1. 질의내용 요약
○ 사실관계
부부가 공동으로 출자하여 2003년 2월부터(자본금 40억) 부동산임대사업을 영위해 오던 중 건물의 노후화 및 진부화로 새로 리모델링 공사를 2개년도(2005년~2006년)에 걸쳐 시행하였으며 이에 따른 공사비가 36억원 가량 소요됨.
(분개) 건물 및 토지 40억 / 자본금 40억 (사업설립시)
(분개) 건물 36억 / 자본금(1) 36억(건물 완공시점, 추가출자)
그 당시 공사비용 36억원은 개인자금(인출금)으로 충당되었으나 추후 36억원 중 24억원은 임대보증금에서 회수하고 남은금액은 12억원임
(분개) 자본금(1) 34억 / 임대보증금 24억
자본금(1) 10억
2009년도 현재 본 임대건물을 담보로하여 금융기관으로부터 약 10억원을 사업자금으로 대출받아 공동대표자가 부담한 공사대금을 회수하고자 함
(분개) 자본금(1) 10억 / 차입금 10억(이자비용 발생)
○ 질의내용
상기의 차입금 관련 지급이자에 대하여 필요경비에 산입할 수 있는지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제27조【필요경비의 계산】
① 사업소득금액 또는 기타소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.
○ 소득세법 제33조【필요경비 불산입】
① 거주자가 해당 과세기간에 지급하였거나 지급할 금액 중 다음 각 호에 해당하는 것은 사업소득금액 또는 기타소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입하지 아니한다.
5. 대통령령으로 정하는 가사(家事)의 경비와 이에 관련되는 경비
10. 차입금 중 대통령령으로 정하는 건설자금에 충당한 금액의 이자
11. 채권자가 불분명한 차입금의 이자
○ 소득세법 제43조【공동사업에 대한 소득금액 계산의 특례】
① 사업소득이 발생하는 사업을 공동으로 경영하고 그 손익을 분배하는 공동사업[경영에 참여하지 아니하고 출자만 하는 대통령령으로 정하는 출자공동사업자(이하 “출자공동사업자”라 한다)가 있는 공동사업을 포함한다]의 경우에는 해당 사업을 경영하는 장소(이하 “공동사업장”이라 한다)를 1거주자로 보아 공동사업장별로 그 소득금액을 계산한다.
○ 소득세법 제87조【공동사업장에 대한 특례】
③ 공동사업장에 대해서는 그 공동사업장을 1사업자로 보아 제160조 제1항 및 제168조를 적용한다.
○ 소득세법 시행령 제55조【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】
① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각 호의 것으로 한다.
13. 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자
○ 소득세법 시행령 제61조【가사관련비 등】
① 법 제33조 제1항 제5호에서 “대통령령이 정하는 가사의 경비와 이에 관련되는 경비”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.
1. 사업자가 가사와 관련하여 지출하였음이 확인되는 경비. 이 경우 제98조 제2항 제2호 단서에 해당하는 주택에 관련된 경비는 가사와 관련하여 지출된 경비로 본다.
2. 사업용자산의 합계액이 부채의 합계액에 미달하는 경우에 그 미달하는 금액에 상당하는 부채의 지급이자로서 기획재정부령이 정하는 바에 따라 계산한 금액
○ 민사소송법 제51조【당사자능력ㆍ소송능력 등에 대한 원칙】
당사자능력, 소송능력, 소송무능력자의 법정대리와 소송행위에 필요한 권한의 수여는 이 법에 특별한 규정이 없으면 민법, 그 밖의 법률에 따른다.
○ 민사소송법 제52조【법인이 아닌 사단 등의 당사자능력】
법인이 아닌 사단이나 재단은 대표자 또는 관리인이 있는 경우에는 그 사단이나 재단의 이름으로 당사자가 될 수 있다.
○ 민법 제271조【물건의 합유】
① 법률의 규정 또는 계약에 의하여 수인이 조합체로서 물건을 소유하는 때에는 합유로 한다. 합유자의 권리는 합유물 전부에 미친다.
○ 민법 제272조【합유물의 처분, 변경과 보존】
합유물을 처분 또는 변경함에는 합유자 전원의 동의가 있어야 한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.
