[주 문]

심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인은 2022.4.27. 부친 A(이하 “피상속인”이라 한다)가 사망함에 따라 피상속인이 소유하고 있던 서울특별시 송파구 방이동 OOO원(주변시세를 반영한 임의 평가액)을 상속재산가액으로 하여 2022.10.31. 상속세 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 쟁점주택과 같은 단지, 비슷한 면적(135.99㎡)의 318동 702호 주택(이하 “비교주택”이라 한다)이 평가기간을 벗어난 2021.9.16. OOO원에 매매된 사실을 확인하고, 이를 시가로 적용할 수 있는지 서울지방국세청 평가심의위원회에 회부하였고, 비교주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가로 볼 수 있다는 평가심의위원회의 결정에 따라, 2023.10.23. 청구인에게 2022.4.27. 상속분 상속세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2023.11.3. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 (1) 비교주택의 매매계약일로부터 평가기준일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 있으므로 비교주택 매매가액을 시가로 볼 수 없다.

  (가) 상증법 시행령 제49조 제1항은 평가기간(상속일 전후 6개월) 중 매매가액을 시가로 보도록 되어 있는 한편, 예외적으로 단서조항에서 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매가 있는 경우 그 매매일부터 평가기준일까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보는 경우 해당 매매가액을 시가에 포함할 수 있다고 규정하였다.

   따라서 가격변동의 특별한 사정이 있다면 위 규정의 단서조항을 적용할 수 없으며, 조세심판원과 법원도 동일하게 판단하고 있다.

  (나) 쟁점주택의 기준시가를 보면 아래 <표1>과 같이 2021년과 2022년 각각 13%와 14% 상승하였으며, 비교주택은 같은 기간 각각 14%와 18% 상승하여 가격변동의 특별한 사정이 있음을 알 수 있다.

<표1> 쟁점주택과 비교주택의 기준시가 추이

  (다) 코로나 팬데믹 기간에 부동산가격이 급변하였다는 것은 객관적 사실로 전세계적으로 부동산가격이 급격히 상승하였으며 OECD통계에 따르면 한국도 12% 가량 상승한 것을 알 수 있다.

 (2) 비교주택은 쟁점주택과 유사하다고 볼 수 없어 비교주택의 매매가액을 시가로 적용할 수 없다.

  (가) 쟁점주택은 1층에 위치한 ‘52평 단층형 구조’(전용면적 136.98㎡, 공급면적 175.21㎡)로 같은 동에 있는 ‘57평 단층형 구조’(전용면적 148.77㎡, 공급면적 188.43㎡)에서 1층 로비에 해당하는 면적(방 하나)이 빠져 있으며, 동일 구조로 된 주택은 해당 단지에서 20호만 있어 2020년에 OOO원으로 매매된 사례 외에 현재까지 매매된 사례가 없다.

  (나) 반면에 아래 <표2>와 같이 비교주택은 단지 중앙에 위치 동의 7층으로 지하철역 및 주 출입구와의 거리가 가까워 쟁점주택과 유사하다 볼 수 없다.

<표2> 쟁점주택과 비교주택 비교

  (다) 처분청은 쟁점주택과 비교주택의 면적과 공동주택가격의 차이가 100분의 5 이내이므로 유사재산이라는 의견이나,

   OOO부동산의 시세/실거래가 데이터를 보면 쟁점주택의 시세가 2021년에 OOO원, 2022년에 OOO원에 형성되어 있는 것을 볼 때 부동산의 거래가격은 위치, 유지상태 및 거래조건에 따라 차이가 발생함을 알 수 있는데도 이러한 차이를 고려하지 않고 평가기준일로부터 2년내 발생한 매매라는 사유로 시가로 인정하는 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

 (1) 비교주택과 쟁점주택은 동일한 공동주택단지에 있고, 면적과 공동주택가격의 차이가 5% 이내로 상증법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 각 목의 요건을 충족하므로 유사재산에 해당한다.

 (2) 상증법 시행규칙 제15조는 상속 및 증여 재산의 평가시 평가대상 재산과 면적·종류·용도 등이 동일 또는 유사한 재산의 매매사례가액이 있음에도 이를 시가로 인정하지 아니하는 불합리한 점을 해소하고 유사한 재산의 매매사례가액을 시가로 적용 시 임의대로 적용하는 부작용을 방지하여 행정의 예측가능성과 법적안정성을 도모하기 위해 신설된 것으로 위 규정에 따라 비교주택을 유사재산으로 보아 상속세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 재산평가심의위원회의 심의를 받은 비교주택의 매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령 등

 (1) 상속세 및 증여세법

 제60조【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

4. 주택

 ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

 가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우

 나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」 제2조 제1항 제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우

 (2) 상속세 및 증여세법 시행령

 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

 (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙

 제15조【평가의 원칙 등】 ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것

 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산

다. 사실관계 및 판단

 (1) 심판청구서 및 처분청의 답변서 등의 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.

  (가) 쟁점주택과 비교주택의 면적, 층, 공동주택가격 등은 아래 <표3>과 같으며 면적과 공동주택가격의 차이는 100분의 5이내이다.

<표3> 쟁점주택과 비교주택

  (나) 청구인은 평가기간 내에 시가로 볼 수 있는 매매사례가 없자, 유사물건의 가격을 적용하여 쟁점주택을 OOO원으로 평가하였으나, 이와 관련하여 평가의 근거를 확인할 수 있는 자료는 제출하지 않았다.

  (다) 서울지방국세청 평가심의위원회는 비교주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가로 인정할 수 있다며 2023.7.25. 아래와 같은 심의결과를 통지하였다.

  (라) 처분청은 서울지방국세청 평가심의위원회의 심의결과에 따라 아래 <표4>와 같이 청구인에게 2022.4.27. 상속분 상속세 OOO원을 결정·고지하였다.

<표4> 상속세 경정·고지 내역

 (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 비교주택은 쟁점주택과 유사하지 않고, 평가기준일과 비교주택 매매일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 있어 비교주택의 매매사례가액을 시가로 볼 수 없다고 주장하나,

  상증법 제60조 제1항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매가 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 하고, 다만 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 매매계약일에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 관할세무서장 등이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있는바, 이 건의 경우 비교주택의 거래가 평가기준일 전 2년 이내에 있었고, 청구인이 제시한 자료만으로는 쟁점주택의 상속일과 비교주택의 매매일 사이에 주위환경의 변화 등 가격변동의 특별한 사정이 있다고 인정하기 어려운 점, 쟁점주택과 비교주택은 같은 단지에 위치하고, 면적과 공동주택가격의 차이가 100분의 5 미만으로 나타나 유사재산에 해당되는 것으로 인정되고, 서울지방국세청 재산평가심의위원회에서 심의를 거쳐 비교주택 매매가액을 쟁점주택의 시가로 판단한 점, 청구인은 쟁점주택의 가액을 OOO원으로 신고하였으나, 그 근거를 확인할 수 있는 자료를 제출하지 않아 신고한 가액을 시가로 인정할 수 없는 점 등에 비추어, 처분청이 비교주택의 거래가액을 쟁점주택의 시가로 보아 증여세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.