1. 질의내용 요약
[상황]
○ 토지 100평 건물연면적 50평을 각각 소유한 6명의 조합원이 당해 부동산을 2002.7.26(재건축결의) 각각 현물출자하여 대지 50평, 건물연면적 60평의 연립주택을 12세대 신축하여 6세대는 조합원이 각 1세대씩 소유하고 나머지 6세대는 건설업체의 공사비로 충당하기로 결정하였으며 현재 공정율 50%정도 진행됨.
○ 2002.9.30.기준으로 종전 토지,건물을 감정하여 45억원으로 평가되었으며, 건축공사비는 6세대의 예상분양가액 58억원(동 분양예정가액이 변동될 경우 변동된 금액 모두 건설업제의 공사비로 충당됨)으로 계약 체결함.
[질의내용]
(질의1) 공동사업에 현물출자한 것으로 보아 양도소득세 과세대상이 되나 당해 주택 이 소득세법상 1세대 1주택으로 비과세 요건을 갖춘 경우 비과세가 적용되는지? 고급주택인 경우 6억원 초과분만 과세하는지
(질의2) 6세대 분양분에 대한 사업소득금액은
즉, 일반분양금액 58억원을 수입금액으로 하고 종전토지.건물의 평가액 45억원중 1/2과 건물신축가액 58억원중 1/2과 기타부대비용을 필요경비로 인정받을 수 있는지?
(질의3) 각 조합원이 당해 신축주택을 취득한 후 양도하는 경우 토지의 취득시기는 현물출자일인 2002.7.26.이 되는 것이며, 건물의 취득시기는 준공일로 보는 것이므로 건물가액 4.83억원(58억원÷12세대)을 합한 가액을 인정받을 수 있는지?
(질의4) 만일 2003.8.30. 당해 신축중인 연립주택을 증여하는 경우에 증여세과세가액은
2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】
○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】
○ 구 소득세법 시행령 제156조 【고급주택의 범위】
※ 재일 46014-1698, 1996.07.18
소득세법상 양도소득세 과세대상 부동산을 공동사업에 현물출자함으로써 그 자산이 사실상 유상으로 이전되는 경우에는 같은법 제88조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것이나, 이 경우에는 당해 자산이 주택으로서 현물출자일 현재 소득세법상 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 때에는 당해 비과세규정을 적용받을 수 있는 것임. 질의의 경우 건설업을 영위하는 거주자의 총수입금액에 대응하는 필요경비를 계산함에 있어서 토지의 취득가액을 알 수 없는 경우에 적용하는 기준시가는 소득세법 제99조 및 같은법시행령부칙(대통령령 제12994호) 제3항의 규정에 따라 계산하는 것임.
현물출자한 출자당시의 가액은 ① 법인세법시행령 제89조 제1항에 해당하는 가격 ② 법인세법시행령 제89조 제2항 제1호의 감정가액(이 경우 소급 감정가액은 불인정) ③ 상속세법 제61조의 개별공시지가(지가급등지역의 경우 공시지가에 배율을 곱하여 산정)를 순차로 적용하여 계산한 금액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액으로 하는 것임.