1. 처분개요

가. 청구인은 2020.11.25. 부산광역시 수영구 OOO 소재 토지 및 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 OOO원에 양도한 것에 대해 2021.1.26. 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 예정신고․납부하였다.

나. 처분청은 부산지방국세청장의 처분청에 대한 종합감사에 따른 처분지시에 따라, 청구인이 양도소득세 신고시 필요경비로 산입한 2억원(이하 “쟁점금액”이라 한다)은 쟁점부동산을 양도하기 위하여 직접 소요된 비용으로 인정하기 어려운 것으로 보아 2023.11.10. 청구인에게 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2024.1.16. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점금액은 컨설팅비용으로서 필요경비로 공제되어야 한다.

(가) 쟁점부동산 중 토지는 취득 당시 진ㆍ출입로가 없는 맹지에 해당하여 일반 토지보다 매매가 어려웠는데, a(이하 “a”이라 한다)이 부산광역시 수영구 OOO의 기존 진출입로를 가로 2.5m에서 5.5m로 확장하고 세로 8m에서 12m로 연결 증설한 결과, 총 진출입로 66㎡로서 면적이 증가하여 쟁점부동산을 ㈜A에게 양도하는 것이 용이하였다.

(나) a은 쟁점부동산에 대하여 용도변경ㆍ토지개량ㆍ차량진출입로개설ㆍ토지자연용수분출 매립 행정지원 및 시공지원 업무 대행의 용역을 수행하고, 쟁점부동산의 계약 체결시 양도소득세 비과세 조건으로 컨설팅용역비 OOO원을 지급받기로 하였는바, 실제로 쟁점부동산 중 토지를 개발하여 지목의 용도 변경(잡종지→대), 차량진출로개설 등을 하였고, 청구인의 세무대리인에게 쟁점부동산 중 주택 및 부수토지로 사용한 부분에 대하여는 비과세가 적용되어야 한다고 주장하면서 현장 사진 등을 제출하는 등 노력한 결과, 쟁점부동산 중 주택 및 부속토지에 대하여는 비과세 적용을 받았다.

(다) a은 쟁점부동산 중 토지의 약점을 보완하여 ㎡당 약 OOO원에 구입한 것을 ㎡당 약 OOO원 매도하게 하여 청구인의 매매 이익을 극대화시켜 주었는바, 청구인은 a에게 2018.12.26. OOO원, 2021.1.11. OOO원 합계 OOO원(쟁점금액)을 계좌이체로 지급한 사실이 금융자료 등에 의하여 확인되고, 쟁점금액을 수령한 a은 부가가치세 및 종합소득세를 신고ㆍ납부하였다.

(2) 청구인의 추가 항변 내용은 아래와 같다.

(가) 처분청은 쟁점부동산의 양도와 관련한 부동산(컨설팅)용역계약서, 부동산컨설팅수수료약정서는 사후에 작성된 허위계약서 및 허위약정서로 보인다는 의견이나, 청구인은 컨설팅용역을 2018년도부터 시작하였고, 컨설팅 진행 중에 부동산 용역계약서를 2020년 10월경에 소급하여 작성하다 보니 주소지 전입 전에 작성한 것처럼 보이지만 실제 용역일인 2018.1.5.로 날짜만 소급하여 작성한 것에 지나지 않으므로, 2020년 10월경에 작성된 용역계약서는 소급 작성한 계약서에 해당하더라도 허위계약서는 아니다.

(나) 사적계약자유의 원칙에 따라 세법상 특수관계인에 해당하더라도 부동산(컨설팅)용역계약을 체결할 수 있는 것으로, 청구인이 a의 신한은행 계좌에 2018.12.26. OOO원, 2021.1.11. OOO원 합계 OOO원을 입금한 사실이 금융자료에 의하여 명백히 확인되는바, 청구인과 a이 특수관계에 해당하여 청구주장이 신뢰성이 낮다는 처분청의 의견은 추측에 의한 것으로 부당하다.