○ 민법 제273조【합유지분의 처분과 합유물의 분할금지】
① 합유자는 전원의 동의없이 합유물에 대한 지분을 처분하지 못한다.
② 합유자는 합유물의 분할을 청구하지 못한다.
○ 민법 제274조【합유의 종료】
① 합유는 조합체의 해산 또는 합유물의 양도로 인하여 종료한다.
○ 민법 제703조【조합의 의의】
① 조합은 2인 이상이 상호출자하여 공동사업을 경영할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
② 전항의 출자는 금전 기타 재산 또는 노무로 할 수 있다.
○ 민법 제704조【조합재산의 합유】
조합원의 출자 기타 조합재산은 조합원의 합유로 한다.
나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)
○ 소득-326, 2009.01.28
(사실관계) 본인과 배우자가 공동으로 부동산임대업을 개시하였으며, 매입가액은 총 155억으로 본인과 배우자는 매입대금의 약 20％인 30억원 가량을 투자하고 나머지는 임대보증금과 은행차입금으로 조달함
- 계약금 : 2008.6.30일, 20억원, 공동사업자 2인이 지분율에 따른 부담(김○○ 12.3억, 정○○ 6.7억원)
- 잔금 : 2008.8.5일, 135억원, 은행차입 110억, 임대보증금 20억, 본인자금 5억(지분율에 따른 부담)
(질의내용) 동 차입금에 대한 지급이자의 필요경비 산입 가능여부
(회신) 귀 질의의 경우, 거주자가 부동산임대업의 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 금액의 지급이자는 당해 공동사업장의 부동산임대소득금액의 계산에 있어서, 소득세법 제27조에서 규정하는 필요경비에 산입할 금액에 해당되지 아니하는 것임
○ 재소득-256, 2008.07.25
공동사업장의 공동사업자가 공동사업장으로부터 발생한 사업소득에 대한 종합소득세를 납부하기 위하여 공동사업장이 차입한 차입금을 자본인출금으로 사용한 경우 당해 차입금으로 인하여 초과인출금이 발생하지 아니하는 한 당해 차입금에 대한 지급이자는 필요경비에 산입하는 것임
거주자가 부동산임대업의 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 금액의 지급이자는 당해 공동사업장의 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 소득세법 제27조에서 규정하는 필요경비에 산입할 금액에 해당되지 아니하는 것임
거주자가 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 금액에 대한 지급이자는 당해 공동사업장의 사업과 관련한 차입금 지급이자로 볼 수 없으므로 소득세법 제27조에서 규정하는 필요경비에 산입할 수 없는 것임
○ 재소득-779, 2007.12.12
거주자가 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 금액에 대한 지급이자는 당해 공동사업장의 사업과 관련한 차입금 지급이자로 볼 수 없으므로 소득세법 제27조에서 규정하는 필요경비에 산입할 수 없음
○ 서면1팀-1530, 2006.11.09
공동사업자가 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 차입금에 대한 이자비용은 필요경비에 산입할 수 없는 것으로 출자를 위한 차입금인지 아니면 공동사업장의 사업을 위한 차입금인지 여부는 공동사업 구성원 간에 정한 동업계약의 내용 및 출자금의 실제 사용내역 등 사실관계를 종합적으로 고려하여 판단하는 것임
○ 서면1팀-1356, 2005.11.08
공동사업자가 공동사업과 관련하여 금융기관 등으로부터 차입한 차입금에 대한 이자비용은 소득세법 제27조의 규정에 의한 필요경비에 산입할 수 있는 것이나, 공동사업자가 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 차입금에 대한 이자비용은 당해 공동사업장의 소득금액 계산에 있어서 같은법 제33조 및 같은법 시행령 제61조 제1항의 규정에 의한 업무와 관련없는 비용에 해당하여 필요경비에 산입할 수 없는 것임
귀 질의의 경우가 출자금의 조달을 위한 차입금에 해당하는지 아니면 공동사업과 관련한 차입금에 해당하는지 여부는 관련 사실관계를 종합적으로 고려하여 판단할 사항임
○ 서면1팀-1166, 2005.10.04(← 법규과-428, 2005.09.29.)
