1. 처분개요
가. 청구인 a·b(각각 “청구인1”, “청구인2”라 하고 이하 “청구인들”이라 한다)은 2020.1.7. 부산광역시 동래구 OOO(이하 “종전주택”이라 한다)를 공동명의로 취득하여 보유하던 중, 청구인1이 2021.1.11. 부산광역시 금정구 OOO소재 단독주택(이하 “신규주택”이라 한다)을 취득하였는데, 이후 청구인들은 2022.2.21. 종전주택을 OOO원에 양도하고 양도소득세를 무신고하였다.
나. 처분청은 종전주택의 양도 당시 청구인2가 2016.12.22. 부산광역시 OOO(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)를 취득하여 보유하고 있어 청구인들이 조정지역내 3주택을 보유하고 있었다고 보아 2024.1.29. 청구인들에게 2022년 귀속 양도소득세 합계 OOO원(청구인들 각 OOO원)을 경정·고지하였다.
다. 청구인들은 이에 불복하여 2024.1.29. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
가. 청구인들 주장
(1) 청구인들은 부부사이로 2020.1.7. 종전주택을 OOO원에 취득하여 보유하다가 2022.2.21. c에게 OOO원에 양도하였으나 일시적 1가구 2주택 비과세 요건에 충족하므로 양도소득세를 신고하지 않았다.
(2)「소득세법」제98조는 자산의 양도차익을 계산할 때 취득 및 양도시기는 원칙적으로 해당자산의 대금을 청산한 날로 한다고 규정하고 있다. 즉 대금청산일이 분명한 경우에는 소유권 변동의 외형적 절차인 소유권이전등기가 이루어지지 아니하였더라도 실제로 대금을 청산한 날이 취득 및 양도시기가 되는데, 여기서 대금을 청산한 날이라 함은 실제로 잔금을 지급하여 사실상의 소유권을 취득하거나 양도한 시점을 말한다.
(3) 청구인2의 모친인 d은 청구인들의 인근에서 생활하면서 청구인들의 자녀를 양육하던 중 거주지가 경사가 심하고 교통이 불편하여 평지에서 생활하기를 원하였는데, 청구인들의 제안으로 d 소유의 아파트를 매도하여 그 자금으로 청구인2 소유의 쟁점오피스텔을 매수하고, 청구인들은 쟁점오피스텔의 매도자금을 합쳐 쟁점오피스텔의 인근 아파트를 매수하여 함께 생활하기로 사전에 합의하였다. 합의 이후에 청구인들은 2019.11.12. 종전주택에 대한 매수계약을 체결하였으나 d 소유 주택의 매도가 어려워 우선 d이 이를 담보로 대출을 받아 쟁점오피스텔의 매수자금 명목으로 청구인들에게 대금을 지급하고 청구인들은 그 대금을 받아 종전주택의 매수자금으로 사용하기로 하였다.
(4) 이에 d은 2019.11.26. 본인의 아파트를 담보로 OOO원을 대출받았는데, 이후 청구인들과 d은 2019.12.5. 쟁점오피스텔에 대한 매매대금은 OOO원으로 하고, 계약당일에 계약금 OOO원, 2020.1.6.에 중도금 OOO원, 잔금 OOO원은 d의 주택이 매도되면 지급하며, 쟁점오피스텔에 설정된 융자금 OOO원은 청구인들이 상환한다는 취지의 매매계약서를 작성하였다. 청구인들은 계약금과 중도금으로 받은 대금을 종전주택의 매수자금으로 사용하였고, 여전히 d의 주택매도가 늦어져 d은 2020.12.11. 추가로 OOO원을 대출받아 잔금을 지급하였다.
(5) d은 2020년 3월 중순경부터 쟁점오피스텔에 대한 내부인테리어를 실시하고 2020.4.16. 쟁점오피스텔에 전입신고를 한 후, 현재까지 실소유주로서 점유 및 사용을 하고 있다. 하지만 쟁점오피스텔에 대한 소유권이전등기는 2023.10.5. 하였는데, 소유권이전등기를 지연한 사유는 아래 <표1>과 같다.
<표1> 소유권이전등기 지연사유
(6) 처분청은 쟁점오피스텔 매매계약서의 매매대금과 계약금, 중도금, 잔금의 합계가 매매대금과 차이가 있다며 사실여부가 불분명하다는 의견이나, 이는 단순 오기에 불과하고, 특약사항에 자필로 중도금을 OOO원을 수령하였다고 기재하였으며, 처분청의 기한 후 신고 안내 이후에 임의로 작성한 계약서라면 오히려 중도금을 계좌거래내역과 같이 작성하면 되는 것이므로 이러한 오기사항 및 특약사항의 자필 기재내역은 오히려 이 매매계약서가 계약당시에 작성되었다는 입증자료이다.
