〔붙 임 : 관련자료〕

1. 질의내용 요약

○ 사실관계 및 질의요지

 - 모텔을 신축하여 신축 후 며칠 내에 판매한 경우 부동산매매업에서 발생하는 사업소득 또는 양도소득에 해당하는지 여부

○ 질의요지

 - (질의 1) 부동산매매업의 사업자등록을 한 후 모텔을 신축하여 즉시 판매한 경우로서 모텔 1개만 신축하여 판매하고 받는 대가의 소득구분?

 - (질의 2) 부동산매매업의 사업자등록을 하지 않고 모텔을 신축하여 즉시 판매한 경우로서 모텔 1개만 신축하여 판매하고 받는 대가의 소득구분?

 - (질의 3) 부동산매매업의 사업자등록을 하지 않고 모텔을 신축하여 즉시 판매한 경우로서 모텔 1개만 판매하고 받는 대가의 소득구분(세무서에 부동산매매업으로 자진 신고·납부)?

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (2006. 12. 30. 개정)

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

○ 소득세법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】

법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. (2000. 12. 29. 개정)

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (2008. 12. 26. 개정)

1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2006. 12. 30. 개정)

○ 소득세법 제64조 【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】

① 부동산매매업을 영위하는 거주자(이하 “부동산매매업자”라 한다)로서 종합소득금액에 제104조 제1항 제2호의 3부터 제2호의 7까지 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 “주택등매매차익”이라 한다)이 있는 자의 종합소득산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것에 의한다. (2008. 12. 26. 개정)

1. 제55조 제1항의 규정에 의한 종합소득산출세액 (2003. 12. 30. 신설)

2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액 (2006. 12. 30. 개정)

가. 주택등매매차익에 제104조의 규정에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액 (2006. 12. 30. 개정)

나. 종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 당해 연도분 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조의 규정에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액 (2006. 12. 30. 개정)

② 제1항의 부동산매매업을 영위하는 거주자에 대한 주택등매매차익의 계산 그 밖의 종합소득산출세액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2006. 12. 30. 개정)

○ 소득세법 시행령 제122조 【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】

① (삭제, 2007. 2. 28.)

② 법 제64조 제1항에 따른 주택등매매차익은 해당 주택 또는 토지의 매매가액에서 다음 각 호의 금액을 차감한 것으로 한다. (2007. 2. 28. 개정)

1. 제163조 제1항 내지 제5항의 규정에 의하여 계산한 양도자산의 필요경비 (2003. 12. 30. 신설)

2. 법 제103조의 규정에 의한 양도소득기본공제금액 (2003. 12. 30. 신설)

③ (삭제, 2007. 2. 28.)

④ 법 제64조의 규정에 의한 세액의 계산 그밖에 필요한 사항은 기획재정부령으로 정한다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)

○ 소득세법 기본통칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】

① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.

1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우

2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 「건축법」에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우 (2008. 7. 30. 개정)

3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우(「공유수면매립법」제26조의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함) (2008. 7. 30. 개정)

② 묘지를 개발하여 분묘기지권을 설정하고 분묘설치자로부터 지료 등을 받는 것은 부동산임대업에 해당된다.

③ 부동산매매ㆍ저당ㆍ임대 등에 따라 행하는 부동산 감정업무를 수행하는 사업은 사업서비스업으로 본다.

④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지ㆍ분합ㆍ조성ㆍ변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다.

나. 관련사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 소득세과-2655, 2008.07.31

【질의】

ｏ 사실관계

2008년 5월 부동산매매사업자로 등록하고(2007년부터 부동산 매매사업을 목적으로 부동산을 매매하였으며, 2008. 1. 1. 사업장을 임차하고, 등록신청시 매매사업용으로 취득ㆍ소유한 부동산을 신고함), 2007년 9월 공매로 ○○시 ○○동 ×××-××소재 지목 도로인 토지(사유지)를 공매로 취득함. (이후 2008. 6. 국토해양부에서 미불용지로 협의매수함)

ｏ 질의내용

이 경우(부동산매매업 사업자등록하기 전 취득한 부동산을 사업자등록 후 매도한 경우) 발생한 소득이 양도소득인지 사업소득인지 여부

【회신】

귀 질의의 경우, 기 회신사례(서면1팀-1374, 2005.11.11.)을 참고하기 바람.

