1. 처분개요

가. 청구인은 OOO(건물면적 59.75㎡로, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2006.5.30. OOO원에 취득한 후 2019.6.21. OOO원에 양도하고 쟁점주택을 1세대 1주택에 해당하는 고가주택으로 보아 과세대상 양도차익을 산정하여 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고하였다.

나. OO지방국세청장은 2022.6.13.〜2022.7.12. 기간 동안 청구인의 쟁점주택 양도에 대한 세무조사를 실시한 결과, 쟁점주택의 취득자금 약 OOO원에 대하여 청구인이 OOO원(21%)을, A이 OOO원(79%)을 각각 부담한 것으로 보고, 쟁점주택은 사실상 두 사람의 공동소유라고 보는 한편, 청구인이 쟁점주택의 매수인으로부터 수령한 OOO원에서 자신의 소유지분 상당의 양도가액(OOO원×21%)을 뺀 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)은 청구인이 A에게 명의대여의 대가로 받은 합의금으로서 기타소득에 해당한다는 내용의 세무조사결과를 통보하였다.

다. 이에 따라 처분청은 쟁점금액을 청구인의 기타소득 총수입금액으로 하여 2023.9.26. 청구인에게 2019년 귀속 종합소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2023.10.6. 이의신청을 거쳐 2023.12.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 (1) 청구인은 쟁점주택을 취득하면서 A으로부터 일부 자금(OOO원)을 차입하였고, 쟁점주택을 양도한 후에 A에게 차입금의 원금 OOO원, 이자 OOO원 합계 OOO원을 변제하였을 뿐, 명의를 대여한 사실이 없으므로, 쟁점금액을 기타소득으로 본 이 건 처분은 위법하다.

  (가) 청구인은 1994년 미국으로 유학을 간 후 미국에서 유학컨설팅 등의 일을 하면서 자녀를 유학 보내려던 A과 친분을 쌓게 되었다. A은 네트워크사업의 일종인 “A패밀리”라는 사업을 영위하고 있었고, 청구인은 미국에서 “A”라는 회사에서 상품을 구입하여 A패밀리에 공급하게 되면서 사업적으로도 협력하게 되었다.

  (나) 청구인은 쟁점주택 취득 당시에 자신의 자금 OOO원과 A으로부터 빌린 OOO원으로 취득대금을 지급하면서 A을 가등기권리자로 등기하였고, 쟁점주택의 양도대금 OOO원은 청구인의 계좌로 입금되었으나, 나머지 OOO원은 A의 계좌로 입금되는 방법으로 청구인의 차입금이 변제되었고, 그 외에 OOO원(차입금 OOO원, 명목상 이자 OOO원의 합계액)은 청구인이 A에게 지급하였다.

  (다) 결과적으로 청구인과 A은 쟁점주택의 양도대금을 각각 OOO원씩 나누어 갖게 된 것인데, A은 당초에 OOO원을 청구인에게 대여한 후 13년이 지나 이자명목으로 OOO원만을 추가로 받게 된 것이다.

  (라) 명의신탁은 명의를 빌려 사용하는 사람이 더 큰 이익을 얻기 위하여 이루어지는 것이 일반적인데, 이 건에서 쟁점주택의 공유지분 79%가 명의신탁된 것이라고 본다면, 명의를 대여한 청구인은 303% 상당인 약 OOO원(양도대금 OOO원에서 취득자금 OOO원을 뺀 금액이다)의 이익을 본 반면에, 명의를 빌린 A은 OOO원을 지급하고 OOO원을 수취하여 약 7% 상당인 OOO원의 이익만을 얻은 결과가 되는바, 명의를 사용한 것에 대한 대부분의 이익이 명의대여자에게 귀속되어 비상식적이다.

  (마) 청구인의 계좌거래내역에 따르면, 쟁점주택을 양도한 이후에는 A과 자금거래를 한 사실이 없고, 청구인 자신의 채무상환 및 전세자금 지급 등에 일부 사용하였으며, 아파트분양과 관련하여 자금을 인출한 사실만이 확인된다.