(7) 쟁점오피스텔의 매매계약에 근저당 설정금액에 대한 내용이 누락되어 있는 점은 계약서에 ‘대상 부동산에 대한 융자금은 매도인이 빠른 시일 내에 상환한다’고 기재하였고, 그 구체적인 금액은 d에게 구두로 미리 설명하였으며, 서로 신뢰하여 상환기일을 정하지 않고 빠른 시일 내에 상환한다는 내용으로만 약정하였다. 청구인들은 추가 대출이 어려워 상환이 늦어졌고, 2021년 12월부터 2023년 2월까지 5차례에 걸쳐 OOO원을 상환하였다.
(8) 청구인들이 d으로부터 받은 대금의 원천인 d의 대출원금 및 이자 일부를 청구인들이 상환하였다고 하여 처분청은 이를 대출(대여)금으로 판단하고 있으나, 이는 d의 주택이 매도되기 전 청구인들이 종전주택을 매수하게 되어 d의 주택이 매도될 때까지 몇 개월 동안만 청구인들이 그 대출원금 및 이자를 상환해 준 것에 불과하고, 해당 자금은 d의 노후자금 전부로 이를 청구인들에게 증여한다는 것은 타당하지 않다.
(9) 결론적으로 쟁점오피스텔의 양도시기가 불분명하다는 처분청의 주장과는 달리 쟁점오피스텔은 2020.12.11. 잔금 청산과 함께 d에게 양도되었다는 사실은 객관적으로 증빙되고 있고, 그렇다면 종전주택의 양도는 1가구 일시적 2주택에 해당하여 비과세 감면대상이다.
나. 처분청 의견
(1) 청구인2는 2016.12.22. 쟁점오피스텔(d이 생계를 유지하는 주거용 오피스텔)을 취득하였고, 청구인들이 2020.1.7. 종전주택(청구인들 각 50% 공동소유)을 취득하였으며, 다시 청구인1이 2021.1.11. 신규주택을 취득하여 종전주택의 양도일인 2022.2.21. 현재 조정지역내 3주택자로 중과대상자이다.
(2) 청구인들은 청구인2의 모친인 d과 2019.11.12. 종전주택에 대한 매매계약 후, 매수대금을 마련하기 위해 2019.12.5. 쟁점오피스텔의 매매계약서를 작성하고 매매대금을 청산하였다고 주장하나, 해당 매매계약서를 작성한 이후 부동산 실거래가신고 및 등기부등본에 기재되는 매매예약 가등기 및 매매계약서의 공증 등이 없는 것으로 확인되는바, 쟁점오피스텔의 매매계약서를 2019.12.5. 작성하였음을 확인할 수 있는 객관적인 증빙이 없다.
(3) 청구인들이 제출한 쟁점오피스텔의 매매계약서의 총 매매대금은 OOO원으로 기재되어 있으나, 매매계약서의 세부적인 지급 작성란에는 총 OOO원(계약금 OOO원, 중도금 OOO원, 잔금 OOO원)으로 총 매매대금 OOO원과 큰 차이가 있고, 등기사항전부증명서에 설정된 청구인2의 OOO근저당설정금액에 대한 사항이나 소유권이전 시기에 대한 사항이 누락되는 등 부동산 매매계약서상 중요한 부분이 누락되거나 잘못 기재된 것으로 확인되므로 매매계약서의 내용을 그대로 신뢰할 수 없다.
(4) 부동산 매매시 잔금일 전 등기사항전부증명서에 설정된 양도자의 대출금을 승계하여 매매대금에서 차감하거나, 잔금청산일 전 양도자가 대출금을 상환하는 것이 일반적인 거래형태이나, 쟁점오피스텔에 설정된 청구인2의 근저당 설정금액인 OOO원이 과세전적부심사청구일(2023.11.27.)까지 계속하여 등기사항전부증명서 을구에 존재하고 있다.
(5) 청구인들은 2020.1.7. 종전주택을 취득하기 위한 자금이 부족하여 d이 2019.11.26. OOO에서 OOO원의 대출을 받은 것으로 확인되고, 이와 관련한 d의 OOO계좌에서 확인되는 대출금 상환 내역은 아래 <표2>와 같다.
