※ 관련참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2005년 최초 공시 개별주택가격 : 8천만원

- 2010년 양도 당시 개별주택가격 : 1억원(용도변경 미반영됨)

○ 질의내용

-취득가액이 불분명하여 환산취득가액으로 신고하는 경우 취득당시 및 양도당시 기준시가 산정방법

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조제2항, 제97조제1항제1호가목 단서, 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물

가. 토지

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(지가)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.

나. 건물

건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

다. 생략

라. 주택

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】

①~⑥ 생략

⑦ 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 국토해양부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조제1항제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다.

⑧~⑩ 생략

⑪ 법 제99조제1항제1호라목 단서에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액"이란 다음 각 호에 따른 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「지방세법」 제111조제2항제1호 단서에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 둘 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 해당 주택에 대한 감정평가기관의 감정가액을 고려하여 평가할 수 있다. <개정 2010.2.18>

1. 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격이 없는 단독주택의 경우에는 당해 주택과 구조ㆍ용도ㆍ이용상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택으로 보고 동법 제16조제7항의 규정에 따른 비준표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액

(이하 생략)

나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례)

○ 서면인터넷방문상담4팀-149, 2007.01.11.

(사실관계)

- 투기지역내 토지를 96년취득하여 2004년 신축함.

- 공부상 주택과 근린생활시설로 등재되어 2005년 주택공시가격은 3.8억원으로 주택비율79%로 고시되었으며 2006년 주택공시가격은 5.2억원으로 주택비율100%로 고시됨.

(질의내용)

- 2006년 양도함에 취득가액이 불분명하여 환산가액을 적용하고자 하나 2005년 최초고시 주택고시가액과 2006년 양도시 주택공시가격을 적용할 때 주택비율분에 대한 주택공시가격을 어떻게 반영해야 하는지에 대하여 아래와 같은 의견으로 질의합니다.

(갑설) 2005년 최초공시가격을 무시하고 2006년 양도일현재의 공시가격으로 전체를 환산함.

(을설) 2005년 주택공시가격을 최초고시로 하고 2006년 주택공시가격 5.2억원 중 2005년 주택가격공시시 주택비율 79%만큼인 4.1억원은 2차 주택공시가격으로 하고 추가로 증가된 주택비율 21%만큼인 1.1억원은 2006년 최초공시된 것으로 간주하여 계산한다.

- 주택과 근린생활시설로 복합된 개별주택의 주택부분에 대한 최초공시 후 다음연도에 주택비율을 추가하여 공시한 경우 최초공시전에 취득한 개별주택의 기준시가를 산정함에 있어 소득세법시행령 제164조 제7항의 규정에 의하여 환산하는 경우 최초공시가격의 적용방법에 대하여 질의함

(회신내용)

주택(A)과 주택외의 부분(B)으로 복합되어 있는 건물에 대해 소득세법 제99조 규정에 의한 기준시가를 산정함에 있어서 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택(A)의 취득당시의 기준시가는 소득세법 시행령 제164조제7항의 규정에 의하여 계산한 가액으로 하는 것이며, 주택외 부분(B)의 토지 · 건물의 취득당시의 기준시가는 소득세법 제99조제1항제1호 가목 및 나목을 적용하는 것입니다.

○ 서면인터넷방문상담4팀-2139, 2007.07.11.

1. 주택을 양도하여 「소득세법 시행령」 제176조의2제2항에 의한 환산 취득가액의 산정은 양도당시의 실지거래가액(매매사례가액 또는 감정가액)에 취득당시의 기준시가를 양도당시의 기준시가로 나눈 금액을 곱하여 계산하는 것입니다.

2. 위1.의 양도 · 취득당시 기준시가란 「소득세법」 제99조제1항제1호 라목의 개별주택가격 및 공동주택가격으로, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격을 말하며 다만 공동주택가격의 경우 동법 제17조제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의하고 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 참작하여 소득세법시행령 제164조제11항의 규정에서 정하는 방법에 따라 평가한 가액으로 하는 것입니다.