○ 서면1팀-1374, 2005.11.11

【질의】

(사실관계)

1) 2003.6. 사업자등록(16명 토지취득후 10일 공동사업자로 주택신축판매업 등록)

1층∼2층 소유자 각 2명 미등록

3층 소유자는 본인 주거용 목적으로 미등록

4층∼7층 공동사업자 10명 등록

2) 2003.7. 신축아파트 소유권 보존등기 (층별 1세대 7층 7세대)

3) 2005.2. 4층∼7층 소유자별 면적증감 없이 층별로 공유물 분할

4) 2005.5. 현재까지 분양활동중이나 미분양 상태임.

(질의내용)

공동사업자가 판매목적으로 건물신축함에 있어 사업자등록(주택신축판매업)하였으며 신축 후 공동명의로 소유권보존등기를 하여 분양활동을 하였으나 부동산 경기침체로 분양이 되지 않아 분양편의를 위하여 지분별로 공유물 분할등기(공동사업인 분양이 종료될 때까지 개별적인 소유권은 주장 않기로 함)하여 공동사업(분양) 영위중

〈질의 1〉 미분양상태가 1년 이상 지속되고 있을때도 주택신축판매업을 영위하고 있다고 인정하는지 아니면 일정기간 경과하면 폐업으로 보는지.

〈질의 2〉 사업자등록시 1, 2층 소유자는 판매의도를 가지고 있었으나 개인적 사정으로 미등록 하였는데 판매시 주택신축판매업으로 과세되는지, 양도소득세로 과세되는지.

〈질의 3〉 질의 2의 미등록사업자인 경우에도 주택신축판매업 재고자산으로 보아 1세대 3주택 판정시 주택의 수에 포함되는지.

【회신】

1. 〈질의1〉의 경우 공동사업자축한 주택을 공동사업자의 각 출자지분에 따라 분할등기하는 때에는 소득세법 제25조 제2항에 의거 분할등기한 주택의 시가상당액을 그 분할등기한 연도의 당해 공동사업장의 소득금액 계산에 있어 총수입금액에 산입하는 것임.

2. 〈질의2〉의 경우 부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득의 구분은 당해 거주자의 부동산매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 사항을 종합적으로 판단하여 사업적인 것으로 인정되는 경우에는 소득세법 제19조의 규정에 의하여 사업소득에 해당하는 것이나, 사업목적없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 같은법 제94조의 규정에 의하여 양도소득에 해당하는 것이며, 이 때 대외적으로 주택신축판매업을 표방하였는지 여부 또는 사업자등록 여부에 따라 판단하는 것은 아님.

3. 〈질의3〉의 경우 판매를 목적으로 신축한 주택이 판매되지 아니하여 일시적으로 임대하는 주택이나 주택을 매매할 목적으로 신축한 후 보유하고 있는 미분양주택은 당해 사업의 재고자산에 해당하며, 주택의 임대를 사업상 목적으로 신축하여 임대를 하는 경우 동 주택은 사업용 고정자산에 해당하는 것으로 이는 당해 부동산의 신축 및 보유목적 등의 사실관계를 종합적으로 고려하여 판단할 사항임.

4. 아울러, 부가가치세 관련 질의내용의 경우 부가치세가 과세되는 주택신축판매업을 영위하는 공동사업자가 주택을 신축한 후 각각 독립적으로 사업을 영위하고자 당해 주택을 분할등기하여 소유권을 이전하거나 당해 공동사업을 실질적으로 폐업하는 때에는 부가가치세법 제6조 제1항 또는 제4항의 규정에 의하여 부가가치세를 과세하는 것이나, 그 미분양주택을 단순히 공유자 지분별로 분할 등기한 후 계속하여 공동사업을 영위하는 때에는 분할등기 시점에 부가가치세를 과세하지 아니하는 것임. 다만, 이 경우 공동사업을 계속하여 영위하는지 또는 실질적으로 공동사업을 폐업한 것인지 여부는 구체적인 사실관계를 종합하여 판단할 사항임.

