이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 서울특별시 서초구 OOO 일대 건축물을 철거하고 그 토지 위에 새로운 건축물을 건설(이하 “이 건 정비사업”이라 한다)할 목적 등으로 설립된 법인으로, 2018.9.21. 위 토지 위에 764세대를 준공(이하 “이 건 공동주택”이라 한다)한 후, 조합 취득분(85㎡이하 326세대, 85㎡초과 20세대)에 대하여 2018.11.20. 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 신고ㆍ납부하였고, 2021.12.27. 1차례 경정청구를 거쳐 취득세 등 OOO원이 감액경정 되었다.

나. 이후, 청구법인은 2023.10.4. 빌트인 가구, 조합운영비 등 이 건 공동주택 취득과 관련 없는 직접ㆍ간접비용 OOO원을 과세표준에서 제외해 달라는 취지로 경정청구를 제기하였고, 처분청은 2023.11.21. 청구법인의 경정청구 내용 중 합계 OOO원(＜표3＞ 참조)은 이 건 공동주택의 취득가격에 포함된다고 보아 이를 거부하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2023.12.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 「지방세법」(2018.12.31. 법률 제16113호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제10조 제1항은 “취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다.”라고 규정하면서, 같은 조 제5항 본문 및 제3호에서 법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 증명되는 취득에 대하여는 사실상의 취득가격에 의하도록 규정하고 있고, 「지방세법 시행령」(2018.12.31. 대통령령 제29437호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제18조 제1항은 “취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 직접비용과 간접비용의 합계액으로 한다.”라고 규정하고 있다.

위 각 규정에서 말하는 취득가격에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함되나, 그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다 할 것이다(대법원 2011.1.13. 선고 2009두22034 판결 참조).

(가) 빌트인 가구 등

「지방세법」 제7조 제3항에 따르면 건축물 중 조작 설비, 그 밖의 부대설비에 속하는 부분으로서 그 주체구조부와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있는 것에 대하여는 주체구조부 취득자 외의 자가 가설한 경우에도 주체구조부의 취득자가 함께 취득한 것으로 보도록 규정하고 있는바, 취득세의 과세대상에 해당하는지 여부는 ‘건축물의 주체구조부와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루었는지’ 여부에 따라 판단되어야 한다.

이와 관련하여 법원은 공동주택에 옵션으로 설치되는 가구, 에어컨, 주방가구 등은 물리적 구조, 용도와 기능면에서 주된 건축물의 아파트와 분리할 수 없을 정도로 부착ㆍ합체되어 일체로서 효용가치를 이루고 있다고는 보기 어려우므로 이들 구입비용은 아파트 건축물에 대한 취득세 과세표준에 포함되지 아니한다고 판결하였다(대법원 2020.5.14.자 2020두32937 판결).

이 건 공동주택의 입주자모집공고에 의하면 청구법인은 추가 선택품목 대금 납부계좌를 별도의 계좌로 고지하였고, 시스템에어컨, 주방가전제품, 가구 등의 품목은 주체구조부인 아파트와 분리할 수 없을 정도로 부착·합체되어 일체로서 효용가치를 이루고 있다고 보기 어려우므로 가구ㆍ전자제품설치비 OOO원과, 청구법인이 2017.12.26. AAA 주식회사와 커뮤니티시스템 솔루션 납품ㆍ설치 계약을 체결하고 커뮤니티 운영, 관리, 통제 전산시스템 솔루션를 설치하고 지출한 OOO원 합계 OOO원은 이 건 공동주택의 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다.

한편, 청구법인은 2018.9.21. 이 건 공동주택을 취득하였고, 처분청이 제시한 「지방세법 시행령」 제18조 제1항 제8호의 규정은 2019.12.31. 개정되어 2020.1.1.부터 시행된 것으로 이 건에 적용할 수 없다.

(나) 조합운영비

법원은 재건축정비사업조합의 조합운영비는 재건축정비사업조합의 운영을 위한 일반관리비로서 그 내용 또한, 임직원의 급여, 판공비, 업무추진비, 활동비, 통신료, 광고선전비, 복리후생비, 소모품비, 회의비 등으로서 기업회계기준에서 말하는 ‘관리비’에 해당하는 비용이라 할 것이므로 공사원가에 포함되지 아니하는 것으로 판결(대법원 2022.9.29.자 2022두45944 판결, 참조)하였다.

