문서번호 | |||||
결정유형 | 기각 | 세목 | 상속 | ||
생산일자 | 2025.4.2. | 귀속연도 | 2022년 | ||
제목 | 쟁점매매사례가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 과세한 처분의 당부 | ||||
요지 | 상증세법 시행령 제49조 제1항 각 호 외의 부분 본문의 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 평가기준일부터 같은 조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 사이 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 유사매매사례가액을 상속재산의 시가로 인정(결정)할 수 있으므로 이 건 처분은 달리 잘못이 없음 | ||||
결정내용 | 결정 내용은 붙임과 같습니다. | ||||
관련법령 | 상증세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 | ||||
상세내용 | |||||
[주 문] | |||||
심판청구를 기각한다. | |||||
[이 유] | |||||
1. 처분개요 가. 청구인은 2022.11.10. 사망한 a(이하 “피상속인”이라 한다)의 상속인으로, 피상속인 소유의 경기도 성남시 분당구 OOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 가액을 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다)상 보충적 평가방법으로 평가한 OOO원으로 하여 2023.5.22. 상속세 신고를 하였다. 나. 처분청은 2024.7.8.부터 2024.9.15.까지 피상속인에 대한 상속세 세무조사를 실시한 결과, 상속개시일부터 약 2년 전인 2020.12.10. 쟁점부동산과 동일 단지의 OOO동 OOO호(이하 “비교부동산”이라 한다)가 OOO원(이하 “쟁점매매사례가액”이라 한다)에 매매계약된 사실을 확인한 후, 평가심의위원회를 거쳐 쟁점매매사례가액을 쟁점부동산의 시가에 해당한다고 판단하는 등의 사유로 2024.11.12. 청구인에게 2022.11.10. 상속분 상속세 OOO원을 결정․고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2024.12.16. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 처분청은 비교부동산의 매매계약체결일(2020.12.10.)과 쟁점부동산 평가기준일(2022.11.20.) 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 것을 입증하지 못하였음에도 쟁점매매사례가액을 쟁점부동산의 시가로 적용하여 상속세를 과세한 처분은 부당하다. (가) 상속재산에 대한 평가방법을 규정하고 있는 상증세법 제60조(평가의 원칙 등) 제1항 및 같은 법 시행령 제49조(평가의 원칙등) 제1항 등을 살펴보면, 시가주의를 원칙으로 천명하면서 평가기준일 전후 6개월 이내의 매매사례가액 등을 적용하되, 재산의 특성상 동일한 재산의 빈번한 거래가 이루어지지 않아 원칙적인 평가기간 내 매매사례가 없는 경우라도 시가주의 적용 가능성을 높이기 위해 확장된 평가기간 중 매매사례가액 등이 있는 경우 해당 거래일과 평가기준일 사이 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에 평가위원회 심의를 거쳐 제한적으로 시가적용의 범위를 넓힌 것으로 해석된다. (나) 상속재산에 대한 평가방법을 규정하고 있는 상증세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조에서 시가로 보는 유사매매사례가액 범위를 엄격히 제한하여 규정하고 있는 이상, 원칙적으로 시가는 법령이 정한 원칙적인 평가기간 내에서만 찾아야 함은 당연하고, 다만 예외적으로 가격변동의 특별한 사정이 없었음을 전제로, 평가기간을 확대하여 찾을 수는 있겠으나, 이 경우라 하더라도 평가기간 확대와 동시에 가격변동의 특별한 사정은 있었다고 추정되어야 하겠고(법령 문언 자체에서 보더라도 '시간의 경과'를 '가격변동의 특별한 사정'의 고려요소 중 하나로 정하고 있어, 시간경과에 따른 가격변동도 가격변동의 특별한 사정으로 예정한 것으로 보이고, 가격변동의 특별한 사정을 좁게 인정할 경우 평가기간을 엄격히 제한하여 규정하고 있는 취지를 몰각시키게 된다), 그럼에도 불구하고 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 사실은 그 사실을 주장하는 측에서 입증하여야 할 것이며(대법원 1997.7.22. 선고 96누18038 판결，대법원 1984.6.26. 