※ 관련참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 2009. 8.25. 경기 용인시 소재 토지 취득
- 2009. 9.17. 토지에 주택 신축 착공
- 2010. 1.26. 주택신축판매업 사업자등록
- 2010. 1.27. 주택 사용승인
○ 질의내용
- 주택을 양도하는 경우 종합소득세와 양도소득세(감면)를 선택하여 신고할 수 있는지
- 주택신축판매업을 폐업하면 양도소득세 감면을 받을 수 있는지
- 주택신축판매업을 주택임대사업으로 변경하면 양도소득세 감면을 받을 수 있는지
- 주택신축판매업을 폐업하고 양도소득세 감면을 받지 못하는 경우 2주택 중과대상에 해당하는지
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 조세특례제한법 제98조의3【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 거주자 또는 「소득세법」 제120조에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 서울특별시 밖의 지역(「소득세법」 제104조의2에 따른 지정지역은 제외한다)에 있는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 다음 각 호의 기간 중에 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체(20호 미만의 주택을 공급하는 경우 해당 주택건설사업자를 포함한다)와 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100(수도권과밀억제권역인 경우에는 100분의 60)에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권과밀억제권역인 경우에는 양도소득금액의 100분의 60에 상당하는 금액)을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.
1. 거주자인 경우: 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간
2. 비거주자인 경우: 2009년 3월 16일부터 2010년 2월 11일까지의 기간
② 제1항을 적용할 때 자기가 건설한 신축주택으로서 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 중에 공사에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)하고, 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택을 포함한다. 다만, 다음 각 호의 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
(이하 생략)
○ 소득세법 제19조 【사업소득】
① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1.~5. 생략
6. 건설업에서 발생하는 소득
(이하 생략)
○ 소득세법 기본통칙 19-5 【주택신축 판매사업의 범위】
영 제32조의 규정에 의한 사업자로서 건설업으로 보는 주택신축판매업의 범위는 다음과 같다.(1997.04.08 개정)
1. 1동의 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다.
2. 건설업자에 도급을 주어서 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다.
3. 종전부터 소유하던 자기의 토지 위에 주택을 신축하여 주택과 함께 토지를 판매하는 경우 그 토지의 양도로 인한 소득은 건설업의 소득으로 본다. 다만, 토지의 면적이 주택이 정착된 면적의 5배(도시계획구역 밖의 토지는 10배)를 초과하는 부분에 대하여는 건설업으로 보지 아니한다.
4. 시공중인 주택을 양도하는 경우에는 그 주택의 시공 정도가 건축법에 의한 건축물에 해당되는 때에는 건설업으로 본다.
5. 신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 당해 주택의 판매사업은 건설업으로 본다.
○ 소득세법 제64조 【부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례】
① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 "부동산매매업"이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 "부동산매매업자"라 한다)로서 종합소득금액에 제104조제1항제4호부터 제8호까지 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 "주택등매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다.
1. 종합소득 산출세액
2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액
가. 주택등매매차익에 제104조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액
나. 종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액
② 생략
나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)
1.「조세특례 제한법」 제98조의3 “미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례”를 적용함에 있어 자기가 건설한 신축주택은 2009.2.12.부터 2010.2.11.까지의 기간 중에 공사에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일 기준)하고, 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인 포함)를 받은 주택에 대하여 적용하는 것입니다.
2. 또한, 「소득세법」 제19조 제1항 제6호 및 같은법 시행령 제32조의 주택신축판매업에 해당하는 경우에는 위 ‘2’의 규정이 적용되지 않는 것입니다.
○ 소득46011-3248, 1999.08.18.
거주자가 1동의 주택을 신축하여 판매하여도 주택신축판매업에 해당하는 것이나 부동산을 매매함으로 인하여 발생하는 소득의 구분은 당해 거주자의 부동산매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 사항을 종합적으로 판단하여 사업적인 것으로 인정되는 경우에는 소득세법 제19조의 규정에 의하여 사업소득에 해당하는 것이나, 사업목적없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 같은법 제94조의 규정에 의하여 양도소득에 해당하는 것입니다.
○ 서면인터넷방문상담4팀-2603, 2005.12.23.
판매를 목적으로 다세대주택을 신축하여 판매(동 주택이 판매되지 아니하여 그 전부 또는 일부를 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우를 포함)하는 경우에는 「소득세법」제19조 제1항 제6호의 규정에 의하여 건설업으로 보아 사업소득에 해당하는 것이며, 임대목적으로 이를 신축하여 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 같은 법 제88조 제1항의 규정에 의한 양도소득에 해당하는 것입니다.
귀 질의의 경우가 사업소득에 해당하는지 또는 양도소득에 해당하는지의 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등의 사실을 고려하여 판단할 사항입니다.
○ 서면인터넷방문상담1팀-901, 2006.06.30.
주택신축판매업을 영위하는 거주자가 판매목적으로 신축한 재고자산인 주택의 매매차익에 대하여는 「소득세법」 제64조 【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】의 규정이 적용되지 아니하는 것입니다.