[주 문]

심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인은 2015.5.21. OOO(조정대상지역, 이하 “종전주택”이라 한다)를 취득하여 보유하던 중 2021.9.3. OOO(조정대상지역, 이하 “신규주택”이라 한다)를 취득하였고, 2021.9.16. OOO(이하 “전세주택”이라 한다)로 전입신고하였다.

나. 한편, 청구인은 2021.9.10. 종전주택을 OOO원에 양도하였고, 2021.9.14. 종전주택의 양도에 대하여 일시적 2주택 비과세 특례를 적용하여 2021년 귀속 양도소득세를 신고하였다.

다. 처분청은 청구인의 양도소득세 신고에 대하여 비과세 사후관리를 검토한 결과, 청구인이 신규주택에 「주민등록법」 제16조에 따른 전입신고 및 거주하지 않은 사실을 확인하였고, 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 제2호 가목(이하 “쟁점규정”이라 한다)에 따른 신규주택의 전입요건을 충족하지 못한 것으로 보아 종전주택의 양도에 대하여 일시적 2주택 비과세 특례 적용을 배제하여 2025.4.7. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2025.7.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 (1) 청구인의 신규주택 전입지연은 쟁점규정의 단서에 따른 정당한 사유에 해당한다.

  (가) 쟁점규정의 단서는 “신규주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있고, 그 임대차기간 만료일이 취득일부터 1년 후인 경우에는 전입 및 종전주택 양도기한을 ‘임대차 종료일까지(최대 2년)로’ 연장한다”고 규정하고 있다.

  청구인이 신규주택을 취득한 2021.9.3. 현재 기존 임차인이 2023.9.3.까지 전세계약을 유지하고 있었으므로 전입·거주기한은 임대차 종료일인 2023.9.3.까지 자동 연장된다.

  (나) 서울행정법원 2024.2.14. 선고 2023구단55644 판결에 따르면, 신규주택 전입요건 자체는 법률 위임 범위 내에서 합헌적으로 규정된 것이고, 엄격하게 적용되어야 한다고 하면서도 동시에 임대차 종료일까지는 납세자가 전입할 수 없는 불가항력적 상황을 고려하여 납부지연가산세를 그 시점 이후부터만 부과할 수 있다고 판시하였다.

  위 판결은 원칙적으로 전입요건을 엄격히 보되, 임차인 거주로 인해 전입이 불가한 기간은 과세상 불이익을 제한해야 한다는 점을 명확히 인정한 것이다. 이는 청구인의 상황과 동일하게 임차인 점유로 즉시 전입이 불가능한 경우 정당한 사유가 있음을 보여주고 있다.

  따라서 처분청인 ‘1년 내 전입요건 미충족’만을 이유로 특례적용을 배제한 것은 부당하다.

 (2) 청구인은 신규주택을 투기목적이 아닌 소유 및 거주목적으로 취득하였다.

  (가) 청구인은 장기 거주를 목적으로 신규주택을 취득하였다. 신규주택 취득일과 종전주택 계약서상 양도예정일이 동일한 바와 같이 청구인은 종전주택 매매대금으로 전세보증금을 반환한 뒤 실입주할 계획이었다.

  (나) 조심 2025중127(2025.5.28.)의 심판례와 같이 거래 1세대1주택 비과세 여부는 경위·주거목적 등을 종합하여 판단하여야 하고, 청구인도 위의 사례와 같이 실거주 의사가 객관적으로 입증되었으므로 전입기한 연장을 부정할 사유가 없다.

 (3) 청구인은 종전주택 양도대금 잔금일이 연기되어 부득이하게 양도일 현재 일시적 2주택이 되었다.

 청구인은 종전주택의 잔금 수령과 신규주택의 매매(취득)잔금(2021.9.3.)을 같은 날에 이루어질 수 있도록 할 계획¹⁾이었으나, 종전주택 매수인은 2021.9.10.에서야 잔금을 지급하였다.

 종전주택 매매계약서 특약사항으로 ‘잔금일자는 차후 전세 나가는 날짜가 정해지면 매도인과 매수인이 협의하여 앞당길 수 있다’고 명시하였는바, 종전주택 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함이 타당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점규정에서 정한 전입요건을 갖추지 못하였으므로 일시적 1세대 2주택자에 대한 비과세 적용대상에 해당하지 아니한다.

