1. 질의내용 요약
아래와 같이 다가구주택을 장기 임대후 양도한 경우 양도소득세 감면범위가 50%인지, 100%인지 여부와, 다가구 주택의 경우 100% 감면되는 경우를 민원인이 질의하였기에 요청 하오니 서면으로 통보하여 주시기 바랍니다.
<아 래>
- 거주자의 토지 취득 : 1985.1.1 면적 197.1㎡
- 다가구 주택(7가구) 신축 : 1996.7.31 면적 430.69㎡
- 세무서에 사업자등록(1996.12.01)하여 양도시까지 임대사업에 공함
- 임대 주택법에 의한 임대사업 등록은 하지 못함
- 2002년 3월 4일 양도
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련법령
○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】(2001. 12. 29 제목개정)
① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2001. 12. 29 개정)
1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 (1998. 12. 28 개정)
2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1998. 12. 28 개정)
② 소득세법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2001. 12. 29 개정)
③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다(2001. 12. 29 개정)
④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998. 12. 28 개정)
○ 조세특례제한법 시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】(2001. 12. 31 제목개정)
① 법 제97조 제1항 각호외의 부분 본문에서 “대통령령이 정하는 거주자”라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다. (2001. 12. 31 개정)
② 법 제97조 제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관하여는 소득세법시행령 제32조 제3항 및 제4항의 규정을 준용한다. (1998. 12. 31 개정)
③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 재정경제부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2001. 12. 31 개정)
④ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 재정경제부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2001. 12. 31 개정)
1. 임대주택법 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록증 (1998. 12. 31 개정)
2. 임대차계약서 사본 (1998. 12. 31 개정)
3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본 (1998. 12. 31 개정)
4. 임대주택에 대한 등기부등본 또는 토지 및 건축물대장등본 (1998. 12. 31 개정)
5. 기타 재정경제부령이 정하는 서류 (1998. 12. 31 개정)
⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 “주택임대기간”이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. (1998. 12. 31 개정)
1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것 (1998. 12. 31 개정)
2. 삭 제 (2001. 12. 31)
3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것 (1998. 12. 31 개정)
3의 2. 삭 제 (2001. 12. 31)
4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것 (1998. 12. 31 개정)
5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것 (2001. 12. 31 개정)
나. 유사사례
【질의】
(질의 1) : 다가구용 단독주택의 양도 소득세 면제건
본인은 ○○동 2필지의 대지위에 각각 1개동씩 2개의 허가를 득하여 다가구용 단독주택을 신축하고 있는 건축주임.
본인은 신축중인 상기 2개동외에 지금 거주하고 있는 아파트 1세대를(국민주택 규모 이상) 더 소유하고 있음. 1995년, 1996년에 걸쳐 국민주택규모 이하인 5가구 이상의 다가구용 단독주택에 대해 5년 이상 임대시
가. 상기 A, B동을 일정기간 경과후 매각했을때 양도소득세가 감면 내지는 면제되는 여부
나. 그렇다면 보유 기간은 몇년인지.
다. 임대주택법에 의하여 임대사업자등록을 하려고 관할구청에 접수한 바 다가구용 단독주택은 가구수가 5가구 이상이지만 임대주택법에 해당이 안되고 따라서 임대사업자등록을 받아줄 수 없다 하는데 임대주택법 및 동법시행령에 의해 임대사업자 등록을 하지 않아도 되는지 여부
라. 다가구용 단독주택의 임대사업자 등록방법, 절차는.
(질의 2) : 다세대주택의 양도소득세 면제건
1. 주택매매 사업자등록을 내고 다세대 주택 1동을(세대수 : 10세대) 신축하여 4세대는 분양하여 분양받은 사람 앞으로 등기를 하고, 나머지 6세대는 분양이 안되 사업자 앞으로 등기를 하여 전세로 임대하여 5년 후 헐값으로 매매하였을 경우 사업소득세는 몇세대분에 대해 내야 하는지.
2. 또 5년 이상 임대후 매매한 6세대에 대하여는 양도소득세를 면제받을 수 있는지.
3. 분양 안된 나머지 6세대를 사업자 앞으로 등기하지 않은 상태에서 전세로 임대했다가 몇년 뒤 매매했을 경우 사업소득세 및 양도소득세는 어떻게 되는지.
【회신】
1. 1986. 1. 1 이후 신축된 국민주택 규모(주거전용면적 : 85㎡) 이하인 다가구주택이나 공동주택인 다세대주택을 5호 이상 소유한 거주자가 임대주택법에 의한 임대사업자로 등록하지 아니하고 임대주택의 소재지를 관할하는 세무서장에게 주택임대신고만 한 경우로서 당해 임대주택을 5년 이상 10년 미만 임대한 후 양도하는 경우에는 조세감면규제법 제67조의 규정에 따라 당해 양도소득세의 100분의 50(10년 이상 임대한 경우는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면하는 것임.
2. 이 경우 주택임대에 관한 사항의 신고는 그 임대개시일로부터 3년 이내에 당해 임대주택의 소재지를 관할하는 세무서장에게 소득세법시행규칙 제32조 규정에 의한 주택임대신고서를 제출하면 됨.
○ 국심96서2586,1997.04.12
o 이 건 양도당시 시행된 구 소득세법 제5조 제6호 자목 및 동법시행령 제15조의 규정에 의하면 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하거나 5년이상 보유하는 경우에는 그 주택과 부수토지의 양도로 발생하는 소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니하도록 규정되어 있으며, 1995. 12. 30자로 개정된 소득세법시행령 제155조 제1항에 의하면 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로서 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보도록 규정하고 있고 조세감면규제법 제67조 제1항에 의하면 5년이상 임대한 후 양도하는 장기임대주택에 대하여는 양도소득세를 감면하도록 규정하고 있고 동조 제2항에서는 “소득세법 제5조 제6호 자목의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 내국인의 소유주택으로 보지 아니하므로 1세대 1주택 비과세요건 판정에 영향을 주지 아니한다”라고 규정하고 있다.
o 조세감면규제법상 주택임대개시일로부터 3월이내에 주택임대신고서를 관할세무서장에게 제출하도록 규정하고 있지만 동 임대신고서를 지연제출한 경우에 임대사업자로 보지 아니한다는 특별한 규정은 없으며 특히, 청구인의 경우에는 당해 임대주택이 다가구주택으로서 임대주택법상의 임대사업자 등록대상이 되지 아니하여 관할구청에서 등록을 거부함에 따라 임대사업자 등록 및 주택임대신고서 제출이 지연된 것으로 밝혀지고 있는 점 등으로 볼 때, 청구인이 비록 쟁점주택 양도이후에 주택임대신고서를 제출하였다 하더라도 실질내용에 있어서는 쟁점주택 양도당시 장기임대사업자에 해당하므로 당해 임대주택은 조세감면규제법 제67조에서 규정하는 임대주택에 해당되는 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점주택양도에 대하여 1세대1주택 비과세규정의 적용을 배제한 당초 처분은 부당하다.
【관련법조】
소득세법 제5조 제6호 자목, 동법시행령 제15조 제1항(개정소득세법 제89조 제3호, 동법시행령 제154조)