1.처분개요 가. 청구인은 2018.11.9. A(이하 “쟁점양도인”이라 한다)과 OOO 소재 근린생활시설 및 주택(이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 대한 매매계약을 체결하여 쟁점부동산을 OOO원에 취득하였다. 나. 청구인은 2021.4.5. 쟁점부동산을 B에게 OOO원에 양도한 후 양도소득세 예정신고를 하면서 2018.9.11. ㈜A(이하 “A”라 한다)에게 지급한 OOO원(이하 “쟁점비용”이라 한다)을 쟁점부동산의 취득가액에 포함하여 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다. 다. 처분청은 2023.10.5.부터 2023.10.23.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점비용을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하지 아니하여 2024.1.8. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다. 라. 청구인은 이에 불복하여 2024.3.5. 심판청구를 제기하였다. 2.청구인 주장 및 처분청 의견 가.청구인 주장
청구인은 ‘A가 추진해 온 쟁점부동산에 대한 매매계약 및 각종 건축 사업상의 권리’를 승계하고, A가 기존에 해오던 쟁점부동산에 대한 지구단위계획변경 승인 등의 업무를 계속 추진하는 대가로 쟁점비용을 지출한 것인바, 쟁점비용(OOO원)은 쟁점부동산 취득에 소요된 매입 부대비용에 해당하므로 양도소득에 대한 필요경비로 인정되어야 한다. (1) 청구인은 당초 쟁점양도인으로부터 A와 함께 쟁점부동산을 매입하기로 매매계약서를 작성한 상태에서, 청구인이 쟁점부동산을 단독 매입하는 대신 쟁점부동산 개발에 필요한 지구단위계획변경 등의 인·허가사항은 계속해서 A가 추진하는 것으로 합의하였는데, 이런 사항은 청구인이 A와 체결한 사업양도·양수계약서에 기재되어 있다. (가) 청구인은 쟁점부동산 내 위치하던 기존 건물을 멸실하고, 오피스텔을 신축하여 양도하기 위해 쟁점부동산을 취득하였으나, 쟁점부동산은 지구단위계획에 따라 공동개발만이 가능한 지역에 위치하여 오피스텔 신축이 불가능한 상태였다. 이에 따라 청구인은 쟁점부동산을 매입하면서 A에게 쟁점부동산에 대한 지구단위계획변경 등의 업무를 맡기고 쟁점비용을 지급하게 된 것이다. (나) 쟁점부동산은 청구인의 취득 당시 시세가 약 OOO원 정도였기 때문에 청구인은 취득대금으로 OOO원을 지출하고, A에게 사업권양수도대금으로 OOO원을 지급하기로 사업·양수도계약서를 작성하였고, 청구인은 A에게 OOO원 중 OOO원(쟁점비용)을 지급한 이후 계약사항 등의 이행 문제로 A의 대표이사 C에게 내용증명 우편물을 4차례 보낸 사실이 있다. (2) 조세심판원은 거주자가 법원의 경매를 통하여 취득한 부동산을 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 당해 부동산의 취득가액은 경락가액에 취득세, 등록세 기타 부대비용을 가산한 금액이라 할 것이므로, 청구인이 쟁점주택 취득 시 부담한 부동산컨설팅수수료는 자산을 취득하기 위하여 지출한 부대비용으로서 금융증빙 등에 의하여 지급한 사실이 확인되는 이상 취득가액에 포함함이 타당한 것으로 판단(조심 2010중125, 2010.8.18.)한 바 있다. ‘양도소득세 집행기준’에서도 중개수수료가 통상의 부동산 취득에 따른 중개수수료에 비해 많다고 하더라도 실지 지급된 금액은 필요경비에 산입함이 타당하다고 규정하고 있다. 나.처분청 의견 필요경비에 대한 입증책임이 있는 청구인이 A에게 쟁점비용을 지급하면서 어떤 용역을 제공받았는지를 확인할 수 있는 증빙이제출되지 아니한 이상 쟁점비용을 양도소득의 필요경비로 인정할 수 없다. (1) 청구인이 A와 체결한 사업양수도계약에 따라 A로부터 실제 어떤 용역을 제공받은 것인지 알 수 없다. (가) 청구인이 A와 체결한 사업양수도 계약내용을 보면 A가 토지매매계약, 지구단위 계획변경, 신청, 임차인 명도 등의 계약사항을 이행하는 대가로 청구인으로부터 쟁점비용을 지급받은 것으로 보이는데, A는 계약 내용을 전혀 이행하지 아니하였다. 1) 청구인이 쟁점양도인과 체결한 쟁점부동산 매매계약서를 보면 ‘지구단위 관련 및 건축 인허가 관련한 사항’은 매수인(청구인)의 부담이라고 명시되어 있고, A가 쟁점부동산에 대한 지구단위계획 변경을 위해 어떤 업무를 수행하였는지를 확인할 수 있는 증빙은 전혀 제출되지 아니하였다. 2) 청구인이 A에게 보낸 내용증명 우편물을 보면 A는 청구인이 부탁한 명도지원 업무를 수행하지 아니하였음이 나타나고, 이에 따라 청구인이 직접 임차인들을 퇴거시키기 위해 OOO원을 지출하고, 이를 명도비용으로 기재하여 양도소득세 필요경비로 인정받았다. 따라서, 청구인이 지출한 쟁점비용에 포함되어 있는 명도지원금(OOO원)은 A가 수행하지 아니한 용역에 대한 대가임이 명백하므로 양도소득세 필요경비로 인정받을 수 없다. (나) 청구인은 A로부터 컨설팅용역을 제공받은 것으로 볼 수 있는 증빙도 제출하지 못하였을 뿐더러 일반적으로 컨설팅비용은 양도소득에 대한 필요경비로 인정되지 않는다. (2) 양도소득세 필요경비로 인정 가능한 비용은 소득세법령에 열거되어 있는데, 청구인은 A로부터 사기를 당해 쟁점비용을 지출한 것으로 보이는바 쟁점비용을 필요경비로 인정할 수 없다. 3.심리 및 판단 가.쟁점 청구인이 쟁점부동산을 취득하면서 A에 지급한 쟁점비용(OOO원)을 양도소득에 대한 필요경비로 인정해야 한다는 청구주장의 당부 나.관련 법령 등 : <별지> 기재 다.사실관계 및 판단 (1) 쟁점부동산 중 건물에 대한 등기부등본의 주요 기재내용은 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점부동산 중 건물에 대한 등기부등본의 주요 기재내용