선고 84누177 판결 참조), 입증여부는 그 사실을 판단하는 자로 하여금 평가기준일과 매매계약일 기간 중 가격변동의 상당한 변화가 있어, 평가기간 확대를 허용하는데 상당한 의문을 가지게 하는 정도면 족하고, 그 결과 가격변동의 특별한 사정이 없었다는데 확신을 가지기 어렵게 되었다면, 다시 원칙으로 돌아가 평가기간을 확대하여 시가를 찾을 수 없다고 봄이 타당하다 할 것이다(이러한 판단요소로는 공시‧공개된 가격변동률 수치, 해당 재산의 위치‧형태‧이용 상황‧주위환경변화 등 가격변동에 영향을 줄 수 있는 다양한 여러 요인들을 종합하여 사실 판단하여야 한다). (다) 또한 상속재산의 평가방법을 규정한 상증세법 제60조 제l항에서 상속일 현재의 시가라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 말하는 것으로 거래가액을 상속 당시의 시가라고 할 수 있기 위하여는 객관적으로 보아 그 거래가액이 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 사정이 있어야 할 것인바(대법원 2007.5.31. 선고 2005두2841 판결 참조), 쟁점부동산의 평가기준일인 상속일과 비교부동산의 매매계약일은 약 1년 11개월(2020.12.10.부터 2022.11.10.까지)의 차이가 있고, 해당 기간 동안 쟁점부동산과 비교부동산의 공시된 공동주택가격은 약 37.5% 상승한 반면, 미국의 자이언트 스텝에 따른 큰 폭의 기준금리 인상의 영향으로 인근 빌라의 매매 거래 가액과 경기도 공동주택 실거래가지수 등은 해당기간 동안 큰 폭의 변동이 발생하였고, 민간의 주요 부동산 지표의 변동률 또한 높은 수준으로 나타나는 점 등에 비추어, 비교부동산의 매매계약일부터 쟁점부동산의 상속일까지 쟁점부동산의 시세는 상당한 수준으로 변동하였다고 봄이 타당하다고 할 것이다. (2) 쟁점부동산 및 비교부동산에 대한 기본사항은 아래와 같다. (가) 쟁점부동산의 상속일은 2022.11.10.이고, 비교부동산의 매매계약일은 2020.12.10.로 약 1년 11개월의 차이가 있다. (나) 쟁점부동산과 비교부동산은 모두 경기도 성남시 분당구 구미동에 위치하고 있는 “A빌라” 내 OOO호 및 OOO호로서, 면적은 196.1㎡로 동일하고, A빌라는 1개동 총 15세대이며, 1997년도 사용승인된 노후 빌라로 주요 특성은 아래 <표1>과 같다. <표1> A빌라 특성 OOO (3) 쟁점부동산과 비교부동산의 시세 변동내역은 아래와 같다. (가) 쟁점부동산과 비교부동산의 공동주택 공시가격은 아래 <표2>와 같이 2020년 OOO원, 2021년 OOO원, 2022년 OOO원, 2023년 OOO원으로 동일하고, 각각 전년 대비 (-)10.5～31.6% 큰 폭으로 하락 또는 상승하였다. <표2> 쟁점부동산과 비교부동산의 공동주택 공시가격 추이 OOO (나) 한편, A빌라의 최근 10년 내 매매사례 거래내역은 총 1건 비교부동산 거래가 유일한바, 실거래가 변동내역은 아래 <표3>과 같다. <표3> A빌라 실거래가 변동내역 “표 삽입을 위한 여백” OOO (다) 인근 B(경기도 성남시 분당구 OOO)의 최근 10년 내 매매 거래내역은 총 3건으로, 실거래가 변동내역은 아래 <표4>와 같은바, 2021년 2월과 4월에 각각 1건씩 거래가 되었고, 단 2개월만에 매매가액 변동율이 약 26%에 달하는 것을 확인할 수 있다. 한편 인근 지역(OOO)인 C단지 D아파트의 경우 2020년과 2022년 공시가격 변동율이 약 68.5%에 달하고, 동 단지의 매매가액은 2021년 1월 최고가 OOO원에 거래되었으나, 2022년 6월 OOO원에 거래되는 등 2020년에서 2022년초까지 폭등하였고 2022년 하반기에 폭락하였다. <표4> B 실거래가 변동내역 OOO (라) 공동주택 통합 매매 실거래가격지수 변동내역은 아래 <표5>와 같은바, 2020년에서 2021년말까지 실거래가격지수가 크게 상승하였으나, 2022년부터 시작된 미국발 기준금리 인상 등 효과로 인하여 2022년 말에는 크게(전국 14.32%, 경기 18.56%) 하락한 것을 알 수 있다. <표5> 공동주택 통합 매매 실거래가격지수 OOO (마) 거시경제 환경의 변화로서 미국발 기준금리가 아래 <표6>과 같이 인상되었는바, 미국 연방준비제도(Fed)가 인플레이션을 누르기 위해 기준금리를 0.75%포인트씩 올리는 ‘자이언트 스텝’을 4차례 연속 밟는 등 2021년말 0.25%이던 기준금리가 2022년말 4.50%까지 상승하였다. <표6> 한국과 미국의 기준금리 추이 OOO (4) 쟁점부동산의 주위환경의 변화와 관련된 내용은 아래와 같다. (가) A빌라는 1997년 사용승인된 1개동 15세대 규모의 소규모 연립빌라로서 약 30년이 경과된 노후빌라로 대부분 노인들이 거주하고 있고 매매수요가 거의 없다. (나) 한편, A빌라는 위치 등의 영향으로 주택재건축사업과 관련된 계획도 아직 없는 상태이다. (5) 상속개시일 현재 쟁점부동산에 대하여 달리 시가로 볼 수 있는 가액이 없다면 쟁점부동산을 상증세법 제61조 제1항 제4호에 따라 공동주택 공시가격으로 평가하는 것이 타당하다. (6) 처분청 답변에 대한 청구인의 항변내용은 아래와 같다. (가) 처분청은 ‘평가심의위의 심의결과’, ‘가격변동의 특별한 사정이 없다’라는 점에만 착안을 둠으로써 유사매매사례가액 적용요건 등을 세밀하게 살피지 못하였다. 이 건 처분의 정당성 여부에 대한 보다 근본적이고 근원적인 쟁점은 ‘비교부동산 거래가 쟁점부동산의 시가로 보는 것이 타당하냐’에 있다. 즉, ‘비교부동산과 쟁점부동산이 상증세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등) 제3항에서 규정한 동일하거나 유사한 재산의 요건’에 부합하느냐 하는 것이 보다 핵심적이고 근원적인 쟁점이다. 