<표2> d의 대출금 상환내역
(단위 : 원)
(6) 청구인들은 2020.1.7. 취득한 종전주택의 매수잔금 OOO원이 필요한 상황이었고, 청구인들의 종전주택 매수잔금과 마이너스통장 상환에 필요한 금원을 마련하기 위하여 d이 본인 소유의 부산광역시 OOO를 담보로 대출받은 금액을 청구인들에게 전달하였으며, 이후 d의 대출금 원금과 이자 상환시 청구인2가 대출금 상환액에 상응하는 금액을 d의 계좌로 입금하여 상환하고 있는 점을 보아 사실상 청구인2가 대출금을 상환하고 있는 것으로 판단된다.
(7) 상기와 같이 매매계약서의 사실여부가 불분명한 점, 쟁점오피스텔의 양도대금이라고 주장하는 대금이 청구인들의 종전주택의 취득을 위한 대출금으로 판단되는 점, 과세관청의 기한 후 신고 안내문을 수령한 이후에 쟁점오피스텔의 매매원인일을 소급하여 소유권을 이전 등기한 점, d이 쟁점오피스텔에 전입신고하고 실제 주거용으로 사용하면서 청구인들의 자녀를 부양한 점을 보아 종전주택의 양도는 조정지역내 1세대 3주택자 양도소득세 중과세 대상에 해당한다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점오피스텔의 잔금청산일인 2020.12.11.을 양도시기로 보아 종전주택의 양도에 대하여 일시적 1세대 2주택 비과세 특례를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부
나. 관련 법령
(1) 소득세법(2021.12.8. 법률 제18578호로 개정된 것)
제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.
(2) 소득세법 시행령(2021.11.9. 대통령령 제32104호로 개정된 것)
제155조(1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.
1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
다. 사실관계 및 판단
(1) 처분청과 청구인들이 제출한 심리자료에 따라 나타나는 사실관계는 다음과 같다.
(가) 쟁점오피스텔이 주거용으로 사용되었다는 점에 대해서는 양측 간 다툼이 없다.
(나) 종전·신규주택 및 쟁점오피스텔의 등기사항전부증명서 등에 따르면, 청구인들의 종전주택 등에 대한 취득·양도내역은 아래 <표3>과 같고, 근저당권 설정 등의 내용은 다음과 같다.
<표3> 청구인들의 종전주택 등 취득·양도 내역
1) 청구인들은 2020.1.7. 종전주택을 공동명의로 OOO원에 취득한 후, 2022.2.21. c에게 OOO원에 양도하였는데, 주식회사 OOO에서 2020.4.10. 채권최고액 OOO원의 근저당권을 설정하였다가 2022.2.21. 말소된 사실이 나타난다.
2) 청구인1은 2021.1.11. 신규주택을 OOO원에 취득하였는데, OOO에서 2021.1.11. 채권최고액 OOO원의 근저당권을 설정한 것으로 나타난다.
3) 청구인2는 2016.12.22. 쟁점오피스텔을 강제경매로 인한 매각을 원인으로 취득하고, 2023.10.5.(등기원인 : 2019.12.5. 매매) 모친인 d에게 OOO원에 양도하였으며, 취득 당시 청구인2를 채무자로 근저당권이 설정(채권최고액 OOO원)이 되어 있었던 것으로 나타난다.
(다) 처분청은 2023.9.4. 청구인들에게 종전주택의 2022년 귀속 양도소득세 무신고를 사유로 양도소득세 기한 후 신고 안내문(재산법인세과-2675)을 발송한 것으로 나타난다.
(라) 이에 청구인1은 2023.9.14. 양도소득세 신고서를 접수하였다가, 2023.9.15. 신고서 삭제 요청서를 접수하였고, 이후 청구인들은 2023.10.11. 아래 <표4>와 같이 기한 후 신고 안내에 대한 답변서를 제출한 것으로 나타난다.
<표4> 기한 후 신고 안내에 대한 답변서 내용
(마) 청구인들이 쟁점오피스텔을 2020.12.11.(잔금청산일) d에게 양도하였음을 주장하며 제출한 자료는 다음과 같다.
1) 청구인2가 2019.12.5. d과 체결한 쟁점오피스텔의 매매계약서 내용 일부는 아래 <표5>와 같다.