 (2) 부동산의 등기명의자는 적법한 소유자로 추정되고, 부동산명의신탁에 대한 입증책임은 이를 주장하는 자에게 있다 할 것인데, 처분청은 청구인이 A에게 명의를 대여하였다는 점을 입증하는 명의신탁계약서 등의 근거를 제시하지 못하고 있으며, A은 명의신탁과징금 부과에 대한 행정소송(서울행정법원 2023구단57305)을 진행하고 있는바, 청구인이 쟁점주택의 일부 공유지분에 대한 소유자 명의를 A에게 빌려주었다고 본 것은 위법ㆍ부당하다.

나. 처분청 의견

 아래의 내용을 종합하여 보면, 청구인과 A은 사실상 쟁점주택을 공동으로 취득하였고, 청구인이 쟁점주택 공유지분 상당분을 초과하여 받은 쟁점금액은 명의대여 대가로서 기타소득으로 보는 것이 타당하다 할 것이므로, 이 건 처분은 적법하다.

 (1) 청구인이 주장하는 차입금(OOO원)이 고액임에도 불구하고 청구인 등은 차용증 등의 증명서류를 작성하지 아니하였고, 청구주장 차입기간인 13년 동안 이자를 지급하지 아니하였으며, 쟁점주택의 양도 후에 이자 명목으로 OOO원을 A에게 지급하였다고 주장하나, 그 계산근거가 없는 점, A은 대여금에 대한 근저당권을 설정하는 대신 소유권이전청구권에 의한 가등기를 설정하여 청구인의 재산권 행사를 제한한 점 등을 종합하여 볼 때, 청구인 명의로 쟁점주택을 취득할 당시에 그 취득자금 중 OOO원은 A이 공동투자를 목적으로 부담한 자금이므로, 쟁점주택은 청구인과 A의 공동소유로 보는 것이 타당하다.

 (2) 한편, OO지방국세청장의 세무조사내용에 따르면, 쟁점주택의 양도가액 OOO원 중 OOO원은 청구인에게 지급되었는데, 매수인의 잔금지급이 늦어지자 A은 자신을 임차인으로 하여 전세보증금 OOO원에 대한 전세계약을 매수인과 체결한 후 그 계약에 대하여 확정일자를 받았고, 이후 A이 매수인으로부터 OOO원은 계좌이체로, 나머지 OOO원은 수표로 수취한 것으로 보아 쟁점주택의 양도에 대한 의사결정이 A에 의하여 이루어졌다.

 (3) 청구인은 명의대여자인 자신이 높은 이익을 얻은 것이 명의신탁거래에서 비정상적이라고 주장하나, 청구인이 A에게 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」위반 및 양도소득세 중과세를 회피하기 위해 양도대금의 절반을 요구한 것을 A이 수용하였기 때문에 수익률이 다를 수 있고, 이러한 수익률만을 근거로 쟁점주택을 청구인의 단독소유로 보는 것은 타당하지 아니하다.

 (4) OO지방국세청장의 세무조사 결과 쟁점주택의 양도차익 중 A 귀속분에 대하여 양도소득세가 과세되었고, A은 그 세금을 불복 없이 납부한 것으로 보아 쟁점주택의 공동소유를 인정한 것으로 보인다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 청구인이 쟁점주택을 A과 공동으로 취득하였다고 보고, 청구인이 받은 양도대가에서 그 소유지분을 초과하여 수취한 쟁점금액을 기타소득으로 하여 종합소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법률

 (1) 국세기본법

 제14조【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.

 (2) 소득세법

 제21조【기타소득】① 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

 17. 사례금

다. 사실관계 및 판단

 (1) 기본적인 사실관계에 대한 자료는 아래와 같다.

  (가) 등기사항전부증명서에 따르면, 쟁점주택은 2006.5.30. 청구인이 취득하였고, 그 날에 2006.5.30. 매매예약을 원인으로 하여 A이 소유권이전청구권가등기를 경료하였으며, 2019.6.21. 위 가등기말소와 함께 매수인들에게 양도된 것으로 나타난다.

  (나) 청구인의 주민등록 초본에 따르면, 청구인은 2013.7.18. 쟁점주택에 전입하여 2019.6.24. OOO로 전출한 것으로 나타난다.

