[주 문] |
심판청구를 기각한다. |
[이 유] |
1. 처분개요 가. 청구인은 2022.1.25. 부친 bbb가 사망하자 2022.8.1. 상속재산인 서울특별시 송파구 OOO(164.3㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다)의 보충적 평가방법을 적용하여 OOO원으로 평가하여 상속세 과세표준 OOO원, 납부할 세액 OOO원을 신고하였다. 나. 서울지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2022.5.8.부터 2023.8.5.까지 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시한 결과, 서울특별시 송파구 OOO(162.419㎡, 이하 “비교아파트”라 한다)의 매매가액인 OOO원(이하 “쟁점매매사례가액”이라 한다)을 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서 규정에 따라 국세청 평가심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점아파트의 시가로 보는 등의 조사내용을 처분청에 통보하였고, 이에 따라 처분청은 2023.9.6. 청구인에게 2022.1.25. 상속분 상속세 OOO원을 결정‧고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2023.11.30. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 비교아파트는 상증세법 시행령 제49조 제5항의 “당해 재산과 면적‧위치‧용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산”에 해당하지 않는다. (가) 쟁점아파트와 비교아파트의 공동주택가격을 비교해보면, 2016.1.1.부터 2022.1.1.까지 단 한 차례도 동일한 기준시가는 없으며 비교아파트의 공동주택가격이 최저 OOO원에서 최고 OOO원까지 항상 높게 고시되어 비교아파트의 매매가액이 높을 수밖에 없음에도 유사매매사례가액으로 적용한 것은 부당하다. (나) 비교아파트(28층)는 고층이어서 조망권이 쟁점아파트(21층)보다 훨씬 유리하여 기준시가도 항상 높게 고시되고 매매가격 형성이 높을 수밖에 없는데도 유사매매사례가액으로 적용한 것은 부당하다. (다) 비교아파트와 쟁점아파트의 기준시가 차이가 2006년부터 2018년까지는 5% 내지 9.68%로 5% 이상이므로 그 시점에는 유사한 다른 재산이 아닌데, 다만 2020년부터 2022년까지 4.73% 내지 4.86%로 기준시가 현실화 과정에서 키맞추기를 한 것으로 보인다. (2) 또한 쟁점매매사례가액은 상증세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항의 단서 규정의 “가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때”에도 해당하지 않는다. (가) 2023.2.16. 거래된 ‘쟁점아파트와 유사한 다른 재산(B동 2404호)’의 매매가액(OOO원)은 2020.9.23. 계약이 체결된 쟁점매매사례가액(OOO원)보다 34.92% 이상 급등하였고, 평가기준일(2022.1.25.)은 두 매매계약일의 중간에 있으므로 평가기준일 16개월 전의 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 결정하는 것은 가격 변동의 특별한 사정을 간과한 것이다. (나) 쟁점아파트의 기준시가(공동주택가격)는 2017년부터 급등하여 매우 불안정하므로 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정할 수 없고 비교아파트 거래시점인 2020년과 평가기준 연도인 2022년에 그 변동성이 훨씬 크고 부동산 가격 급등기로 가격변동의 특별한 사정이 있다. (다) 비교아파트 소재지는 2020년 6월 토지거래허가구역으로 지정되어 지정 당시 이미 가격이 급등되고 있던 시점이었으나 평가기준일인 2022.1.25.은 금리인상, 대출규제, 자금출처, 실거주의무, 종합부동산세 중과 등 부동산 거래 규제(정부의 부동산 대책 발표)가 심하여 하락기였으므로 거래시점이 16개월이나 차이나는 비교아파트의 매매가액으로 시가를 결정한 것은 적정한 평가라고 할 수 없다. (라) 또한 청구인은 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정할 만한 내용의 공문 등의 통지를 받은 사실이 없고, 그에 대한 어떠한 안내도 받은 바 없이 단순하게 “재산평가 오류”로 기재된 내용만을 받았다. (3) 따라서 쟁점매매사례가액은 상증세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에 규정된 평가기준일 전후 6월 이내 기간의 매매사례가액에 해당하지 않고 상속개시일(2022.1.25.) 전후 6월 이내에 쟁점아파트의 유사매매사례가액은 없다. 나. 처분청 의견 (1) 비교아파트는 평가기준일(2022.1.25.) 전 2년 이내(2020.9.23.)에 거래되었고, 상증세법 시행규칙 제15조 제3항의 요건을 모두 충족[① 쟁점아파트와 동일한 단지 내에 있고 위치‧방향‧층수 등이 유사, ② 쟁점아파트와 주거 전용면적 차이(1.881㎡)가 5% 이내, ③ 평가기준일 당시 쟁점아파트와 공동주택가격의 차이(OOO원)가 5% 이내]하며, 쟁점매매사례가액은 상증세법 제49조 제1항 단서 규정에 따라 평가심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점아파트의 시가로 인정되었다. (2) 비교아파트의 매매계약일(2020.9.23.)부터 상속개시일(2022.1.25.)까지 공시가격 현실화 정책에 따라 쟁점아파트와 비교아파트의 공시가격은 상승하였고, 평가심의위원회는 위 기간 동안 재산의 형태, 이용 상황, 주위환경의 변화가 없다고 인정하였다. (3) 청구인은 상속개시일 당시 부동산 거래 규제로 쟁점아파트의 가격이 하락하였다고 주장하나, 부동산 거래 규제가 미친 영향과 이를 뒷받침할 근거를 제시하지 못하고 있다. 또한 매매계약일(2020.9.30.)부터 상속개시일(2022.1.25.)까지 쟁점아파트의 가격이 하락하였다고 주장하나, 금융기관의 대출금액 산정 시 주요 참고가 되는 OOO부동산 시세를 확인한바, 동일 면적의 쟁점아파트와 비교아파트의 시세가 점차 상승하는 것으로 확인된다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 상속세를 부과한 처분의 당부 나. 관련 법령 등 : <별지> 기재 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료 등에 따르면 아래와 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인을 포함한 상속인들은 쟁점아파트의 가액을 공동주택가격으로 하여 상속세를 신고하였고, 처분청은 2022.8.17. 