※ 붙임 : 관련 참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택의 건물과 부수토지가 도로개설사업 시행으로 시차를 두고 수용됨
- 건물 : 2008년 12월 보상금 수령(멸실예정이므로 등기이전은 하지 않음), 양도차손 6천만원
- 부수토지 : 2009년 3월 소유권이전등기, 양도차익 8억원
: 건물정착면적의 5배를 초과하며, 취득당시는 1필지였으나 도로개설사업과 관련하여 3필지로 분할됨(3필지 모두 한울타리 안에 있음)
○ 질의내용
(1) 건물과 부수토지가 시차를 두고 수용되는 경우 각각 예정신고를 해야 하는지 아니면 부수토지 양도 후 함께 신고해야 하는지
(2) 귀속연도가 다른 건물의 양도차손과 토지의 양도차익을 통산할 수 있는지
(3) 주택부수토지 중 건물정착면적의 5배를 초과하는 부분이 비과세 대상인지 여부 및 비사업용 토지인지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】
① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
1 ～ 2. 생략
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)
4. (삭제, 2005. 12. 31.)
② 생략
○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】
① ～ ⑥ 생략
⑦ 법 제89조 제1항 제3호에서 “지역별로 대통령령이 정하는 배율”이라 함은 다음의 배율을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)
1. 도시지역안의 토지 5배 (2003. 12. 30. 개정)
2. 도시지역밖의 토지 10배 (2003. 12. 30. 개정)
⑧ 이하 생략
○ 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】 (2002. 12. 30. 제목개정)
① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액[1주택 및 이에 부수되는 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다]이 9억원을 초과하는 것을 말한다. (2008. 10. 7. 개정)
② 이하 생략
○ 소득세법 시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】 (2002. 12. 30. 제목개정)
① 법 제95조 제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. (2009. 2. 4. 개정)
1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 (2009. 2. 4. 개정)
양도가액―9억원
법 제95조 제1항에 따른 양도차익 × ─────────
양도가액
2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 (2009. 2. 4. 개정)
양도가액―9억원
법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액 × ────────
양도가액
② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조 제2항의 규정을 준용한다.
○ 소득세법 기본통칙 95-1 【고급주택의 양도차익계산】
1세대 1주택인 고급주택과 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 어느 한쪽이 미등기 양도자산인 경우의 양도차익은 다음과 같이 계산한다.
1. 건물부분 양도차익
= (건물부분 양도차익) -
건물부분 양도가액
(5억원주))×( ------------------ )
건물 및 대지의 양도
가액 합계액
〔 (건물부분 양도차익) × --------------------------- 〕
건 물 양 도 가 액
2. 대지부분 양도차익
= (대지부분 양도차익) -
대지부분 양도가액
(5억원주))×( ------------------- )
건물 및 대지의 양도
가액 합계액
〔 (대지부분 양도차익) × --------------------------- 〕
대 지 양 도 가 액
* 주) : 2008.10.7. 이후 양도분은 9억원으로 적용
○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정)
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정)
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
3. 이하 생략
② 이하 생략
○ 소득세법 제104조의 3 【비사업용 토지의 범위】
① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다. (2005. 12. 31. 신설)
1 ～ 4. 생략
5. 「지방세법」 제182조 제2항의 규정에 의한 주택부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지 (2005. 12. 31. 신설)
6. 이하 생략
② 이하 생략
○ 소득세법 시행령 제168조의 12 【주택부수토지의 범위】
법 제104조의 3 제1항 제5호에서 “지역별로 대통령령이 정하는 배율”이라 함은 다음 각 호의 배율을 말한다. (2005. 12. 31. 신설)
1. 도시지역 안의 토지 5배 (2005. 12. 31. 신설)
2. 도시지역 밖의 토지 10배 (2005. 12. 31. 신설)
○ 서면4팀-1075, 2008.05.01.
1. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의하여 주택 및 그 부수토지가 시차를 두고 수용된 경우 당해 주택 또는 부수토지의 양도시기는 「소득세법 시행령」 제162조에 의하여 당해 주택 또는 부수토지의 대금청산일인 ‘보상금을 수령한 날’이 되며, 보상금을 수령하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일이 되는 것임. 이 경우 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 납세지 관할세무서장에게 양도소득과세표준예정신고를 하고 세액을 납부하여야 하는 것임.
2. 「소득세법」 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호에서 규정하는 자산에 대한 양도소득과세표준 예정신고납부세액공제는 「같은법 시행령」 제162조의 규정에 의한 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 예정신고와 함께 세액을 자진납부하는 경우에 한하여 그 산출세액에서 납부할 세액의 100분의 10에 상당하는 금액을 공제하는 것임.
3. 한편, 1세대 1주택인 고가주택 및 그 부수토지가 시차를 두고 수용되는 경우 양도차익 산정과 관련하여서는 기존 회신내용(서면4팀-1581, 2007.5.11.) 및 「소득세법 기본통칙」 95-1[고급주택의 양도차익 계산]규정을 참고하고, 2006년 양도한 토지에 대한 가산세 적용과 관련하여서는 「소득세법(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것)」 제115조[양도소득세에 대한 가산세] 규정을 참고하기 바람.
○ 서면4팀-1581, 2007.05.11
1. 생략
2. 귀 질의의 경우, 당해 고가주택(1세대1주택) 및 그 부수토지에 대한 보상금이 시차를 두고 지급되고 그 대금을 청산하기 전에 당해 부수토지에 대한 소유권이전등기를 하는 경우 등기부에 기재된 등기접수일을 그 부수토지의 양도시기로 보는 것임.
3. 당해 주택과 그 부수토지에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액 및 취득가액은 실지거래가액에 의하는 것이고, 그 부수토지의 양도차익은 「소득세법」 기본통칙 95-1 【고가주택의 양도차익 계산】의 계산방법에 따라 계산하되 『건물의 양도가액』은 당해 주택의 ‘예상보상 금액’으로 하는 것이며, 당해 주택에 대한 보상금잔액 수령시 보상금액이 증감이 되는 경우에는 국세기본법 제45조의 규정에 따라 수정신고를 하는 것임.
○ 서면4팀-1008, 2007.03.27
1. 거주자가 「소득세법」 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함)을 양도하고 같은 법 시행령 제160조의 규정에 따라 당해 주택과 그 부수토지의 양도차익을 산정하는 경우로서 주택의 부수토지가 건물이 정착된 면적에 지역별로 같은 영 제154조 제7항에서 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적(이하 “기준면적”이라 함)을 초과하는 때에는「소득세법 기본통칙」95-1(고가주택의 양도차익 계산)의 계산방법에 따라 건물과 대지부분의 양도차익을 구분하여 산정하는 것이며, 이 경우 ‘대지부분 양도차익에서 공제하는 금액’은 양도한 주택의 부수토지 면적 중 기준면적에 해당하는 토지부분에 대하여 같은 법 제95조 제1항의 규정에 따라 산정한 양도차익을 초과할 수 없는 것임
2. 2007.1.1 이후 양도분부터는「지방세법」제182조 제2항의 규정에 의한 주택부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로「소득세법 시행령」 제168조의 12에서 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지부분의 양도차익에 대하여「소득세법」제104조 제1항 제2의 7호 및 제104조의 3 제1항 제5호, 같은 법 부칙 (2005.12.31, 법률 제7837호) 제1조 단서의 규정에 따라 중과세율(양도소득과세표준의 60%)이 적용되는 것임.