그런데 쟁점부동산과 비교부동산은 ‘A빌라’ 내 공동주택으로서 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호에서 규정하고 있는 공동주택가격이 공시되는 공동주택에는 해당되나, 같은 호 가목에서 규정하고 있는 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것이라는 요건을 충족하지 못한다. 왜냐하면, 「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지란 「주택법」 제2조(정의) 제12호에 따른 주택단지를 말하는 것으로서 「주택법」 제15조(사업계획의 승인) 및 「주택법 시행령」 제27조(사업계획의 승인)에서 규정한 30세대 이상의 공동주택 또는 1만 제곱미터 이상의 면적을 말하는 것으로서 쟁점부동산과 비교부동산이 속한 A빌라는 총 15세대이고 3,680.6제곱미터로서 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다)에 해당하지 아니하므로, 쟁점매매사례가액은 쟁점부동산의 시가로 볼 수 있는 거래가액이 아니다. A빌라는 1997.10.27. 사용승인된 1개동 15세대 규모의 소규모 빌라로서 약 30년이 경과한 노후화된 빌라이어서 최근 5년간 매매거래가 없을 뿐만 아니라, 시세조차 형성되지 않고 있는바, 비교부동산의 거래 경위를 상세하게 알 수 없지만, 동 주택의 2020.12.10 거래가액(빌라 입주 후 최고가액)을 쟁점부동산의 시가로 적용한다는 것은 청구인에게 너무나 가혹한 처사라 아니할 수 없다. (나) 상증세법 제60조 제1항에 의하면, 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 따르고, 같은 조 제2항에 따르면 그 시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용가격 등 대통령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함하도록 하고 있다. 이와 관련하여 같은 법 시행령 제49조 제1항 후단은, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 해당하는 날까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다고 규정하고, 제4항은 위의 경우 기획재정부령(상증세법 시행규칙 제15조 제3항)으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다고 규정하고 있다. 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호에 따르면, 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격이 있는 주택의 경우 아래 <표7>의 요건을 모두 충족하는 주택으로 하고 있다. <표7> 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 각 목의 내용
여기서 「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지란 「주택법」 제2조 제12호에 따른 주택단지를 말하는 것으로서 「주택법」 제15조(사업계획의 승인) 및 「주택법 시행령」 제27조(사업계획의 승인)의 규정에 의거하여 30세대 이상의 공동주택 또는 1만 제곱미터 이상의 면적을 의미한다. 한편, 쟁점부동산과 비교부동산이 속한 A빌라는 공동주택가격이 공시되는 공동주택에 해당하나 1개동 15대이고 3680.6제곱미터로서 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다)에 해당하지 않는다. 따라서 쟁점매매사례가액은 쟁점부동산의 시가로 볼 수 없다. 나. 처분청 의견 (1) 청구인은 상속개시일 현재 쟁점부동산에 대하여 달리 시가로 볼 수 있는 가액이 없다면 쟁점부동산을 상증세법 제61조 제1항 제4호에 따라 공동주택 공시가격으로 평가하는 것이 타당하다고 주장하나, 상증세법 제60조 제1항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항은 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3월 이내의 기간 중 매매 등이 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 하고, 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 매매계약일 등 사이에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 관할세무서장 등이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있고, 같은 조 제4항은 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액을 상증세법 제60조 제2항에 따른 시가로 볼 수 있다고 규정하고 있는바, 상증세법 시행령 제49조 제4항이 “제1항을 적용할 때”라고 규정하여 평가심의위원회의 자문을 거친 확장된 평가기간을 규정하고 있는 제1항 각 호 외의 부분 단서의 적용을 배제하고 있지 아니한 이상, 유사매매사례가액도 상증세법 시행령 제49조 제1항 각 호 외의 부분 본문의 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 평가기준일부터 같은 조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 사이에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 유사매매사례가액을 상속재산의 시가로 인정할 수 있다 할 것이다(조심 2017서92, 2017.3.30., 조심 2022서1883, 2022.4.29. 