<표5> 쟁점오피스텔의 매매계약서 내용 일부
2) 청구인2 명의의 금융계좌(OOO 089******839) 거래내역에 따르면, 아래 <표6>과 같이 청구인2는 2020.1.6. 모친인 d으로부터 OOO원을 받아 종전주택의 소유자인 e에게 OOO원을 지급하고, 법무사 및 중개비용으로 OOO원을 지급한 것으로 나타난다.
<표6> 청구인2 명의의 금융계좌 거래내역 일부
(단위 : 원)
3) d 명의의 금융계좌(OOO900*******640) 거래내역에 따르면, 아래 <표7>과 같이 2020.12.11. 대출 OOO원을 실행하여 청구인1에게 지급한 것으로 나타난다.
<표7> d 명의의 금융계좌 거래내역 일부
(단위 : 원)
4) 쟁점오피스텔에 설정된 청구인2 명의의 OOO대출금에 대한 연도별 대출원리금 납입증명서에 따르면, 청구인들의 2017∼2023년 대출원금 상환액은 아래 <표8>과 같다.
<표8> 쟁점오피스텔 관련 대출원금 상환액
(단위 : 원)
5) 청구인들은 이외에 청구인들과 d의 주민등록초본(d이 2020.4.16. 쟁점오피스텔로 전입), d의 병원치료 관련 보험금지급결의서와 쟁점오피스텔의 관리비 자동납부내역, 쟁점오피스텔의 전 세입자에 대한 보증금 반환 및 월세납입내역 등을 제출하였다.
(바) d 명의의 금융계좌(OOO569********205) 거래내역에 따르면, 아래 <표9>와 같이 2019.11.26. 대출금 OOO원이 입금된 후, 2019.12.5. OOO원, 2020.1.6. OOO원이 청구인2에게 출금되었고, 이후 청구인2로부터 매월 대출금 상환 및 유사 금액이 입금되고 있는 것으로 나타난다.
<표9> d의 금융계좌 거래내역 일부
(단위 : 원)
(사) 청구인들과 d의 부동산 및 자금거래 내역을 요약하면 아래 <표10>과 같다.
<표10> 청구인들과 d의 자금거래 등 내역
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 d으로부터 2020.12.11. 잔금을 청산받고 쟁점오피스텔을 양도하였으므로 종전주택의 양도는「소득세법 시행령」제155조 제1항 규정에 따라 1세대 1주택 비과세 특례 적용대상이라고 주장하나,
「소득세법」제98조 및 같은 법 시행령 제162조 제1항 제1호는 자산의 양도시기는 대금을 청산한 날로 하되, 대금청산일이 분명하지 않은 경우에는 그 소유권이전등기접수일로 한다고 규정하고 있는바, d은 쟁점오피스텔의 매매대금인 OOO원을 지급하기 위해 2차례(2019.11.26. OOO원, 2020.12.11. OOO원)에 걸쳐 대출을 받고 이를 청구인들에게 매매대금으로 지급한 것으로 보이나, 이후 청구인2가 d의 대출원금과 이자를 부담하고 있는 것으로 보여 매매대금이 수수되었는지 여부가 불분명한 점, 매매계약서 상 대출금의 승계에 관한 약정내용이 나타나지 아니하여 당사자 간에 대출금 승계에 대한 합의가 있었는지 불분명하나, d이 쟁점오피스텔에 대한 담보대출금을 승계하였다면 계약체결 당시 대출금 잔액인 OOO원을 제외한 OOO원만 청구인들에게 지급하면 되었지만 전액을 지급하였고, 소유권이전등기가 된 후에도 전소유자인 청구인2 명의로 대출금이 상환(2023년 말 대출금 잔액 OOO원)되고 있어 쟁점오피스텔에 대한 잔금이 청산되었는지 여부가 불분명한 점, 쟁점오피스텔의 매매계약서상 잔금지급일부터 3년 10개월이 될 때까지 소유권이전등기를 하지 않다가, 종전주택을 양도(2022.2.21.)하고 처분청으로부터 기한 후 신고 안내(2023.9.4.)를 받고 나서야 쟁점오피스텔의 소유권이전등기를 접수(2023.10.5.)한 점 등에 비추어, 쟁점오피스텔의 양도의 경우 잔금청산일이 불분명한 경우에 해당한다 할 것이고, 그 양도시기는「소득세법 시행령」제162조 제1항 제1호에 따라 소유권이전등기접수일인 2023.10.5.로 봄이 타당한바, 처분청이 종전주택의 양도(2022.2.21.) 시 청구인들을 1세대 3주택의 소유자로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.