[주 문]
OO세무서장이 2023.12.6. 청구인에게 한 2022.12.15. 증여분 증여세 OOO원의 부과처분은 청구인이 2022.12.15. 청구인의 어머니로부터 증여받은 대구광역시 OO구 OOO의 시가를 OOO원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인은 2022.12.15. a(청구인의 母)로부터 대구광역시 OO구 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받은 후, 2022.12.21. 쟁점아파트의 시가를 기준시가인 OOO원으로 평가하여 2022.12.15. 증여분 증여세 OOO원을 신고․납부하였다.
나. 처분청은 쟁점아파트와 동일한 단지 내 제2동 1306호(이하 “비교대상아파트①”이라 한다)의 매매계약이 2020.12.30. 체결된 사실을 확인한 후, 비교대상아파트①의 매매가액인 OOO원(이하 “쟁점유사매매사례가액”이라 한다)이 쟁점아파트의 시가에 해당하는지 여부에 대하여 OO지방국세청 평가심의위원회에 심의를 의뢰하였고, OO지방국세청 평가심의위원회가 쟁점유사매매사례가액이 쟁점아파트의 시가에 해당한다고 결정함에 따라 처분청은 2023.12.6. 청구인에게 2022.12.15. 증여분 증여세 OOO원을 결정ㆍ고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2024.1.8. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 2022년 대구광역시 공동주택 실거래가격 추이 등을 고려할 때, 매매계약일(2020.12.30.)과 증여일(2022.12.15.) 사이 약 1년 11개월 동안 부동산경기가 악화되었다.
(2) 평가기준일 2년 전부터 결정기한(2023.9.30.)까지 유사 자산의 거래내역을 살펴보면 2023.5.11.부터 2023.7.1.까지 총 4건의 거래가 이루어졌고, 해당 거래의 매매가액은 약 OOO원에서 OOO원이며, 이는 청구인이 신고한 쟁점아파트의 기준시가에 미달하므로 가격 변동의 특별한 사유가 있었다고 보아야 한다.
나. 처분청 의견
(1) 비교대상아파트①은 쟁점아파트와 동일 단지 내 위치하고 있고, 면적, 위치, 용도가 모두 동일하며, 기준시가의 차이도 5% 이내이므로 「상속세 및 증여세법 시행규칙」제15조의 요건을 충족한다.
(2) 매매계약일부터 증여일까지 주위환경이나, 이용 상황의 변화가 객관적으로 확인되지 않으므로, 가격 변동의 특별한 사정이 없었던 것으로 보인다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점아파트의 평가기간 외 비교대상아파트①의 매매가액(쟁점유사매매사례가액)을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 증여세를 부과한 처분의 당부
나. 관련 법령 등
(1) 상속세 및 증여세법
제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.(중략)
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
4. 주택
「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다).(중략)
(2) 상속세 및 증여세법 시행령
제49조【평가의 원칙등】① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.(중략)
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.
(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙
제15조【평가의 원칙등】③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것
다. 사실관계 및 판단
(1) 쟁점아파트와 비교대상아파트① 등의 기본사항은 아래와 같다.
(가) 쟁점아파트와 비교대상아파트①은 아래 <표1>과 같이 동일한 공동주택단지 내에 속하고, 면적과 공동주택 가격이 동일하다.
<표1> 쟁점아파트, 비교대상아파트① 비교
(단위 : m2, 원)
(나) 쟁점아파트가 속한 공동주택단지 내 같은 면적의 실거래가는 아래 <표2>와 같은데, 2023.3.2. 매매계약된 OOO(이하 “비교대상아파트②”라 한다)는 쟁점아파트와 공동주택가격이 동일하고, 전용면적이 동일하며, 증여일로부터 3개월 이내에 매매계약되었고, 실거래가격은 OOO원이다.
<표2> 쟁점아파트와 동일한 공동주택단지 내 매매사례
(단위 : 만원)
(2) 쟁점아파트의 시세 변동과 관련된 내역은 아래와 같다.
(가) 아래 <표3>과 같이, 쟁점아파트의 공동주택가격 및 OOO부동산 시세는 각각 62.7% 및 3% 상승하였으나, 공동주택 실거래가격지수는 16.2% 하락하였다.
<표3> 가격변동 내역
(나) OO지방국세청 평가심의위원회는 2023.9.22. 비교대상아파트①의 매매계약일부터 쟁점아파트 증여일까지 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 보아 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 결정하였다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.
처분청은 비교대상아파트①의 매매계약일부터 쟁점아파트 증여일까지 주위환경의 변화 등 가격 변동의 특별한 사정이 인정되지 않으므로 비교대상아파트①의 매매가액(쟁점유사매매사례가액)은 쟁점아파트의 시가에 해당한다는 의견이다.
그러나, 비교대상아파트②는 쟁점아파트와 동일한 단지 내 전용면적과 공동주택가격이 동일하므로 「상속세 및 증여세법 시행규칙」 제15조 제3항의 요건을 충족하는 점, 비교대상아파트②의 매매계약일은 2023.3.2.이고, 쟁점아파트의 증여일은 2022.12.15.이므로 비교대상아파트②의 매매사례는 평가기간(증여일 전 6개월․후 3개월) 내 유사 자산의 매매사례인 점, 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제2항은 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용하여 시가를 산정하도록 규정하고 있으므로, 비교대상아파트②의 매매가액이 쟁점유사매매사례가액보다 우선하여 적용되어야 하는 점 등에 비추어, 쟁점아파트의 시가는 비교대상아파트②의 매매가액이라고 봄이 합당하다 할 것이다.
따라서 처분청이 2023.12.6. 청구인에게 한 증여세 부과처분은 쟁점아파트의 시가를 OOO원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.