「지방세법 시행령」 제18조 제2항 제1호에 따르면 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용은 취득가격에서 제외하도록 규정하고 있는바, 조합운영비는 급여, 판공비, 업무추진비, 활동비, 통신료, 광고선전비, 복리후생비, 소모품비에 해당하고, 이는 조합을 운영하기 위한 지출로서 기업회계기준에서 말하는 ‘관리비’에 해당하는 비용이므로 이 건 공동주택의 취득과 관련이 없다.

따라서 청구법인이 2013년부터 2018년까지 조합운영과 관련한 비용으로 지출한 판매비와 일반관리비 OOO원은 이 건 공동주택의 취득원가에서 제외되어야 한다.

(다) 이주관련 용역비

「지방세법 시행령」 제18조 제2항 제3호에 따르면 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용은 사실상 취득가격에 포함하지 않는다고 규정하고 있으므로 이주비는 권리보상 등의 유무에 관련 없이 모두 신축 건축물의 취득원가에 포함될 수 없다.

법원 또한 이주비를 신축 건축물의 취득원가에 포함하지 않는 것으로 보고 있고(대법원 2021.12.30. 선고 2021두51690 판결 참조), 원본인 이주비에 추가하여 부대채권으로서 지급되는 이자 또한 취득비용으로 볼 수 없는 것으로 판결하고 있다(서울고등법원 2006.12.13. 선고 2006누9131 판결 참조).

한편, 이주비의 범위에 관하여는 관련 법령에서 구체적으로 그 정의를 하지 않고 있으므로, 납세의무자가 취득하고자 하는 과세대상 물건과 관련하여 그곳에서 정착하여 살고 있던 주민이나 사업활동을 하던 단체·법인 등을 다른 곳으로 이주시키는 것과 관련되어 지출되는 모든 비용으로 해석할 수밖에 없다.

따라서 주택재건축정비사업과 관련해서 발생하는 이주비라 함은 정비사업 구역 내에 기존에 거주하고 있던 주민, 단체, 법인 등이 해당 정비사업구역 외의 지역으로 옮겨가는 것과 관련되어 지출되는 비용을 통틀어서 모두 이주비로 보아야 하고, 청구법인이 조합원들의 이주와 관련하여 범죄예방을 위해 지출한 용역비, 이주를 위한 이주관리용역비도 모두 이주비에 해당한다 할 것이다.

청구법인은 2014년 12월에 주식회사 BBB와 이주관리용역계약을 체결하고 OOO원을 지급하였으며, 2014.12.1. ㈜CCC과 범죄예방용역계약을 체결하고 OOO원을 지급하였으므로 위 금액은 이주비에 해당하고, 따라서 취득세 과세표준액에서 제외되어야 한다.

(라) 학교시설 무상공급 비용

1) 학교와 민원보상 합의서를 작성하고 학교시설을 개·보수 및 증축한 비용 OOO원은 보상비로서 신축하는 아파트의 취득비용에서 제외되어야 한다.

「지방세법 시행령」 제18조 제2항 제3호에 따르면 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용은 취득가격에 포함하지 아니하도록 되어 있다.

청구법인은 OOO고등학교 및 OOO초등학교와 민원보상 차원에서 합의서를 작성하고 냉난방시설, 공기청정기렌탈비용, 학교청소, 급식실 공사 등을 하여 기부채납하였는바, 이러한 민원보상비로 지급한 비용은 취득비용에서 제외되어야 하고, 조세심판원 또한 같은 취지로 결정(조심 2022지1053, 2023.10.19.)하였다.

2) 아파트 인근에 독립된 학교시설은 신축 아파트와 별개의 부동산으로서 학교 시설 개·보수 및 증축공사비는 신축 아파트의 취득비용에 포함될 수 없다.

「지방세법」 제6조 제4호에서 “건축물”의 개념에 대하여 「건축법」 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물과 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 시설물로 규정하고 있는바, 학교시설의 증·개축 비용은 이 건 공동주택 외부의 독립된 별도의 건축물로서 이 건 공동주택의 취득가격이 아니다.

그리고 청구법인은 처분청에 이러한 학교시설 개·보수 및 증축비용 외에 학교용지부담금 OOO원을 별도로 납부하였는바, 조세심판원에서도 학교용지부담금 납부를 하면서 학교강당의 공사비를 기부채납한 경우에는 개ㆍ보수 증축비용을 공동주택의 취득원가에서 제외하도록 결정(조심 2021지2782, 2022.8.18.)한바 있다.