○ 서면1팀-829, 2008.06.13

【질의】

(사실관계)

부동산매매업을 등록한 사업자가 자가사용 목적인지 매매용인지 불문하고 주택A와 B를 취득하고 이후 주택A를 팔고 주택C를 취득하고 주택B를 팔고 주택D를 취득하고 주택C를 팔고 주택E를 취득하는 경우

(질의내용)

부동산매매업으로 사업자 등록 후 취득한 주택을 상기와 같이 양도하는 경우 사업소득 해당여부

【회신】

부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득 또는 양도소득에 해당하는지 여부는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하는 것이며 사업목적 없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이므로

귀 질의의 경우 이에 해당하는지의 여부는 당해 거래의 실질내용에 따라 판단할 사항임.

○ 소득46011-3149, 1999.08.10

【질의】

개인이 토지를 구입하여 당해 토지에 자신이 시행자가 되어 공동주택을 100세대 이상 건립하고, 당해 공동주택에 대하여 주택임대신고서를 관할구청 및 세무서에 제출하고 5년 이상 장기임대하다가 양도할 경우, 당해 임대주택의 양도시 발생되는 소득이 양도소득으로 구분되는 것인지 아니면 사업소득으로 구분되는 것인지 질의함.

【회신】

부동산을 매매함으로 인하여 발생하는 소득의 구분은 당해 거주자의 부동산매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 사항을 종합적으로 판단하여 사업적인 것으로 인정되는 경우에는 소득세법 제19조의 규정에 의하여 사업소득에 해당하는 것이나, 사업목적 없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 같은법 제94조의 규정에 의하여 양도소득에 해당하는 것임.

<참고사례>

○ 서면1팀-283, 2008.03.05

【질의】

1. 근린생활시설 또는 오피스텔을 매입하여 부동산매매업을 하고자 함.

이때, 취득 후 해당건물이 양도되기 전까지 단기적으로 임대가 이루어지는 바 이에 따른 부동산 임대업 및 부동산매매업 사업자등록방법은.

〈갑설〉 실제 임대가 이루어지는 경우 그 기간에 관계없이 임대가 이루어지는 물건지 마다 별도의 임대사업자 등록을 하고, 부동산매매업을 총괄하는 장소에 별도의 부동산매매업 사업자등록을 하여야 함.

〈을설〉 임대가 이루어지는 곳마다 별도의 임대사업자등록을 하여야 한다는 사실은 갑설과 동일하나, 부동산매매업등록은 기존 부동산임대업사업자 등록증 중 어느 하나에 업종추가(부동산매매업)하는 것만으로 충분하며, 별도의 사업장에 신규로 부동산매매업 사업자 등록을 할 필요는 없음.

〈병설〉 임대사업자 등록은 각 물건지마다 하여야 하나, 부동산매매업 등록은 추후 납세자가 상기 물건을 매도하는 경우 부동산매매업자 예정신고만으로도 부동산매매업자라는 사실을 외부에 표명하는 것이므로, 별도의 부동산매매업등록이 필요없음.

2. 일시적 임대를 하는 부동산매매업자((해당물건지마다 별도의 임대사업자등록을 한 상황임.)가 해당물건을 부동산임대업에 사용하고자 하는 자에게 매도할 때 포괄양도양수가 되는지 여부

〈갑설〉 포괄양도양수 되지 않으며, 반드시 세금계산서를 발행하여야 함.

〈을설〉 비록 업종은 다르나 별도의 임대사업자 등록이 되어 있는 상태에서, 해당 물건지에 대하여 모든 물적설비와 인적설비가 포괄적으로 승계된다면 포괄 양도양수가 되어 세금계산서를 교부할 필요가 없음.

3. 근린생활시설(주거시설이 아님)매매를 목적으로 하는 부동산매매업자가 종합소득세를 신고할 경우 양도소득세와 종합소득세를 비교하여 많은 것을 과세하는 비교과세의 적응여부

〈갑설〉 비교과세가 적용되지 않음. 왜냐하면, 비교과세는 주택 또는 비사업용토지만 적용되기 때문임.

〈을설〉 비교과세가 적용됨. 비교과세는 부동산매매업자의 경우 예외사항이 없음.

【회신】

부동산매매업을 영위하는 거주자가 종합소득금액에「소득세법」제104조 제1항 제2호의 3 내지 제2호의 7의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익이 있는 자의 종합소득산출세액은 같은법 제64조 제1항 제1호의 규정에 의한 세액과 동조 동항 제2호의 규정에 의한 세액 중 많은 것에 의하는 것임.