※ 관련참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 1999. 8. 3. 상가주택 및 토지 소유자와 매매계약 체결, 소유권이전청구권 가등기와 함께 매매대금 332백만원 지불
- 상가주택 등에는 승계 받을 전세보증금과 부동산담보대출금이 있었고 본등기 이전에 담보대출금을 상환하기로 계약서에 명시하였으나 상환하지 않아 본등기 이전을 못하다가 2002.3.14. 소유자 사망
- 담보대출금에 대한 대출이자의 연체가 지속되다가 경매가 진행되자 소유자 명의의 담보대출금을 대위변제상환하고 경매낙찰을 취하한 후 법원의 판결에 따라 소유권이전 본등기 이행
○ 질의내용
-대위변제한 담보대출금, 이자 상환액 및 소송비용을 취득가액에 포함할 수 있는지
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
(이하 생략)
○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다. <개정 2010.2.18>
1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
(이하 생략)
나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례)
(사실관계)
- 1999년 8월 매수후 매도자의 융자금 미완결로 가등기
- 2007년 12월 융자금 미상환으로 강제 경매되어 타인에게 경락
- 2008년 1월 경매 취하비 5200만원 융자회사에 지불하고 취하
- 2008년 1월 본 등기
- 2009년 2월 매도
- 2009년 4월 양도소득세 예정신고
(질의내용)
- 경매 취하비의 필요경비 인정여부
(회신내용)
실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 양도가액에서 공제하는 필요경비는 「소득세법」 제97조 및 같은법 시행령 제163조에 열거된 항목에 한하는 것으로 자산의 취득시 법적인 지급의무 없이 대신 지급한 비용에 대하여는 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 아니하는 것임
주택의 양도에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 취득가액은 「소득세법」 제97조의 규정에 의하여 실지거래가액에 의하는 것으로서, 주택을 전세로 임차하여 거주하는 임차인이 당해 주택에 대한 법원의 경매에서 그 임차주택을 경락받아 양도하는 경우 당해 임차인이 회수하지 못한 전세보증금의 전부 또는 일부금액은 취득가액에 포함되지 아니하는 것입니다.
거주자의 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비라 함은 「소득세법」제97조 제1항의 규정에 의한 취득가액, 설비비와 개량비, 자본적 지출액, 양도비를 말하는 것이며, 이 경우 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요한 경비에 산입된 것을 제외한 금액을 포함하나, 당해 자산의 취득시 법적인 지급의무 없이 대신 지급한 비용에 대하여는 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 아니하는 것입니다.
○ 서면인터넷방문상담4팀-2854, 2006.08.18.
거주자의 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비라 함은 「소득세법」제97조 제1항의 규정에 의한 취득가액, 설비비와 개량비, 자본적 지출액, 양도비를 말하는 것이며, 이 경우 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요한 경비에 산입된 것을 제외한 금액을 포함하나, 당해 자산의 취득시 법적인 지급의무 없이 대신 지급한 비용에 대하여는 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 아니하는 것입니다. 귀 질의의 경우 사해행위의 취소에 따른 추가 지급금액이 양도자산의 필요경비에 해당하는 지 여부는 실질거래관계 및 법원판결문 등을 종합하여 사실관계를 확인하여 판단할 사항입니다.
○ 수원지방법원2009구합7678, 2010.01.14. (서울고등법원2010누4416, 2010.07.15.)
소득세법 제97조 및 그 시행령 제163조 제1항 제2호, 제3항 제2호 등 관계법령의 규정을 종합하면, 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 소요되는 소송비용ㆍ화해비용 등이나, 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등은 양도자산의 필요 경비로서 공제를 받을 수 있으나 문제된 자산의 쟁송과 관련하여 지출된 비용이라고 하더라도 그 소유권 등의 확보와 직접 관련이 없는 소송비용ㆍ화해비용과 같은 것은 양도자산의 필요경비로 공제될 것은 아니라고 할 것이다.
그런데, 앞서 든 사실관계에 비추어 보면, 원고가 황○○ 등에게 434,000,000원을 지급한 것은, 원고가 이 사건 토지 전체를 황○○ 등에게 매도하였다가 그 진정한 소유자인 김한규 등의 소송으로 황○○ 등 명의로 이전된 등기 중 원고소유지분을 제외한 나머지 부분이 원인무효로 말소될 상황에 처하게 되자, 황○○ 등이 원고 등을 상대로 제기한 손해배상 청구소송을 해결하기 위한 것이므로 위 매매계약에 따른 채무를 이행 하지 못하게 됨으로 인하여 지출하게 된 비용에 불과할 뿐이지, 원고가 그 후 소외 최◎◎ 등에게 양도한 이 사건 토지 중 원고소유지분의 확보와 직접 관련이 있는 비용이라고 할 수는 없는 것이고, 그러한 경위로 지급된 금원을 두고 위 양도자산의 취득가액에 해당한다고 볼 것도 아니다.