(마) 종전ㆍ종후자산 감정평가수수료

감정평가비용은 신축건물 자체의 가격으로 지급되었다거나 그에 준하는 취득절차비용과는 무관하게 소요된 비용으로서 건물의 취득세의 과세표준에서 제외되어야 한다.

주택재건축정비사업에서 종전자산·종후자산 감정평가란 조합원들의 권리가액을 산정하기 위한 감정평가로 조합원들 간 출자비율을 정하는 데 기초가 되는 감정평가이며, 조합원들의 출자와 분담금 산정을 위해 실시하는 평가이다.

국토교통부 ‘감정평가 실무기준’(2019.10.23. 국토교통부고시 제2019-594호) “720 도시정비평가”에서는 종전자산은 종전의 토지나 건물, 종후자산은 분양예정인 대지나 건물로 정의하고 있고, 종전자산의 평가는 사업시행인가고시일을 기준으로 조합원별 조합출자 자산의 상대적 가치비율 산정의 기준이 되므로 대상물건의 유형·위치·규모 등에 따라 균형이 유지되도록 평가해야 한다고 되어 있으며, 종후자산의 평가는 분양신청기간 만료일이나 의뢰인이 제시하는 날을 기준으로 대상물건의 유형·위치·규모 등에 따라 감정평가액의 균형이 유지되도록 평가해야 된다고 규정하고 있다.

대법원 및 하급심판결에서도 이러한 감정평가수수료는 현물출자된 토지의 적정한 가격산정을 위한 것으로서 신축하는 아파트 건축물의 자체의 가격으로 지급된 것도 아니고, 그에 준하는 취득절차비용으로 소요된 것도 아니므로 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다고 판결하였는바(대법원 2021.12.30.자 2021두51690 판결), 종전자산 및 종후자산 평가수수료는 이 건 공동주택의 취득가격에 포함할 수 없다.

따라서 종전 부동산 및 종후 부동산의 평가와 관련하여 지출한 OOO원은 이 건 공동주택의 취득세 과세표준액에서 제외되어야 한다.

(바) 소형주택 매각용역비

「지방세법 시행령」 제18조 제2항에서는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용을 취득가격에 포함하지 않도록 규정하면서 제1호에서 “취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용”을 제5호에서는 “제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용”으로 규정하고 있는바, 일반분양분 아파트의 분양과 관련된 비용은 판매비로서 건물취득과 관련이 없다.

청구법인은 소형임대주택 매각을 위해 2016.11.10. ㈜DDD과 소형임대주택 매매금액 및 가산비 산정 용역을 체결하고 OOO원을 지급하였는바, 이 금액은 건축물의 건축과 관련 없는 판매비이므로 이 건 공동주택의 취득세 과세표준액에서 제외되어야 한다.

(사) 향후 지출예상비

과세대상물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 실제 지출된 것만 과세표준에 포함되고, 지출되지 않았거나 과세대상물건과 관련이 없는 것은 취득세 등의 과세표준으로 삼을 수 없는바(대법원 2010.3.25. 선고 2007두15643 판결, 조심 2021지1985, 2023.10.19., 참조),

청구법인은 이 사건 아파트 등의 취득세 과세표준을 신고하면서 준공 이후에 지출될 것으로 예상한 비용 OOO원을 포함하여 신고하였고, 이 금액은 실제 지출된 것이 아니라 지출될 것으로 예상하여 예산을 확보하여 놓은 것에 불과하므로 이 건 공동주택의 취득세 과세표준액에서 제외되어야 한다.

＜표1＞ 과세표준액 내역 중 준공 후 지출예상 비용 발췌

○○○

(2) 이상에서 살펴본 바와 같이 청구법인이 2018.11.20. 이 건 공동주택의 취득세 과세표준액에 포함하여 신고한 ① 빌트인 가구 등 합계 OOO원, ② 조합운영비 OOO원, ③ 이주관련 용역비 OOO원, ④ 학교시설 무상공급 비용 OOO원, ⑤ 종전ㆍ종후자산 감정평가수수료 OOO원, ⑥ 소형주택 매각용역비 OOO원, ⑦ 향후 지출예상비 OOO원, 총합계 OOO원은 이 건 공동주택의 취득세 과세표준액에서 제외되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구법인은 아래 (가)∼(사)항의 비용이 이 건 공동주택 취득과 관련된 직ㆍ간접비용에 해당하지 않으므로 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장하고 있으나, 아래와 같은 사유로 타당하지 않다.

