을 포함한다)상에 설치된 다른 목적의 건물(이하 이 항에서 ″다른 목적의 건물″이라 한다)이 당해 건물과 같이 있는 경우에는 다른 목적의 건물 및 그에 부수되는 토지는 제1항에서 규정하는 주택에서 제외하는 것으로 하고, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 전체를 제1항의 규정에 의한 주택으로 본다. 이 경우 건물에 부수되는 토지의 면적의 계산에 관하여는 제154조 제4항의 규정을 준용한다. (94.12.31. 개정)

1. 주택과 다른 목적의 건물이 각각의 매매단위로 매매되는 경우로서 다른 목적의 건물면적이 주택면적의 100분의 10 이하인 경우

2. 주택에 부수되어 있는 다른 목적의 건물과 주택을 하나의 매매단위로 매매하는 경우로서 다른 목적의 건물면적이 주택면적보다 작은 경우

④ 제1항에서 규정하는 주택과 다른 목적의 건물을 신축하여 판매하는 경우에는 각각 이를 구분하여 기장하고, 이에 공통되는 필요경비가 있는 경우에는 재정경제부령이 정하는 바에 의하여 안분 계산한다. (98.4.1. 직제개정)

○ 소득세법시행령 제34조【부동산매매업의 범위】

법 제19조 제1항 제12호에서 ″대통령령이 정하는 부동산매매업″이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. (2000.12.29. 개정)

○ 소득세법기본통칙 39-21【취득가액을 계산할 수 없는 경우의 취득가액계산】

영 제89조 제1항의 규정에 의하여 그 취득가액을 계산할 수 없는 경우에는 다음과 같이 계산한다. (97.4.8. 개정)

1. 부동산(토지ㆍ건물)의 경우

취득당시의 법 제99조 및 영 제164조의 규정에 의한 기준시가로 평가한 가액에 취득당시의 지방세법에 의하여 계산한 등록세, 취득세상당액을 가산한 금액

나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 소득46011-406,1999.11.29.

거주자가 매매를 원인으로 취득한 토지를 부동산매매업에 공한 경우 당해 토지의 취득가액은 당초의 실지취득가액으로 하는 것이나, 당초의 취득가액을 알 수 없는경우에는 소득세법기본통칙39-21 제1호의 규정에 의하여 계산한 금액으로 할 수 있는 것임.

○ 소득46011-544,1999.12.28.

판매를 목적으로 다가구주택 또는 다세대주택(다가구주택을 다세대주택으로 용도변경하는 경우 포함)을 신축하여 양도하는 경우에는 건설업에 해당하고, 판매를 목적으로 이를 매입하여 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당하며, 임대용으로 이를 신축하거나 매입하여 다년간 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당함. 부동산의 양도가 사업소득(건설업, 부동산매매업)에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단 할 사항임.

○ 재일 46014 - 2508, 1996.11.12

“주택”의 판정은 사실상의 용도에 따른 것이나, 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따른 것임.

○ 재일46014-1140,1999.6.12.

토지의 양도에 대한 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하는 때에 취득 및 양도당시의 기준시가는 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가에 의하는 것이며, 개별공시지가가 없는 토지의 경우의 지가산정은 당해 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성용인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지관할세무서장(납세지와 소재지의 관할세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액으로 하는 것임. 이 경우 납세지관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있는 것임.