  (다) 쟁점주택의 취득과 관련한 2006.5.6.자 매매계약서에는 매매대금 OOO원 중 OOO원은 계약시에 계약금으로 지급하고, OOO원은 2006.5.30.에 지급(전세보증금 OOO원 승계)하며, 매수인인 청구인을 대리하여 A이 서명한 것으로 나타난다.

  (라) 쟁점주택의 양도와 관련한 2019.5.21.자 매매계약서에는 매매대금 OOO원 중 계약금 OOO원은 계약 시에, 잔금 OOO원은 2019.6.21. 각각 지불하기로 하고, 특약사항에 계약금은 청구인의 신한은행 계좌로 송금하기로 하는 내용이 기재되어 있으나, 잔금의 지급방법에 대하여는 명시되지 아니한 것으로 나타난다.

  (마) 금융거래내역 및 전세계약서 등에 따르면, 위 잔금수령약정일인 2019.6.21.까지 OOO원은 청구인에게 계좌이체되었으나, 나머지 잔금 OOO원은 미지급된 상태에서 2019.6.21. 쟁점주택의 소유권이 매수인에게 이전되었고, A은 그 미회수한 잔금과 관련하여, 2019.6.21. 자신을 임차인으로 하여 전세보증금 OOO원에 대한 전세계약을 매수인과 체결(특약사항에는 해당 계약은 매매계약의 후속계약이며 소유권이전 후 일시적 계약이라고 기재되어 있다)한 것으로 나타난다.

  (바) 처분청 제출자료에 따르면, A의 주소지 관할 세무서장은 A이 쟁점주택 공유지분 상당의 양도소득세를 신고누락하였다고 보아 2022년 9월 A에게 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였고, A은 같은 달에 납부완료 후 불복을 제기하지 아니한 것으로 나타난다.

 (2) OO지방국세청장의 세무조사 내용은 아래와 같다.

  (가) 쟁점주택의 취득대금은 총 OOO원이고, 조사청은 청구인과 A의 진술내용, 청구인이 조사청에 제출한 사실확인서 등을 근거로 청구인의 부담금액은 OOO원(21%), A의 부담금액은 OOO원(79%)으로 각각 산정하였으며, 각자의 부담금액에 대하여는 청구인도 이견이 없다.

  (나) 세무조사 당시 청구인이 조사청에 답변한 내용을 요약하면 아래와 같다.

<쟁점주택의 취득 관련 부분>

ㅇ 청구인은 A의 소개로 쟁점주택을 알게 되어 취득하였음

ㅇ 청구인은 쟁점주택의 취득계약서에 직접 서명하였다고 진술하였다가 조사청이 제시한 계약서 사본을 본 후에는 자신이 계약서 작성에 참여하지 않은 것을 인정하였음

ㅇ 조사청이 전세금 OOO원을 승계한 것을 감안하면 부족한 취득자금은 OOO원인데, A으로부터 OOO원을 빌린 이유가 무엇인지 질문한 것에 대하여 잘 모르겠다고 답변하였음

<쟁점주택의 양도 관련 부분>

ㅇ 쟁점주택의 양도가격을 A이 결정하였다는 매수인의 진술이 맞음

ㅇ 양도계약서 특약사항에 계약금 OOO원은 청구인의 계좌로 송금하기로 되어 있으나, 잔금의 지급방법은 명시되어 있지 않고, 매수인은 매매대금의 대부분인 OOO원을 A에게 지불하였다고 답변한 것에 대하여 조사청이 묻자 매매계약은 A이 결정한 것이라 자신은 잘 모른다고 답변함

ㅇ 쟁점주택 양도대금의 지급이 계약서와 달리 이루어진 이유를 묻는 질문에 대하여, 자신의 돈만 받으면 되니까 A이 하자는 대로 하였고, 자신과 A의 몫이 각각 절반씩이라고 생각했다고 답변함

  (다) 세무조사 당시 A이 조사청에 답변한 내용을 요약하면 아래와 같다.

