【관련 참고자료】
1. 사실관계 및 질의내용
O 사실관계
- 본인은 20년가까이 소유한 본인주택(아파트)을 딸에게 양도하고자 함
- 시가는 16억-17억정도 함
- 대출7억, 임대보증금 3억5천이 있으며, 딸에게 빌린돈 3억3천이 있음
- 따라서 집값을 16억으로 하고, 대출금7억, 보증금 3억5천, 차용금 3억3천 합계 13억 8천만원을 공제하고 2억2천 중 일부는 현금을 받고 일부는 증여로 하고자 함.
- 그런데 7억대출이 있는 금융기관에서 채무자 DTR에 해당되어 딸에게 양도명의변경을 하여도 대출금 7억은 본인의 이름으로 있어야 한다고 함
- 본인은 더 이상 수입이 없고 딸은 11년째 직장생활을 하고있는 상황이어서 의논 끝에 딸이 양수받은 뒤 빚을 갚아가기로 함
O 질의내용
- 위와같이 딸에게 아파트를 양도하여도 원금과 이자를 딸이 갚아나가는 조건으로 양도명의이전하면 대출금 7억원을 증여로 보지않고 양도가액으로 인정하는지 여부를 질의함
2. 질의 내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)
O 상속세 및 증여세법 제44조 【배우자등에 대한 양도시의 증여추정】
① 배우자 또는 직계존비속(이하 이 조에서 “배우자등”이라 한다)에게 양도한 재산은 양도자가 당해 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자등이 증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자 등의 증여재산가액으로 한다.
② 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자에게 양도한 재산을 그 특수관계에 있는 자(이하 이 항 및 제4항에서 “양수자”라 한다)가 양수일부터 3년 이내에 당초 양도자의 배우자등에게 다시 양도한 경우에는 양수자가 당해 재산을 양도한 당시의 재산가액을 당해 배우자등이 증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자 등의 증여재산가액으로 한다. 다만, 당초 양도자 및 양수자가 부담한 「소득세법」에 의한 결정세액의 합계액이 당해 배우자등이 증여받은 것으로 추정할 경우의 증여세액보다 큰 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 제1항 및 제2항은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 적용하지 아니한다. (2007. 12. 31. 개정)
1. 법원의 결정으로 경매절차에 의하여 처분된 경우 (2003. 12. 30. 신설)
2. 파산선고로 인하여 처분된 경우 (2003. 12. 30. 신설)
3. 「국세징수법」에 따라 공매된 경우 (2007. 12. 31. 개정)
4. 「증권거래법」 제2조 제12항의 규정에 의한 유가증권시장 또는 동조 제14항의 규정에 의한 코스닥시장을 통하여 유가증권이 처분된 경우. 다만, 불특정다수인간의 거래에 의하여 처분된 것으로 볼 수 없는 경우로서 대통령령이 정하는 경우를 제외한다. (2007. 12. 31. 개정)
5. 배우자등에게 대가를 지급받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 대통령령이 정하는 경우 (2003. 12. 30. 신설)
④ 제2항 본문의 규정에 의하여 당해 배우자등에게 증여세가 부과된 경우에는 「소득세법」의 규정에 불구하고 당초 양도자 및 양수자에게 당해 재산양도에 따른 소득세를 부과하지 아니한다. (2007. 12. 31. 개정)
O 상속세 및 증여세법 시행령 제33조 【배우자 등에 대한 양도시의 증여추정】
① 법 제44조 제2항 본문에서 “대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자”라 함은 양도자 및 양도자의 배우자 또는 직계비속과 제26조 제4항 각호의 1에 해당하는 관계에 있는 자를 말한다. (2003. 12. 30. 신설)
② 법 제44조 제3항 제4호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 유가증권시장 또는 코스닥시장에서 이루어지는 유가증권의 매매 중 기획재정부령이 정하는 시간외시장에서 매매된 것을 말한다.