상속인(배우자 aaa)에게 피상속인에 대한 상속세 세무조사 결과를 통지하였는데, 그 세부내역 중 쟁점아파트의 평가에 대한 내용(OOO원 과소신고)이 나타난다. (나) 청구인은 비교아파트가 쟁점아파트와 유사한 다른 재산이 아니고, 쟁점아파트의 가격변동에 특별한 사정이 없다고 인정되지 않는다고 주장하면서 아래 <표1>과 같이 쟁점아파트와 비교아파트의 연도별 공동주택가격 등을 비교한 내용을 제시하였다. <표1> 공동주택가액 차이 비교 ㅇㅇㅇ (다) 비교아파트의 매매계약일(2020.9.23.)부터 상속개시일(2022.1.25.)까지 쟁점아파트의 가격이 하락하였다는 청구주장에 대하여 처분청은 아래 <표2>와 같이 쟁점아파트와 비교아파트의 가격이 상승하였다는 의견이다. <표2> OOO 부동산 시세 비교 ㅇㅇㅇ (라) ‘공동주택 공시가격 산정 기초자료’에 따르면, 쟁점아파트와 비교아파트의 공동주택가격은 ① 주택특성자료[주변환경(교육시설‧공공편익시설‧교통시설), 단지특성, 세대특성], ② 가격참고자료(거래사레 및 부동산테크의 시세)를 고려하여 결정된 것으로 나타나고 그 산정의견은 아래 <표3>과 같다. <표3> 쟁점아파트와 비교아파트의 공시가격 산정의견 ㅇㅇㅇ (마) 국토교통부가 제공한 평가기준일 전 2년 이내부터 법정결정기한까지 쟁점아파트와 동일한 단지 내 유사한 면적의 실제거래내역은 아래 <표4>와 같다. <표4> 쟁점아파트와 동일한 단지 내 유사한 면적의 실제거래내역 ㅇㅇㅇ (바) 조사청 평가심의위원회의 평가결정서(2023.7.25. 작성)에 따르면, 평가심의위원회는 ‘비교아파트의 거래는 평가기준일 전 2년 이내의 기간인 2020.9.23. 매매계약일로 하여 OOO원에 매매된 거래로서 매매계약일부터 평가기준일까지의 기간 중에 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정하여 상증세법 시행령 제49조 제1항의 단서 규정에 따라 상속기준일 현재 시가로 보는 것이 타당하다’고 결정하였다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점아파트는 비교아파트와 유사하지 않고 비교아파트 매매계약일부터 평가기준일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 있어 쟁점매매사례가액을 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 상증세법 제60조 제1항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매가 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 하고, 다만 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 매매계약일에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 관할세무서장 등이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있는바, 이 건의 경우 비교아파트의 거래가 평가기준일 전 2년 이내에 있었고, 청구인이 제시한 자료만으로는 상속개시일과 비교아파트의 매매계약일 사이에 주위환경의 변화 등 가격변동의 특별한 사정이 있다고 인정하기 어려운 점, 그 외 쟁점아파트 단지 주변의 개발 등이 아파트 시세에 영향을 미쳤다고 볼 만한 객관적인 내역이 확인되지 않는 점, 쟁점아파트와 비교아파트는 같은 단지에 위치하고, 면적과 공동주택가격의 차이가 100분의 5 미만으로 나타나 유사재산에 해당되는 것으로 인정되고 서울지방국세청 재산평가심의위원회에서 심의를 거쳐 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 판단한 점 등에 비추어 처분청이 평가심의위원회의 심의를 거쳐 결정된 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 이 건 상속세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 등 (1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다. 1. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(제63조 제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우 : 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액 2. 「특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률」 제2조 제3호에 따른 가상자산의 경우 : 제65조 제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액 ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다. 4. 주택 (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. 1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우 나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다) 1) 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액 2) 3억원 2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다. 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액 ② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. 1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날 ④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. 제49조의2(평가심의위원회의 구성 등) ① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다. 1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정 1의2. 제49조 제8항에 따른 시가불인정 감정기관의 지정 2. 제54조 제1항에 따른 비상장주식등(이하 이 조에서 “비상장주식등”이라 한다)의 같은 조 제6항에 따른 가액평가 및 평가방법 3. 제15조 제11항 제2호 나목 및 「조세특례제한법 시행령」 제27조의6 제6항 제2호 나목에 따른 업종의 변경 4. 법 제61조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 건물, 오피스텔 및 상업용 건물 가치의 산정ㆍ고시를 하기 위한 자문 (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. 1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다. 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것 2. 제1호 외의 재산의 경우 : 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 |