(2) 청구인의 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고내역 및 처분청의 경정내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 양도소득세 신고내역 및 경정내역 비교 (단위 : 천원)
* 처분청의 경정 시 쟁점부동산 외에 OOO 소재 오피스텔 403호 양도내역(양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원)도 포함됨 (3) 청구인이 이 건 심판청구시 제출한 증빙은 다음과 같다. (가) 쟁점부동산의 매매와 관련하여 ‘청구인 및 A’가 매수인으로서 쟁점양도인(A)과 체결한 매매계약서의 주요 내용은 아래 <표3>과 같은데, 해당 매매계약서는 별도의 중개인이 없이 2018.9.11. 작성되었고, 계약서에 쟁점양도인, A, 청구인, 입회인인 C(2020.4.7. 이후 A 대표이사)과 D의 도장이 날인되어 있다. <표3> 청구인·A가 쟁점양도인과 체결한 매매계약서의 주요 내용
(나) 청구인이 쟁점양도인(A)과 2018.11.9. 체결한 쟁점부동산 매매계약서의 주요 내용은 아래 <표4>와 같은데, 해당 계약의 중개인은 OOO부동산공인중개사사무소로 기재되어 있다. <표4> 청구인이 쟁점양도인과 체결한 매매계약서의 주요 내용
(다) 청구인이 A와 2018.9.11. 체결한 사업권 양도·양수계약서의 주요 내용은 아래 <표5>와 같다. <표5> 사업권 양도·양수계약서(2018.9.11. 작성)의 주요 내용
(라) 청구인은 A에게 4차례 내용증명우편물로 통고서를 보냈는데, 그 중 2020.5.11. 송부한 통고서의 주요 내용은 아래 <표6>과 같다. <표6> 청구인이 A에게 보낸 통고서의 주요 내용
(마) 청구인은 영등포구청 도시계획과에서 작성한 ‘OOO 지구단위계획구역 획지계획 변경결정(안)’을 제시하였는데, 이를 보면 영등포구청장은 ‘쟁점부동산에 대한 지구단위계획을 공동개발에서 단독개발로 변경하는 안 등이 포함된 지구단위계획변경에 대한 심의’를 도시·건축공동위원회에 상정한 사실이 나타난다. (바) 청구인이 2018.9.11. A에게 지급한 OOO원과 관련하여 A로부터 교부받은 세금계산서를 보면 ‘품목’은 사업권양수도대금(신길동), ‘공급가액’은 OOO원, ‘세액’은 OOO원으로 기재되어 있다. (4) 국세정보시스템에서 확인되는 A의 사업자등록 내역은 아래 <표7>과 같다. <표7> A의 사업자등록 내역
(5) 청구인이 제출한 처분청 답변에 대한 항변내용은 다음과 같다. (가) 쟁점비용은 청구인이 사기 당한 비용에 해당하지 않는다. 만일, 처분청 의견처럼 청구인이 사기를 당했다면 사기죄로 당연히 고발했을 것인데 청구인은 A를 고발한 사실이 없다. (나) 우리건축사무소가 2018년 5월에 작성한 설계도면을 보면 쟁점부동산의 소재지인 서울특별시 OOO에 건축 예정인 건물(1층∼2층 근린생활시설, 3층∼10층 오피스텔, 11층∼13층 다세대주택)의 구체적인 설계도가 표시되어 있는데, 해당 설계도는 A가 OOO건축사사무소와 체결한 계약에 따라 작성된 것이다. (6) 청구인이 이 건 심판관회의 자료에 대한 사전열람 이후 추가 제출한 내용은 다음과 같다. (가) 쟁점비용은 청구인의 쟁점부동산 취득 시 소개비, 지구단위계획변경의 추진대가, 기타(사업권 인수 프리미엄)로 구성되는데, 청구인은 A와 항목별로 대가를 산정하여 계약을 체결하지는 않았다. (나) A가 쟁점부동산을 매입하기로 계약을 한 상태에서 사업권을 청구인에게 이전하면서 프리미엄을 받는 것과 당첨된 분양권을 프리미엄을 받고 전매하는 것이 매우 유사한바, 청구인이 쟁점부동산을 단독으로 매입하기 위해 A에게 프리미엄을 지급한 것은 일반적인 시장관행상 자연스러운 일이다. (7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 「소득세법」제97조 제1항 제1호 가목에서 양도가액에서 공제할 취득가액이란 자산 취득에 든 실지거래가액으로 규정하고 있고, 같은 법 제97조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호 다목에서 양도가액에서 공제할 필요경비는 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 소개비 등이라고 규정하고 있다. 청구인은 쟁점비용이 쟁점부동산 취득 시 소개비, 지구단위계획변경의 추진대가, 사업권 인수 프리미엄, 쟁점부동산 임차인에 대한 명도비용 등에 해당되므로 쟁점비용을 양도가액에서 공제할 필요경비로 인정되어야 한다고 주장하나, 청구인과 A는 공동양수인으로서 쟁점양도인과 매매계약을 체결한 2018.9.11. A와도 사업권 양도·양수계약서를 체결하여 A가 대상 사업지(쟁점부동산)에 오피스텔 신축사업을 위하여 현재까지 추진해 온 일체의 건축 사업상의 권리를 승계하기로 하였는바, 청구인은 A와 공동양수인으로서 쟁점부동산에 대한 매매계약을 체결한 시점부터 쟁점부동산을 단독 매입할 의도였던 것으로 보이고, 청구인이 2018.11.9. 