(다) 처분청은 청구인이 제공받은 컨설팅 용역에 대한 구체적이고 객관적인 증빙이 확인되지 않는다는 의견이나, ① 쟁점부동산 중 토지는 취득 당시 진ㆍ출입로가 없는 맹지에 해당하여 일반 토지보다 매매가 어려웠는데, a이 부산광역시 수영구 OOO의 기존 진출입로를 가로 2.5m에서 5.5m로 확장하고, 세로 8m에서 12m로 연결 증설한 결과, 총 진출입로 66㎡로서 면적이 증가하여 쟁점부동산을 양도하는 것이 용이하였던 점, ② a은 쟁점부동산에 대하여 용도변경ㆍ토지개량ㆍ차량진출입로개설ㆍ토지자연용수분출 매립 행정지원 및 시공지원 업무 대행의 용역을 수행하였는데, 실제로 쟁점부동산 중 토지를 개발하여 지목 용도변경 및 차량진출로개설 등을 하였고, 세무대리인에게 쟁점부동산 중 주택 및 부수토지로 사용한 부분에 대하여는 비과세가 적용되어야 한다고 주장하면서 현장 사진 등을 제출하여 쟁점부동산 중 주택 및 부속토지에 대하여는 비과세 적용을 받았던 점, ③ a은 쟁점부동산 중 토지의 약점을 보완하여 ㎡당 약 OOO원에 구입한 것을 ㎡당 약 OOO원 매도하게 하여 청구인의 매매 이익을 극대화시켜 준 점 등을 종합하여 보면, 처분청의 의견과는 달리 청구인이 제공받은 컨설팅 용역에 대한 구체적이고 객관적인 증빙이 확인된다.

(라) 처분청은 컨설팅비용의 총금액ㆍ용역제공기간ㆍ대금지급시기 등은 사회통념상 정상적인 거래형태로 보기 어렵다는 의견이나, 쟁점금액을 필요경비 불산입하는 것이 정당하다면, a이 신고한 부가가치세 및 종합소득세에 대하여는 환급을 하여야 함에도 그러한 사실이 없는 점 등을 볼 때, 처분청의 의견은 이유가 없다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점금액을 필요경비 불산입하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 적법ㆍ타당하다.

(가) 청구인은 양도소득세 예정신고시와 감사기간 중 해명자료 제출시, 심판청구시에 부동산(컨설팅)용역계약서 및 부동산컨설팅수수료약정서를 제출하였는데, 부동산(건설팅)용역계약서(작성일 2018.1.5.)에는 청구인의 주소지가 “부산광역시 부산진구 OOO”로 기재되어 있고, 부동산컨설팅수수료약정서(작성일 2018.5.9.)에는 청구인의 주소지가 “부산광역시 부산진구 OOO”로 기재되어 있으나, 주민등록등(초)본의 주소이력상 청구인은 2020.9.25.이 되어서야 계약서 및 약정서에 기재된 주소지로 전입한 것이 확인되는바, 이는 청구인이 쟁점부동산의 매매계약을 체결한 계약서 작성일자(2020.8.25.) 보다 이후로서 해당 부동산(컨설팅)용역계약서 및 부동산컨설팅수수료약정서는 사후에 작성된 허위계약서, 허위약정서로 판단된다.

(나) 청구인은 a의 신한은행 계좌에 입금한 금융증빙을 제출하였으나, 청구인과 a은 자매관계로 세법상 특수관계자에 해당하여 신뢰성이 낮다.

(다) 청구인은 a이 공인중개사(B공인중개사무소)로서 부동산전문가로 주장하나, a의 부가가치세 및 종합소득세 신고 내용상 B공인중개사무소의 사업자등록 이후부터 10여년 동안 쟁점금액을 제외하고는 다른 컨설팅 수입금액을 신고한 내용이 확인되지 않고, 청구인이 제공받은 컨설팅 용역에 대한 구체적이고 객관적인 증빙이 확인되지 않는다.

(라) 청구인은 C, 주식회사 D, ㈜E으로부터 각 1매씩 수령한 전자세금계산서 총 3매를 제출하였으나, 동 세금계산서의 공급받는 자는 청구인 명의의 인테리어 건설업체(명 F)로서 공급대가 합계금액이 OOO원 정도에 불과하고, 그 품목내용 등을 볼 때, 컨설팅 관련 용역의 실제 시공내역이라는 청구주장과 달리 쟁점금액과 관련이 없는 것으로 판단된다.

(2) 청구인의 항변에 대한 처분청의 답변 내용은 아래와 같다.