거주자가 부동산임대 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 차입금의 지급이자는 당해 공동사업장의 소득금액계산에 있어서 필요경비에 산입할 수 없는 것이나, 출자를 위한 차입금 외에 당해 공동사업을 위하여 차입한 차입금의 지급이자는 당해 공동사업의 필요경비에 산입할 수 있는 것임. 다만, 그 차입금이 출자를 위한 차입금인지 아니면, 공동사업장의 사업을 위한 차입금인지 여부는 공동사업 구성원간에 정한 동업계약의 내용 및 출자금의 실제 사용내역 등에 따라 판단하는 것임
부동산임대 공동사업자가 금융기관으로부터 차입한 차입금으로 당해 공동사업의 임대건물을 신축하는 경우 당해 차입금에 대한 준공된 날까지의 지급이자는 소득세법 제33조 제1항 제10호 및 같은법 시행령 제75조의 규정에 의하여 건물가액에 가산하며, 준공된 날 이후의 지급이자는 같은 법 제27조 및 같은 법 시행령 제55조의 규정에 의하여 당해 연도의 필요경비에 산입하는 것임
○ 제도46011-10430, 2001.04.09
부동산임대소득, 사업소득, 산림소득이 있는 공동사업장에 대하여는 소득세법 제87조 제3항의 규정에 의하여 당해 공동사업장을 1사업자로 보아 소득금액을 계산하는 것이므로 공동사업자가 공동사업장에 출자하기 위하여 차입한 차입금의 지급이자는 공동사업장의 업무와 관련없는 경비로 필요경비 불산입하는 것임
○ 재소득46073-90, 2000.05.01
거주자가 부동산임대업의 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 금액의 지급이자는 당해 공동사업장의 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 소득세법 제27조에서 규정하는 필요경비에 산입할 금액에 해당되지 아니하는 것임
○ 서울고법2005누22779, 2008.08.22(원심 서울행정법원2005구합6911, 2005.09.06)
이 사건 ① 차입금의 지급이자가 이 사건 부동산의 임대업무와 관련된 필요경비인지 여부를 보건대, 원고 등이 이 사건 부동산에서 공동임대사업을 영위하기 위해서는 먼저 원고 등이 공동사업약정에 따라 각자의 출자비율에 따른 이 사건 부동산을 출자하거나, 금원을 출자하여 그 출자금으로 이 사건 부동산을 매수하여야 할 것이므로, 설령 이 사건 ① 차입금이 이 사건 부동산의 매수자금의 용도로 사용되었다 하더라도, 이 사건 ① 차입금은 공동사업자인 원고가 공동임대사업을 영위하기 위하여 문○철과 약정된 각 지분비율에 따라 공동사업장에 출자하여야 할 자신의 출자지분에 상응한 자금을 대출받은 것으로서 공동사업 출자를 위한 개인적인 채무의 부담이지 이 사건 부동산의 공동임대사업 자체와는 무관한 부채라 할 것이므로, 이 사건 ① 차입금의 지급이자 역시 공동사업장인 이 사건 부동산의 임대업무와 관련 없는 경비로서 원고의 부동산임대소득 산정을 위한 필요경비에 산입될 수 없다고 할 것이다.
○ 대법원2000두1799, 2002.01.11.
거주자가 부동산임대업을 자기 자본에 의하여 경영할 것인지 차입금에 의하여 경영할 것인지는 거주자 개인의 선택에 달린 문제이므로, 거주자의 부동산임대소득금액을 계산함에 있어서, 임대용 부동산의 취득비용으로 사용된 당초의 차입금을 그 후 다른 차입금으로 상환한 경우는 물론이고, 당초 자기 자본으로 임대용 부동산을 취득하였다가 그 후 투하자본의 회수를 위하여 새로 차입한 금원을 자본인출금으로 사용한 경우에도, 앞서 본 초과인출금 상당의 부채에 해당한다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 차입금채무는 부동산임대업을 영위하는 데 필요한 자산에 대응한 부채로서 사업에 직접 사용된 부채에 해당한다고 보아야 할 것이고, 따라서 그 차입금의 지급이자는 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자로서 필요경비에 해당한다고 보아야 할 것이다.