<쟁점주택의 취득 관련 부분>

ㅇ 쟁점주택을 취득할 때, 청구인 부담금액 OOO원을 전소유자에게 어떻게 지급하였는지 기억나지 않음

ㅇ 쟁점주택 취득 당시 청구인으로부터 인감도장을 받아 자신이 직접 계약을 체결했고, 그 당시 청구인 자금 OOO원, 승계전세금 OOO원 외에 OOO원을 자신이 청구인에게 빌려줬으며, 매수대금은 자신이 전소유자에게 직접 지급하였으나, 구체적인 지급방식은 기억나지 않음

<쟁점주택의 양도 관련 부분>

ㅇ 양도경위와 관련하여, 청구인이 OOO부동산에 매도의뢰를 하였는데, 가등기 때문에 문제가 있다고 자신에게 연락이 왔고, 자신은 OOO부동산에 매도의뢰를 하였으며, OOO부동산에서 소개한 사람이 쟁점주택의 취득계약을 체결하였음

ㅇ 매매계약서 특약사항에 계약금 OOO원만 청구인 계좌로 입금하도록 명시하고, 잔금지급방법에 대하여 명시하지 않은 이유에 대하여, OOO원을 청구인에게 지급하고 나머지 금액을 청구인 계좌로 지급하면 자신이 돈을 받을 수 없어서 계약서를 그렇게 작성하였다고 답변함

ㅇ 매매대금 OOO원 중 OOO원은 청구인이 받았고, 나머지 OOO원을 받지 못한 상태에서 매수인 앞으로 소유권이전등기가 되었고, 나머지 돈을 받기 위하여 담보확보 차원에서 자신을 임차인으로 하여 매수인과 전세금 OOO원의 전세계약을 체결하였음

ㅇ 자신은 청구인에게 빌려준 돈 OOO원에 이자 OOO원을 받은 것이고, 이자의 계산내역은 없으며, 청구인이 그 돈도 주지 않으려고 하였음

  (라) 쟁점주택의 재산세 납부내역을 보면, 청구인이 6회를, A이 9회를 각각 납부한 것으로 나타난다.

  (마) 임차인은 조사청에 쟁점주택의 소유주를 A으로 알고 있었다고 답변하였고, 쟁점주택에 관한 임대차계약내용이 변경된 2008년 8월부터 A의 계좌로 매월 월세 OOO원이 입금되었다.

  (바) 쟁점주택의 임대차계약이 종료된 2013년 6월 청구인의 계좌거래내역에 따르면, 2013.6.5. OOO원(CD기), 2013.6.27. OOO원(자기앞수표) 합계 OOO원이 입금되었고, 2013.6.4. OOO원, 2013.6.5. OOO원, 2013.6.7. OOO원, 2013.6.29. OOO원 합계 OOO원이 임차인에게 송금된 것으로 나타나며, 청구인은 자신의 계좌에 입금된 위 OOO원의 자금원천이 기억나지 않는다고 조사청에 답변하였다.

  (사) 쟁점주택의 임대차계약 및 주택관리에 관하여 청구인과 A이 세무조사 당시 진술한 내용을 요약하면 아래와 같다.

<청구인의 진술>

ㅇ 임대차계약의 갱신과 관련하여, A은 월세 OOO원을 더 받아도 된다고 하여 그렇게 하였던 것 같고, 월세(OOO원)를 누가 받았는지 및 증액된 전세보증금 OOO원을 누가 받았는지는 기억나지 않으며, 임대차의 변경계약은 A이 다 알아서 하였기 때문에 자신은 알지 못하고, A이 월세를 받고 있었다는 사실도 몰랐음

ㅇ 임차인으로부터 연락을 받은 적이 전혀 없고, 전세보증금을 반환한 내용도 기억나지 않음

ㅇ 전세보증금 반환 당시에 자신의 계좌에 입금된 금액(2013.6.1. OOO원, 2013.6.27. OOO원)을 누가 입금한 것인지 기억나지 않음

<A의 진술>

ㅇ 청구인의 요청에 따라 임차인과 임대차계약 변경계약을 자신이 대리하여 체결하였고, 청구인이 자신에게 월세(OOO원)를 받으라고 하여 임차인에게 자신의 계좌를 알려주었음