(가) 청구인은 부동산(컨설팅)용역계약서를 2020년 10월경에 소급하여 작성하였으나, 실제 용역일인 2018.1.5.로 날짜만 소급하여 작성한 것에 지나지 않으므로 허위계약서가 아니라고 주장하는바, 2년 8개월이 지나 부동산(컨설팅)용역계약서를 소급하여 작성하고, 2년 4개월이 지나 부동산컨설팅수수료약정서를 소급하여 작성하는 것은 정상적인 계약으로 보기 어렵고, 청구인은 왜 날짜를 소급하여 작성하였는지, 2018.1.5. 실제 계약서를 작성하였는지, 2018.1.5. 계약서 작성 자체를 하지 않았는지, 왜 2년 8개월이 지나서 늦게 소급하여 작성하였는지, 작성일자를 달리 표기하여 계약서 및 약정서를 두 번이나 소급 작성한 이유가 무엇인지, 소급하여 작성하였으나 실제 계약이 2018.1.5. 이루어졌고 그 당시 계약금액이 OOO원이라는 것을 입증할 수 있는 증빙은 어떤 것이 있는지 등에 대해 증빙자료를 제출한 바 없고, 아무런 설명도 없다.

(나) 처분청은 청구인과 a이 세법상 특수관계에 해당한다는 이유만으로 금융자료의 신뢰성이 낮다고 판단한 것이 아니라, 계약서와 약정서의 진위여부, 총 계약금액 크기, 대금지급 횟수 및 시기, 컨설팅용역 내용 및 제공기간 등을 종합적으로 고려하여 신뢰성을 판단하였다.

(다) 청구인은 컨설팅용역에 대한 구체적이고 객관적인 증빙에 대하여 “부동산 컨설팅 보고서”를 들어 항변하나, 동 보고서는 이전에 제출되지 아니하다가 심판청구시에 제출된 것으로, 사후 작성이 가능하여 신뢰성이 낮고, 설령 당초부터 제출되었더라도 객관적인 증빙으로 볼 수 없는 것으로 판단된다.

청구인은 쟁점부동산 중 토지는 취득 당시 진ㆍ출입로가 없는 맹지에 해당하여 a이 부산광역시 수영구 OOO의 기존 진ㆍ출입로를 확장, 연결하여 진ㆍ출입로 면적이 증가하였다고 주장하나, 부산광역시 수영구 OOO 토지는 대로(OOO로)변에 접해 있어 맹지가 아니고, OOO 토지 또한 OOO 토지와 접해 있어 맹지로 보기 어려운 점은 별론으로 하더라도, 취득 당시 진ㆍ출입로가 없는 토지를 a이 언제부터 언제까지, 어떤 업체를 통하여, 얼마의 대금을 지급하였는지 등에 대한 공사계약서, 공사대금에 대한 금융증빙, 공사 전ㆍ후의 현장사진 등 객관적인 증빙은 제출된바 없다.

또한, 청구인은 a이 용도변경ㆍ토지개량ㆍ차량진출입로 개설ㆍ토지자연용수분출 매립 행정지원 및 시공지원 업무 대행의 용역을 수행하였다고 주장하나, 토지자연용수분출 매립 등의 공사주체가 누구인지, 언제부터 언제까지, 어떤 업체를 통하여, 얼마의 대금을 지급하였는지 등에 대한 공사계약서, 공사대금에 대한 금융증빙, 공사 전ㆍ후의 현장사진 등 객관적인 증빙은 제출된 바 없고, 청구인이 제출한 전자세금계산서 3매(총 공급대가 OOO원)는 컨설팅용역과 어떻게 관련되는지 알 수가 없다.

더욱이, 청구인은 a에게 양도소득세 비과세 조건으로 컨설팅용역비 OOO원을 지급하기로 하였다고 주장하나, 양도소득세 비과세를 조건으로 고액의 대금을 지급하는 것이 컨설팅 용역에 포함되는지 여부, 해당 약정의 진위 여부는 별론으로 하더라도, 이러한 양도소득세 비과세를 조건으로 하는 대금지급은 양도소득세 필요경비에 포함되지 않는 것으로 판단된다.

(라) a의 부가가치세 및 종합소득세는 과세관청이 경정ㆍ고지한 것이 아니라, a이 신고ㆍ납부한 것으로, a은 증빙을 갖추어 경정청구를 할 수 있다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점금액은 컨설팅비용이므로 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(괄호 및 단서, 각 목 생략)

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법 시행령

제163조(양도자산의 필요경비) ⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

다. 공증비용, 인지대 및 소개비

마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 양도소득세 신고내용은 아래 <표1>과 같다.

(단위: 원)

OOO

* 쟁점금액(OOO원)과 중개수수료 OOO원을 합한 금액임

(2) 청구인이 제출한 “부동산(컨설팅)용역계약서”(후술 <별지1> 참조), “부동산컨설팅수수료약정서”(<별지2> 참조), “부동산 컨설팅 보고서(총 22페이지)”의 일부내용은 아래 <표2>∼<표4>와 같다.