  (가) 정부는 주택시장이 과열되자 ‘2017.2.8. 부동산 대책’을 비롯한 부동산 대책들을 발표하였음에도 부동산 시장이 진정되지 아니하자 2019년 12월에는 ‘2019.12.16. 부동산 대책’을 발표하였는바,

  그 주요 대책으로 ‘조정대상지역 내에서 일시적 2주택자의 종전주택 양도기한을 1년으로 단축하고 전입요건을 추가’하였는데, 이는 2020.2.11. 대통령령 제30395호의 쟁점규정으로 개정되어 2020.2.11. 이후 양도하는 주택분부터 적용하게 되었다.

  (나) 쟁점규정은 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득하는 경우, 다음 각목의 요건을 모두 충족하는 경우로 규정하면서, 각 목으로 신규주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하고, 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마치고, 신규주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에 「소득세법 시행령」 제155조 제1항의 규정을 충족하여 같은 법 시행령 제154조에 따른 1세대1주택 비과세 규정을 적용할 수 있도록 하였다.

  (다) 청구인은 신규주택을 2021.9.3. 취득하였으므로 1년 이내인 2022.9.2.까지 신규주택으로 세대전원이 이사하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우에 법령에서 정하는 비과세특례 요건을 충족하는 것이나, 쟁점규정에서 정하는 신규주택 전입요건을 충족하지 못하였으므로 1세대1주택 특례를 배제하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

  (라) 조세법률주의의 원칙에서 파생된 엄격해석의 원칙은 과세요건에 해당하는 경우는 물론이고, 비과세 및 조세감면의 경우에도 적용되는 것으로서 납세자에게 유리하다고 하여 비과세요건을 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니한바, 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다.

  (마) 쟁점규정은 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우, 신규주택의 취득일로부터 1년 이내 그 주택으로 세대전원이 이사하고 전입신고를 마칠 것을 1세대 1주택 비과세 특례요건으로 규정하고 있는바, 청구인은 위의 일시적 1세대 2주택 비과세특례 요건을 충족하였다고 볼 수 없다.

 (2) 청구인은 신규주택으로 이사·전입하지 못한 부득이한 사유가 있다고 주장하나, 쟁점규정에서는 ‘기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우’에 한하여 예외를 인정하고 있고, 신규주택의 매매계약 당시 기존 임차인에게 전세보증금을 반환하기 위하여 새로운 임차인과 전세계약을 맺는 경우에 대하여 쟁점규정에서 정하는 부득이한 사유로 볼 수 없다.

 (3) 청구인은 신규주택을 투기목적으로 취득한 것이 아니므로 이 건 양도소득세 부과처분은 부당하다고 주장하나, 청구인은 신규주택 취득일로부터 1년 이내일 2022.9.2.까지 신규주택으로 이사 및 전입을 하지 아니하였고, 투기목적으로 구매하지 아니하였다는 사유가 1세대1주택 비과세를 적용하여야 할 ‘부득이한 사유’에 해당하지 아니한다.

 (4) 청구인은 종전주택 양도인의 자금사정으로 인해 일시적으로 1세대2주택으로 된 것이므로 1세대1주택자로 보아야 한다고 주장하나, 종전주택 양도일이 지연됨에 따라 일시적 2주택자에 해당하고, 청구인은 쟁점규정에 따른 신규주택의 전입요건을 갖추지 못한 것이므로 1세대1주택 비과세 규정을 적용하여 달라는 청구주장은 타당하지 아니하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

종전주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

 (1) 소득세법(2021.12.8. 법률 제18521호로 개정되기 전의 것)

 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

   가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

   나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

 (2) 소득세법 시행령(2022.5.31. 대통령령 제32654호로 일부 개정되기 전의 것)

 제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

 제155조(1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

 1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

 2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.

  가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우

  나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

 (3) 주민등록법(2022.1.11. 법률 제18476호로 개정되기 전의 것)

 제16조(거주지의 이동) ①하나의 세대에 속하는 자의 전원 또는 그 일부가 거주지를 이동하면 제11조나 제12조에 따른 신고의무자가 신거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 신거주지의 시장·군수 또는 구청장에게 전입신고(轉入申告)를 하여야 한다.

 ② 신거주지의 시장·군수 또는 구청장은 제1항에 따른 전입신고를 받으면 지체 없이 전 거주지의 시장·군수 또는 구청장에게 전입신고 사항을 알리고 전산조직을 이용하여 주민등록표와 관련 공부(公簿)의 이송(移送)을 요청하여야 한다.