(가) 빌트인 가구 등

「지방세법」 제7조 제3항에서 건축물 중 부대설비에 속하는 부분으로서 그 주체구조부와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있는 것에 대하여는 주체구조부의 취득자가 함께 취득한 것으로 본다고 규정하고 있다.

이 건 공동주택에 설치된 옵션인 빌트인 가구, 천장형 시스템에어컨, 빌트인 냉장고, 팬트리, 파우더룸 슬라이딩 도어 등은 건물에 내장되거나 벽체 등에 고정부착되는 방식으로 설치되어 있어, 여타 다른 시설과 같이 직ㆍ간접비용을 투입하여 설치되었고, 빌트인 가전제품 등이 설치되지 아니한 아파트와 비교하여 효용과 가치가 증가되었으며, 건축물과 일체가 되어 경제적 효용에 계속적으로 이바지하고 주체구조부인 건축물의 처분에 따라 거래가 되므로, 이 건 공동주택을 취득하기 위하여 지급하여야 할 일체의 비용에 해당된다.

또한, 개정된 「지방세법 시행령」(2020.1.1. 대통령령 제30318호로 개정된 것) 제18조 제1항 제8호에서 붙박이 가구·가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비·시설 등의 설치비용은 간접비용으로서 취득가격의 범위 내에 있다고 규정함으로써 사실상 취득가격의 범위를 명문화 하였으므로 이 건 빌트인 가구 등도 취득세 과세표준에 포함되어야 한다.

(나) 조합운영비

조세심판원은 “재건축조합의 조합운영비는 판매비와 관리비로 회계처리를 하였다하더라도, 청구법인은 재건축사업 추진이 그 존립목적이라고 보아야 할 것인바, 조합운영비는 재건축사업의 추진과정에 필수적으로 수반될 수밖에 없고, 해당 비용은 이 건 아파트를 취득하기 위하여 포기한 경제적 가치로서 건축물 취득과 직접적인 관련이 있는 비용에 해당한다”라고 결정(조심 2019지1684, 2021.11.25.)하였다.

(다) 이주관련 용역비

청구법인이 주장하는 이주관련 비용은 범죄예방용역비, 이주관리 용역비로서, 정비사업시행구역 안의 건축물을 철거하고 그 토지 위에 새로운 건축물을 건설하는 것을 주목적으로 사업하는 청구법인이 이 건 공동주택을 취득하기 위해서는 기존의 철거예정의 건물에 거주하고 있던 입주민들의 이주가 선행되어야 하므로, 이에 관련된 용역비용은 이 건 공동주택을 취득하기 위하여 지급하여야할 일체의 비용에 해당된다.

(라) 학교시설 무상공급 비용

조세심판원은 「학교용지확보등에관한특례법」에 따라 학교시설을 무상공급을 하지 아니하는 대신 납부하는 학교용지부담금은 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용으로서 건축물의 취득가격에 포함되어야 하는바, 학교시설의 무상공급을 위해 지출한 해당 비용도 이에 준하는 성격의 지출이라고 결정(조심 2022지598, 2023.3.22.)하였으므로, 이 건 학교시설의 무상공급 비용은 취득세 과세표준에 포함되어야 한다.

(마) 종전ㆍ종후자산 감정평가수수료

조세심판원은 “종전자산평가, 종후자산평가, 토지 감정평가, 법인세 감정평가 등은 정비사업시행자가 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따라 종전 토지 또는 건축물의 가격, 분양대상 대지 및 건축물의 추산액, 정비사업비 추산액 등을 포함한 관리처분계획에 대하여 시장 등으로부터 인가를 받기 위해 필수적으로 수행되는 것인바, 그 비용은 정비사업을 통해 건축되는 건축물의 취득에 필수적으로 소요되는 간접비용으로서 이 건 공동주택 취득시기 이전에 이미 지급원인이 발생 또는 확정된 비용이므로 쟁점건축물 취득절차와 관련된 비용으로서 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당하다 할 것이다.”라고 결정(조심 2019지2048, 2020.11.12.)하였고, 대법원 또한 해당 비용은 취득세 과세표준에서 제외되는 비용에 해당된다고 보기 어렵다고 판시(대법원 2022.9.29. 선고 2022두45944 판결)하였다.