단독 양수인으로서 쟁점양도인과 체결한 매매계약서상 청구인이 A로부터 쟁점부동산을 취득할 수 있는 권리를 승계하여 해당 매매계약을 체결한 것으로 볼 수 있는 내용이 기재되어 있지 아니하며, 해당 계약서의 중개인이 OOO부동산공인중개사사무소로 기재되어 있는바, 청구인이 ‘A과 쟁점양도인과 체결한 쟁점부동산 매매계약을 승계’하여 쟁점부동산을 취득한 것으로 보기 어려우므로 청구인이 쟁점부동산의 소유권을 취득하기 위해 쟁점비용을 지출한 것으로 보기 어려운 점, 청구인은 쟁점부동산을 개발하지 않고 취득한 상태대로 양도하였는바, 청구인이 지구단위계획 변경 등의 사업을 추진하기 위해 지급하였다고 주장하는 비용은 양도한 쟁점부동산과 직접적인 관련이 없어 보이는 점, 청구인이 제출한 증빙에서 A로부터 실제 제공받은 용역의 종류 및 내용을 구체적으로 확인하기가 어려운바 그 증빙만으로는 쟁점비용이 「소득세법」제97조, 같은 법 시행령 제89조 및 제163조 등에서 규정하고 있는 양도소득의 필요경비에 해당하는지를 확인할 수 없는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점비용을 양도소득에 대한 필요경비로 인정하지 아니하고 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 4.결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 소득세법(2020.8.18. 법률 제17477호로 일부개정된 것) 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다. 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 ⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령(2020.2.17. 대통령령 제31442호 일부개정된 것) 제89조(자산의 취득가액등) ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다. 1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액 제163조(양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다. 1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 「부가가치세법」 제10조제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다. 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 2의2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다. 3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해ㆍ노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다) 3의2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다) 4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것 ⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다. 1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용 가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용 다. 공증비용, 인지대 및 소개비 라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용 마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용 2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 "금융기관"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다. (3) 소득세법 시행규칙(2020.3.13. 기획재정부령 제781호로 일부개정된 것) 제79조(양도자산의 필요경비 계산등) ① 영 제163조 제3항 제4호에서 “기획재정부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다. 1. 「하천법」·「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용 2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용 3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비 4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액 5. 사방사업에 소요된 비용 6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용 ② 영 제163조제5항제1호마목에서 "기획재정부령으로 정하는 비용"이란 법 제94조제1항제3호에 따른 주식등을 양도하기 위해 직접 지출한 비용으로서 다음 각 호의 비용을 말한다. 1. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제58조에 따른 수수료로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 비용 가. 위탁매매수수료 나. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제6조제8항에 따른 투자일임업을 영위하는 같은 법 제8조제3항의 투자중개업자가 투자중개업무와 투자일임업무를 결합한 자산관리계좌를 운용해 부과하는 투자일임수수료 중 다음의 요건을 모두 갖춘 위탁매매수수료에 상당하는 비용 1) 전체 투자일임수수료를 초과하지 않을 것 2) 주식등을 온라인으로 직접 거래하는 경우에 부과하는 위탁매매수수료를 초과하지 않을 것 3) 부과기준이 약관 및 계약서에 적혀 있을 것 2. 「농어촌특별세법」 제5조 제1항 제5호에 따라 납부한 농어촌특별세 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||