③ 법 제44조 제3항 제5호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (2003. 12. 30. 신설)
1. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우
2. 당해 재산의 취득을 위하여 이미 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다)받았거나 신고한 소득금액 또는 상속 및 수증재산의 가액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우 (2003. 12. 30. 신설)
3. 당해 재산의 취득을 위하여 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우 (2003. 12. 30. 신설)
O 상속세 및 증여세법 제35조 【저가ㆍ고가 양도에 따른 이익의 증여 등】
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에 대해서는 해당 재산을 양수하거나 양도하였을 때에 그 대가와 시가(時價)의 차액에 상당하는 금액으로서 대통령령으로 정하는 이익에 상당하는 금액을 증여재산가액으로 한다.
1. 타인으로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우에는 그 재산의 양수자 (2010. 1. 1. 개정)
2. 타인에게 시가보다 높은 가액으로 재산을 양도하는 경우에는 그 재산의 양도자 (2010. 1. 1. 개정)
② 제1항을 적용할 때 특수관계에 있는 자가 아닌 자 간에 재산을 양수하거나 양도한 경우로서 거래의 관행상 정당한 사유 없이 시가보다 현저히 낮은 가액 또는 현저히 높은 가액으로 재산을 양수하거나 양도한 경우에는 그 대가와 시가의 차액에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 추정하여 대통령령으로 정하는 이익에 상당하는 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.
③ 제2항에 따른 특수관계에 있는 자, 현저히 낮은 가액 또는 현저히 높은 가액의 범위는 대통령령으로 정한다. (2010. 1. 1. 개정)
나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규)
O 서면4팀-2032, 2004.12.13
【질의】
자녀가 어머니에게 빌려준 금전(1억2천2백만원)에 대한 대물변제로 어머니가 소유한 분양권(총 불입금액 1억3천2백만원, 프리미엄이 없음)을 취득한 경우 증여세가 과세되는지 여부
【회신】
1. 상속세 및 증여세법 제44조 제1항의 규정에 의하여 자녀에게 양도한 재산은 그 재산을 양도한 때에 증여한 것으로 추정하는 것이나, 대가를 지급받고 양도한 사실이 명백히 입증되는 경우에는 그러하지 아니하는 것임. 귀 질의의 경우 자녀에 대한 채무변제에 갈음하여 소유한 분양권을 대물변제하는 경우에는 유상이전에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것임.
2. 상기 조항에 의하여 증여추정규정이 적용되지 아니하고 양도소득세가 과세되는 경우에도 양도차익이 없는 경우에는 부담할 양도소득세는 없는 것임. 다만, 당해 재산의 시가보다 높거나 낮은 대가를 지급하는 경우에는 같은법 제35조(저가ㆍ고가 양도에 따른 이익의 증여 등)의 규정이 적용되는 것임.
3. 귀 질의서와 유사사례인 기질의회신문(서일46014-10036, 2004.1.6. ; 재삼46014-2435, 1998.12.14.)을 참조하기 바람.
(참고 : 서일46014-10036, 2004.1.6.)
1. 상속세 및 증여세법 제44조 제1항의 규정에 의하여 배우자에게 양도한 재산은 그 재산을 양도한 때에 증여한 것으로 추정하는 것이나, 당해 재산의 취득을 위하여 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우에는 그러하지 아니하는 것임. 귀 질의의 경우 거래실질이 “양도”에 해당하는지 “증여”에 해당되는지는 소관세무서장이 계약내용 및 대금지급사실 등을 조사하여 판단하는 것임.
2. 상기 조항에 의하여 증여추정규정이 적용되지 아니하는 재산은 양도소득세 과세대상이 되는 것이며, 당해 재산의 시가보다 높거나 낮은 대가를 지급하는 경우에는 같은법 제35조(저가ㆍ고가 양도에 따른 이익의 증여 등)의 규정이 적용되는 것임.
(참고 : 재삼46014-2435, 1998.12.14.)
부동산에 대한 소유권 이전이 증여 또는 유상양도 등에 해당되는지 여부는 등기된 내용에 불구하고 실질내용에 따라 판단하는 것이며, 타인에 대한 채무변제에 갈음하여 소유부동산을 대물변제하는 경우에도 유상이전에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것임. 귀 질의의 경우 부동산을 무상으로 취득한 것인지 또는 금전소비대차에 따른 차입금을 대물변제한 것인지 여부는 소관세무서장이 구체적인 사실을 조사하여 판단할 사항임.