(바) 소형주택 매각용역비

청구법인은 이 건 공동주택을 취득하면서 용적률 상향 등의 인센티브를 부여받는 대신, 개발 이익의 일정 부분을 임대주택 공급용으로 서울시에 매각하였다. 즉, 서울시는 청구법인이 상향 용적률을 적용받아 건설하는 주택의 일부를 표준건축비로 매입(부속토지는 기부채납)하여 임대주택으로 공급하는 구조로 이루어져있다. 그렇다면 청구법인이 쟁점건축물을 취득하면서 곧바로 그 중 일부인 소형임대아파트를 서울시에 매각하는 것은 관련 규정에 따른 불가피한 조치로 보아야 하며, 따라서 이를 이행하기 위한 용역비용도 쟁점건축물 신축과 관련하여 불가피하게 지출해야 하는 비용에 해당하므로, 이를 쟁점건축물의 취득세 과세표준에 포함해야 할 것이다.

(사) 향후 지출예상비

청구법인은 준공이후에 지출될 것으로 예상한 비용 OOO원을 과세표준에 포함하여 신고하고도, 이후 지출될 것으로 예상되었던 비용이 실제로 지출되지 않았으므로 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장하며 과세관청에 입증책임을 전가하고 있으나,

취득세와 같은 신고납부 방식의 조세는 납세자가 스스로 과세표준과 세액을 정하여 신고하는 행위에 의해 납세의무가 구체적으로 확정되는 세목으로 청구법인이 인용한 판례는 과세관청이 세무조사를 실시한 결과 과세표준에서 누락된 비용에 대한 부과한 처분에 관한 것으로, 납세자의 과소신고납부에 대하여 부과고지한 주체인 과세관청에 그 근거에 대한 입증책임이 있다 하겠지만, 납세자가 신고하여 결정되었고 그에 대한 경정결정을 구하고 있는 이 사건에서 이에 대한 입증책임은 청구법인에 있고, 청구법인은 예상비용을 산출한 근거 혹은 추후 정산한 내역 등 실제 지출되지 아니하였음을 증명할 수 있는 자료를 제출하지 아니하였음으로 지출예상비용을 과세표준에서 경정할 근거가 없다.

(2) 위와 같이 청구법인의 주장은 이유없다 할 것이므로 처분청의 이 건 처분은 적법ㆍ타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점비용들이 이 건 공동주택의 취득비용에 포함되는지 여부

나. 관련 법령

(1) 지방세법(2018.12.31. 법률 제16113호로 일부개정되기 전의 것)

제7조(납세의무자 등) ③ 건축물 중 조작(造作) 설비, 그 밖의 부대설비에 속하는 부분으로서 그 주체구조부(主體構造部)와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있는 것에 대하여는 주체구조부 취득자 외의 자가 가설(加設)한 경우에도 주체구조부의 취득자가 함께 취득한 것으로 본다.

⑧ 「주택법」 제11조에 따른 주택조합과 「도시 및 주거환경정비법」 제35조 제3항 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제23조에 따른 재건축조합 및 소규모재건축조합(이하 이 장에서 “주택조합등”이라 한다)이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대시설ㆍ복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다. 다만, 조합원에게 귀속되지 아니하는 부동산(이하 이 장에서 “비조합원용 부동산”이라 한다)은 제외한다.

제9조(비과세) ② 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합(이하 이 항에서 “국가등”이라 한다)에 귀속 또는 기부채납(「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제4조 제3호에 따른 방식으로 귀속되는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 “귀속등”이라 한다)을 조건으로 취득하는 부동산 및 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제2조 제1호 각 목에 해당하는 사회기반시설에 대해서는 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대해서는 취득세를 부과한다.

1. 국가등에 귀속등의 조건을 이행하지 아니하고 타인에게 매각ㆍ증여하거나 귀속등을 이행하지 아니하는 것으로 조건이 변경된 경우

2. 국가등에 귀속등의 반대급부로 국가등이 소유하고 있는 부동산 및 사회기반시설을 무상으로 양여받거나 기부채납 대상물의 무상사용권을 제공받는 경우

제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

③ 건축물을 건축(신축과 재축은 제외한다)하거나 개수한 경우와 대통령령으로 정하는 선박, 차량 및 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다. 이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령으로 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항 또는 「법인세법」 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득

2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득

5. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득

⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

(2) 지방세법 시행령(2018.3.27. 대통령령 제28714호로 일부개정된 것)

제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다.

3. 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

6. 부동산을 취득하는 경우 「주택도시기금법」 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 “금융회사등”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

7. 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.