ㅇ 증액된 전세보증금 OOO원이 누구에게 귀속되었는지 기억나지 않음

ㅇ 자신의 사업용계좌에서 쟁점주택의 재산세 및 관리비, 수도요금, 전기요금 등이 지출된 사실을 전혀 몰랐음

  (아) 쟁점주택의 양도대금과 관련한 계좌거래내역은 아래 <표>와 같고, 쟁점주택의 매수인은 2019년 8월에 전세보증금 OOO원의 반환 명목으로 A에게 계좌이체로 OOO원을 송금하고 수표로 OOO원을 지급하였다고 조사청에 답변하였다.

<표> 쟁점주택의 양도대금 수취에 관한 금융거래내역

(단위 : 원)

예금주

거래일자

지급금액

입금금액

내용

청구인

2019.5.17.

-

OOO

매수인 이체

2019.5.21.

-

OOO

매수인 이체

2019.6.21.

-

OOO

매수인 이체

2019.8.23.

-

OOO

수표

2019.8.26.

OOO

-

2019.8.26.

-

OOO

수표

계

OOO

OOO

A

2019.8.20.

OOO

매수인 이체

합계

OOO

 (3) 청구인은 쟁점주택의 취득 당시에 A으로부터 OOO원을 차입한 후 쟁점주택 양도 이후에 이자 명목으로 OOO원을 지급하였고, 그 이후에는 A과 다른 자금거래는 하지 아니하였다며 자신의 계좌거래내역을 제출하였으며, A도 명의신탁 관계를 부정하여 명의신탁 과징금 부과에 대한 행정소송(서울행정법원 2023구단57305)을 진행 중이라는 점을 제시하였다.

 (4) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 본다.

  (가) 청구인은 자신이 쟁점주택을 취득할 때 A으로부터 취득자금을 빌렸을 뿐, A과 함께 쟁점주택을 공동으로 취득하지 아니하였다고 주장한다.

  (나) 「국세기본법」제14조에서 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용하고, 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다고 규정하고 있다.

  (다) 살피건대, 쟁점주택의 취득에 관한 매매계약서에 청구인을 대리하여 A이 서명을 하였고, 청구인은 A의 소개로 쟁점주택을 알게 되었으나, 자신이 계약서 작성에 참여하지 아니하였으며, 쟁점주택의 양도가액도 A이 정한 금액으로 거래된 점, A이 쟁점주택의 취득 당시에 소유권이전청구권가등기를 경료하였는데, 이는 청구인이 임의로 쟁점주택에 대한 처분권을 행사하는 것을 제한하기 위한 것으로 보이는 점, 쟁점주택에 부과된 재산세를 청구인(6회)보다 A(9회)이 더 많이 납부하였고, 쟁점주택에 대한 관리비, 수도요금, 전기요금 등이 A의 사업용계좌에서 상당 부분 지출된 것으로 나타나는 점, 쟁점주택의 임대차계약이 갱신되면서 증액된 월세 OOO원이 명의상 소유자인 청구인이 아닌 A의 계좌로 입금되었고, 쟁점주택의 잔금 OOO원이 미지급되자, A이 자신을 임차인으로 하여 매수인과 쟁점주택을 목적물로 하여 전세계약을 체결하면서 확정일자를 받았으며, 그 잔금도 A 자신이 OOO원을 수령하였고, 나머지 OOO원은 수표로 건네받아 청구인에게 지급한 것으로 보이는 점 등을 종합하여 보면, 쟁점주택의 거래에서 A은 단순히 금전채권자로 보이지는 아니하고, A은 그 취득자금을 제공하면서 쟁점주택의 취득계약, 임대차계약 갱신 및 양도계약 등에 직접 가담하여 상당부분 소유자로서의 권리를 행사한 것으로 보는 것이 타당해 보이므로, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

 따라서, 청구인이 자신의 공유지분을 초과하여 쟁점주택을 양도하고 받은 대가를 「소득세법」제21조에 따른 기타소득에 해당한다고 보아 종합소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.