등 다수 같은 뜻임). 처분청은 상속개시일 전 2년 이내 기간 중 유사매매사례가액이 확인되어 중부지방국세청 평가심의위원회에 심의 의뢰하였고, 중부지방국세청 평가심의위원회에서는 비교부동산의 매매계약일부터 상속개시일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정하여 쟁점매매사례가액을 시가로 보는 것이 타당하다고 판단하였다. (2) 청구인은 비교부동산의 거래가액인 쟁점매매사례가액은 평가기준일까지의 기간 동안 가격변동의 특별한 사정이 있으므로 쟁점부동산의 시가로 볼 수 없다고 주장하나, “가격변동의 특별한 사정”이란 가격변동 그 자체를 뜻한다기 보다는 가격변동을 가져올 만한 주위환경의 변화 등 가격변동을 유발하는 요인을 의미한다고 봄이 타당한바, 청구인이 제시한 통계자료를 토대로 금리 인상 등의 사유만으로는 쟁점부동산에 대해 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 단정하기 어려운 측면이 있고, 평가심의위원회에서 쟁점부동산에 대해 비교부동산의 매매계약일부터 상속개시일까지 재산의 형태, 이용상황, 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 쟁점부동산의 매매가액인 쟁점매매사례가액을 쟁점부동산 상속 시의 시가로 볼 수 있다고 의결한 점, 비교부동산과 쟁점부동산은 동일한 공동주택단지 내에 있고, 면적이 동일하며, 상속개시일 당시 쟁점부동산의 공동주택가격과 비교부동산의 공동주택가격이 동일한 점, 쟁점부동산 상속개시 당시와 비교부동산의 거래시기 사이에 주변환경 및 이용상황의 변화가 객관적으로 확인되지 아니하는 등 가격변동의 특별한 사정이 확인된다고 보기 어려운 점 등에 비추어, 처분청이 평가심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점매매사례가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 청구인에게 상속세를 과세한 처분은 정당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 쟁점매매사례가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 과세한 처분의 당부 나. 관련 법령 등 (1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다. (각 호 생략) ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다. 4. 주택 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다) (단서 및 각 목 생략) (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. (각 호 생략) ②제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. 1.제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 ④제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등) ③영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. 1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다. 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것 2. 제1호 외의 재산의 경우 : 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 (4) 공동주택관리법 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 3. “공동주택단지”란 「주택법」 제2조 제12호에 따른 주택단지를 말한다. (5) 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 12. “주택단지”란 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는 데 사용되는 일단(一團)의 토지를 말한다. (단서 및 각 목 생략) 제15조(사업계획의 승인) ① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 “사업계획승인권자”라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조부터 제19조까지 및 제21조에서 같다)에게 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만제곱미터 이상인 경우 : 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 한다) 또는 「지방자치법」 제198조에 따라 서울특별시ㆍ광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시(이하 “대도시”라 한다)의 시장 2. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만제곱미터 미만인 경우 : 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수 (6) 주택법 시행령 제27조(사업계획의 승인) ① 법 제15조 제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 호수”란 다음 각 호의 구분에 따른 호수 및 세대수를 말한다. 2. 공동주택 : 30세대(리모델링의 경우에는 증가하는 세대수를 기준으로 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 공동주택을 건설(리모델링의 경우는 제외한다)하는 경우에는 50세대로 한다. ② 법 제15조 제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 면적”이란 1만제곱미터를 말한다. 다. 사실관계 및 판단 (1) 쟁점부동산 관련 중부지방국세청 평가심의위원회(2024.8.29.)의 심의결과는 아래 <표8>과 같다. <표8> 중부지방국세청 평가심의위원회(2024.8.29.) 심의결과
(2) 쟁점부동산의 연도별 기준시가는 아래 <표9>와 같다. <표9> 쟁점부동산의 연도별 기준시가 (단위 : ㎡, 원) OOO (3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 비교부동산의 매매계약일부터 쟁점부동산의 상속일까지 쟁점부동산의 시세는 상당한 수준으로 변동하였다고 봄이 타당하고, 쟁점부동산과 비교부동산이 속한 A빌라는 공동주택가격이 공시되는 공동주택에 해당하나 1개동 15대이고 3,680.6제곱미터로서 공동주택단지에 해당하지 아니하여 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 가목에서 규정하고 있는 동일한 공동주택단지 내에 있을 것이라는 요건을 충족하지 못하므로, 쟁점매매사례가액을 쟁점부동산의 시가로 볼 수 없고, 쟁점부동산을 공동주택 공시가격으로 평가하는 것이 타당하다고 주장하나, 상증세법 제60조 제1항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지) 이내의 기간 중 매매가 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 하고, 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 매매계약일에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 관할세무서장 등이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있는바, 상증세법 시행령 제49조 제4항이 “제1항을 적용할 때”라고 규정하여 평가심의위원회의 자문을 거친 확장된 평가기간을 규정하고 있는 제1항 각 호 외의 부분 단서의 적용을 배제하고 있지 아니한 이상, 유사매매사례가액도 상증세법 시행령 제49조 제1항 각 호 외의 부분 본문의 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 평가기준일부터 같은 조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 사이에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 유사매매사례가액을 상속재산의 시가로 인정할 수 있고, 중부지방국세청 평가심의위원회에서 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 쟁점매매사례가액을 쟁점부동산의 시가로 볼 수 있다고 판단한 반면, 가격변동의 특별한 사정이 있었다는 점에 대해 충분히 입증되었다고 보기 어려운 측면이 있는 점, 상증세법 시행규칙 제15조 제3항은 “영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다”고 규정하면서 제1호에서 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우를 규정하고 있는 한편, 제2호에서 “제1호 외의 재산의 경우 : 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이라고 규정하고 있는바, 이 건의 경우 제2호가 적용되는 것으로 보이는 점 등에 비추어, 위와 같은 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다. 4.결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. | |||||