1. 사실관계

-’95.11.20. 경기 포천 소재 대지(2,200㎡) 위에 단층주택 300㎡ 신축

 -’18.12.15. 개발 계획에 따라 사업인정고시

 -’23. 도시계획 변경으로 용도지역이 변경*

              * (변경 전) 자연녹지지역. → (변경 후) 주거지역

 - ’24.11. 6. 수용 개시(양도), 1세대 1주택 비과세 특례 대상

- ’25.11.28. 세법 개정^*

        * (주요내용) 수용 등의 경우 용도지역 변경에 따른 주택 부수토지 배율 적용의 기준이 되는 시점을 당초 양도일에서 사업인정고시일로 변경

2. 질의내용

○ 보상금을 사업인정고시일 기준으로 산정하여 받았을 때 산정기준일에는 녹지지역이었으므로 개정 후 시행령에 따라 사업인정고시일을 기준으로 주택의 부수토지 범위를 5배로 보아야 하는지

3. 관련법령

○소득세법 제104조의3 【비사업용 토지의 범위】

  ① 제104조제1항제8호에서 "비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

   5. 「지방세법」 제106조제2항에 따른 주택부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지

○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

  ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

   3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

   가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

○ 소득세법 제100조【양도차익의 산정】

  ② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

○ 소득세법 시행령(2025.11.28. 대통령령 제35878호로 개정된 것) 제154조【1세대1주택의 범위】

 ⑦ 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 "지역별로 대통령령으로 정하는 배율”이란 다음 각 호의 구분에 따른 배율을 말한다. 이 경우 해당 호에 따른 용도지역(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제36조에 따른 용도지역을 말한다. 이하 같다)을 적용할 때 주택에 딸린 토지의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우(사업인정 고시일 전에 해당 토지를 취득한 경우로 한정한다)에는 사업인정 고시일 전날 현재 해당 토지의 용도지역을 적용한다.

   1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제6조제1호에 따른 도시지역 내의 토지: 다음 각 목에 따른 배율

    가. 「수도권정비계획법」제2조제1호에 따른 수도권(이하 이 호에서 "수도권”이라 한다) 내의 토지 중 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역 내의 토지: 3배

    나. 수도권 내의 토지 중 녹지지역 내의 토지: 5배

    다. 수도권 밖의 토지: 5배

   2. 그 밖의 토지: 10배

○ 소득세법 시행령(2025.11.28. 대통령령 제35878호로 개정되기 전의 것) 제154조【1세대1주택의 범위】

 ⑦ 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 "지역별로 대통령령으로 정하는 배율”이란 다음의 배율을 말한다.

   1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제6조제1호에 따른 도시지역 내의 토지: 다음 각 목에 따른 배율

    가. 「수도권정비계획법」제2조제1호에 따른 수도권(이하 이 호에서 "수도권”이라 한다) 내의 토지 중 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역 내의 토지: 3배

    나. 수도권 내의 토지 중 녹지지역 내의 토지: 5배

    다. 수도권 밖의 토지: 5배

   2. 그 밖의 토지: 10배

○ 소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제35878호로 개정되기 전의 것) 제154조【1세대1주택의 범위】

 ⑦ 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 "지역별로 대통령령으로 정하는 배율"이란 다음의 배율을 말한다.

   1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역 내의 토지: 5배

   2. 그 밖의 토지: 10배

○소득세법 시행령 제168조의12【주택부수토지의 범위】

 법 제104조의3제1항제5호에서 "지역별로 대통령령으로 정하는 배율"이란 다음 각 호의 배율을 말한다.

   1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역 내의 토지: 다음 각 목에 따른 배율

   가. 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 이 호에서 "수도권"이라 한다) 내의 토지 중 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역 내의 토지: 3배

   나. 수도권 내의 토지 중 녹지지역 내의 토지: 5배

   다. 수도권 밖의 토지: 5배

   2. 그 밖의 토지: 10배

○소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

 ⑦ 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 "지역별로 대통령령으로 정하는 배율"이란 다음의 배율을 말한다.

  1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역 내의 토지: 다음 각 목에 따른 배율

   가. 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 이 호에서 "수도권"이라 한다) 내의 토지 중 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역 내의 토지: 3배

   나. 수도권 내의 토지 중 녹지지역 내의 토지: 5배

   다. 수도권 밖의 토지: 5배

  2. 그 밖의 토지: 10배

4. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 상속증여세과-59, 2013.04.20.

 귀 질의의 경우 비과세 되는 1세대1주택 부수토지는 양도일 현재 주택이 정착된 면적에다가「소득세법 시행령」제154조 제7항에 따라 도시지역 내 배율 5배를 적용하여 계산한 면적 이내만이 해당되는 것임을 알려드리며, 기존해석사례(부동산거래관리과-345, 2012.07.05)를 참고하시기 바랍니다.

○ 서면-2022-부동산-5308, 2023.03.17.

 귀 질의의 경우, 「소득세법 시행령」 제154조제7항제1호 및 같은 영 제168조의12제1호의 개정 규정(2020.2.11. 대통령령 30395호로 개정된 것)은 부칙 제1조제3호 및 제39조에 따라 2022.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용하는 것입니다.