<표2> 부동산(컨설팅)용역계약서의 주요내용

<표3> 부동산컨설팅수수료약정서

<표4> 부동산 컨설팅 보고서

(3) 청구인이 제출한 부동산(컨설팅)용역계약서상 용역의뢰인인 청구인의 주소지는 부산광역시 진구(부산진구의 오기로 보임) OOO, 용역기간은 2018.1.5.∼2021.1.25., 작성일은 2018.1.5.인 것으로 확인되고, 부동산컨설팅수수료약정서상 의뢰인인 청구인의 주소지는 부산광역시 부산진구 OOO, 작성일은 2018.5.9.인 것으로 확인된다.

(4) 청구인의 주민등록등(초)본상 확인되는 주소이력은 아래 <표5>와 같다.

<표5> 청구인의 주민등록등(초)본상 확인되는 주소이력

(5) 청구인이 제출한 a의 신한은행 계좌 거래내역을 보면, 청구인으로부터 2018.12.26. OOO원 및 2021.1.11. OOO원이 각각 입금된 것으로 나타난다.

(6) a이 2011.3.4. 개업한 사업장인 B공인중개사무소는 2021.1.11. 부동산컨설팅수수료를 품명으로 하여 현금영수증 OOO원을 발행한 것으로 나타나는바, B공인중개사무소는 2022년 상반기까지 간이과세자이었다가 2022년 하반기부터 일반과세자로 전환된 것으로 확인되고, 2011∼2023년 기간 동안 2020년 OOO원, 2021년 OOO원을 제외하고는 각 연도별 매출이 OOO원 미만인 것으로 부가가치세 신고서상 확인되는 한편, a은 2011∼2022년 기간 동안 2020년 OOO원, 2021년 OOO원을 제외하고는 각 연도별 총수입금액이 OOO원 미만인 것으로 종합소득세 신고서상 확인된다.

(7) 청구인이 컨설팅 관련 용역의 실제 시공내역의 증빙이라고 제출한 전자세금계산서의 내용은 아래 <표6>과 같은바, 청구인은 2020.6.1. 명 F이라는 상호로 건설업(인테리어)을 개업한 후, 2021.1.10. 폐업한 것으로 확인된다.

<표6> 청구인이 제출한 전자세금계산서의 내용

(단위 : 원)

(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 a과 쟁점부동산의 양도와 관련하여 부동산(컨설팅)용역계약서 등을 작성하고 쟁점금액을 지급하였으므로 쟁점금액은 컨설팅비용으로서 필요경비로 공제되어야 한다고 주장하나, 청구인이 제출한 부동산(컨설팅)용역계약서에는 용역내용(대상)이 기재되어 있지 아니하고, 부동산컨설팅수수료약정서에는 “용도변경/토지개량/차량진출입로개설/토지자연용수분출 매립 행정지원 및 시공지원 업무 대행의 용역을 수행하기로 한다”거나 “양도세 비과세 조건으로 컨설팅 용역비 OOO원(OOO원)을 지급한다”고 기재되어 있으며, 부동산 컨설팅 보고서상 컨설팅 내용에는 “물건지 2필지의 토지인 맹지의 특성상 막다른 진입로와 부산광역시 수영구 OOO의 기존 진입로에서 활용가치가 없는 단점을 보완 개량하는 시공”, 결론 및 제안 부분에는 “상가 건축물을 개발하되 분양할 것이냐 임대할 것이냐 또는 일부 업종은 직접 운영할 것이냐에 대하여는 좀더 분석하여야 된다는 제안서를 제출합니다”라고 기재되어 있는 등 동 자료들의 내용으로 볼 때, 쟁점금액을 통상적인 소개활동의 대가로서의 소개비에 해당한다고 보기 어렵고, 부동산에 대한 종합적 컨설팅용역에 따라 지출한 컨설팅비는 부동산 양도를 위해 직접 지출한 소개비에 해당하지 아니하는 점, 쟁점금액은 쟁점부동산 양도가액의 약 10%에 해당하는 금액으로서 중개용역의 통상적인 비용으로 보기 어려운 측면이 있고, 청구인은 쟁점금액과 별도로 중개수수료 OOO원을 지급한 것으로 나타나는 점 등에 비추어 위와 같은 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

4.결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.