 ③ 제2항에 따른 이송요청을 받은 전 거주지의 시장·군수 또는 구청장은 전출대상자(轉出對象者)가 세대원 전원이거나 세대주를 포함한 세대의 일부 전출인 경우에는 주민등록표와 관련 공부를, 세대주를 제외한 세대의 일부의 전출인 경우에는 전출자의 개인별 주민등록표와 관련 공부를 지체 없이 정리하여 신거주지의 시장·군수 또는 구청장에게 전산조직을 이용하여 이송하여야 한다.

 ④ 신거주지의 시장·군수 또는 구청장은 제3항에 따라 주민등록표와 관련 공부가 이송되어 오면 제1항에 따른 전입신고서와 대조·확인한 후 지체 없이 주민등록표와 관련 공부를 정리 또는 작성하여야 한다.

 ⑤ 전입신고에 관한 절차와 전입신고사항의 통보방법 등은 대통령령으로 정한다.

다. 사실관계 및 판단

 (1) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.

  (가) 청구인은 2015.5.21. 종전주택을 취득하여 보유하던 중 2021.9.3. 신규주택을 취득하였고, 2021.9.10. 종전주택을 OOO원에 양도한 것으로 나타난다(<표1> 참고).

<표1> 종전주택·신규주택의 취득일 및 양도일

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<종전주택의 매매(양도)계약서, 양도일 : 2021.9.10.>

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<신규주택의 매매(취득)계약서, 취득일 : 2021.9.3.>

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  (나) 청구인은 신규주택을 취득(2021.9.3.)하면서, 2021.8.20. 임차인에게 신규주택을 임대하는 전세계약서를 작성하였고, 임차인은 주민등록등본상 2021.9.6.부터 신규주택에 거주한 것으로 나타나며, 신규주택 취득 전 임차인은 2021.3.31. 퇴거하여 2021.9.2. 이전까지 공실이었던 것으로 나타난다(<표2> 참고).

<표2> 신규주택의 임대내역

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  (다) 청구인의 주민등록등본상 전입 내역은 아래 <표3>과 같은바, 심리일 현재까지 청구인(세대)은 신규주택에 전입한 사실이 없는 것으로 나타난다.

<표3> 청구인의 전입내역

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  (라) 청구인은 종전주택의 매수인 a에게 매매계약서상 종전주택의 잔금일을 2021.10.29.에서 2021.9.3.으로 변경하여 줄 것을 요청하였으나, 매수인 a의 자금사정으로 2021.9.3.이 아닌 2021.9.10. 변경하였다는 내용의 확인서와 중개를 담당한 b과 c의 중개사무소등록증을 제출하였다.

 (2)이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살펴본다.

 청구인은 종전주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세를 적용하여야 한다고 주장하나, 조세법률주의 원칙에서 파생되는 엄격해석의 원칙은 과세요건에 해당하는 경우에는 물론이고 비과세 및 조세감면 요건에 해당하는 경우에도 적용되는 것으로서 납세자에게 유리하다고 하여 비과세 요건이나 조세감면 요건을 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 조세법의 기본이념인 조세공평주의에 반하는 결과를 초래하게 되므로 허용되어서는 아니된다 할 것인바(대법원 2006.5.25. 선고 2005다19163 판결 등 참조),

  청구인은 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득하여 1세대 2주택자에 해당하고, 1세대 1주택 비과세규정을 적용하기 위해서는 신규주택 취득 후 1년 이내에 신규주택으로 전입하여야 하나, 현재까지 신규주택에서 거주하였다거나 전입신고한 사실이 확인되지 아니한 점, 청구인은 신규주택을 취득하면서 임차인과 임대차계약을 체결하였고, 현재까지도 새로운 임차인에게 임대차계약을 체결한 것으로 나타나는바, 청구인이 실제 거주할 목적으로 신규주택을 취득하였다고 보기도 어려운 점, 청구인은 종전주택 매수인의 자금사정에 따라 잔금지급일이 미루어져 부득이하게 일시적으로 1세대 2주택자가 되었다고 주장하나, 매수인의 자금사정으로 잔금지급일이 미루어졌다는 사정만으로 1세대 1주택 비과세규정을 적용할 만한 특별한 사정이 있다고 보기도 어려워 보이는 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

4. 결론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.