1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용

2. 「전기사업법」, 「도시가스사업법」, 「집단에너지사업법」, 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용

3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용

4. 부가가치세

5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용

제20조(취득의 시기 등) ⑥ 건축물을 건축 또는 개수하여 취득하는 경우에는 사용승인서(「도시개발법」 제51조 제1항에 따른 준공검사 증명서, 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제74조에 따른 준공인가증 및 그 밖에 건축 관계 법령에 따른 사용승인서에 준하는 서류를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)를 내주는 날(사용승인서를 내주기 전에 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일을 말하고, 사용승인서 또는 임시사용승인서를 받을 수 없는 건축물의 경우에는 사실상 사용이 가능한 날을 말한다)과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다.

⑦ 「주택법」 제11조에 따른 주택조합이 주택건설사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는 「주택법」 제49조에 따른 사용검사를 받은 날에 그 토지를 취득한 것으로 보고, 「도시 및 주거환경정비법」 제35조 제3항에 따른 재건축조합이 재건축사업을 하거나 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제23조 제2항에 따른 소규모재건축조합이 소규모재건축사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제86조 제2항 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제40조 제2항에 따른 소유권이전 고시일의 다음 날에 그 토지를 취득한 것으로 본다.

(3) 학교용지 확보등에 관한 특례법(2020.3.24. 법률 제17083호로 개정되기 전의 것)

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "학교용지"란 공립 초등학교ㆍ중학교 및 고등학교의 교사(校舍)ㆍ체육장 및 실습지, 그 밖의 학교시설을 신설하는 데에 필요한 토지를 말한다.

2. "개발사업"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 법률에 따라 시행하는 사업 중 100가구 규모 이상의 주택건설용 토지를 조성ㆍ개발하거나 공동주택을 건설하는 사업을 말한다.

3. "학교용지부담금"이란 개발사업에 대하여 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 "시ㆍ도지사"라 한다)가 학교용지를 확보하거나, 학교용지를 확보할 수 없는 경우 가까운 곳에 있는 학교를 증축하기 위하여 개발사업을 시행하는 자에게 징수하는 경비(이하 "부담금"이라 한다)를 말한다.

제5조(부담금의 부과ㆍ징수) ① 시ㆍ도지사는 개발사업지역에서 단독주택을 건축하기 위한 토지를 개발하여 분양하거나 공동주택을 분양하는 자에게 부담금을 부과ㆍ징수할 수 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 개발사업분의 경우에는 그러하지 아니하다.

④ 시ㆍ도지사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 부담금을 면제할 수 있다. 다만, 제1호ㆍ제3호 및 제4호의 경우에는 부담금을 면제하여야 한다.

1. 개발사업시행자가 제3조 제3항에 따른 교육감 의견으로 제시된 학교용지를 시ㆍ도 교육비특별회계에 기부채납(寄附採納)하는 경우

2. 최근 3년 이상 취학 인구가 지속적으로 감소하여 학교 신설의 수요가 없는 지역에서 개발사업을 시행하는 경우

3. 「노인복지법」 제32조에 따른 노인복지주택 등 취학 수요가 발생하지 아니하는 용도의 개발사업을 시행하는 경우

4. 개발사업시행자가 학교용지 또는 학교시설을 시ㆍ도 교육비특별회계 소관 공유재산으로 무상공급하는 경우

제5조의2(부담금의 산정기준) ① 제5조 제1항에 따른 부담금은 공동주택인 경우에는 분양가격을 기준으로 부과하고, 단독주택을 건축하기 위한 토지인 경우에는 단독주택 용지의 분양가격을 기준으로 부과한다.

② 제1항에 따른 부담금은 다음 각 호의 기준에 따라 산정한다.

1. 공동주택: 가구별 공동주택 분양가격×1천분의 8

2. 단독주택을 건축하기 위한 토지: 단독주택지 분양가격×1천분의 14

다. 사실관계 및 판단

(1) 심판청구서 및 처분청의 답변서 등의 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 이 건 정비사업의 추진현황은 아래와 같다.

○○○

(나) 청구법인은 2018.9.21. 이 건 공동주택을 신축하고, 2018.11.20. 공사비 등 OOO원을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고ㆍ납부한 후,

이 건 공동주택은 녹색건축 인증 건축물로 취득세의 100분의 10을 감면해야 한다는 취지로 1차 경정청구를 제기하였고, 처분청은 2022.2.14. 이를 받아들여 아래 ＜표2＞와 같이 취득세 등을 일부 감액경정하여 환급하였다.

＜표2＞ 청구법인의 1차 경정청구 내역

(단위: 원)

○○○

(다) 청구법인은 2023.10.4. 이 건 공동주택의 과세표준에 포함된 ① 빌트인 가구 등, ② 조합운영비, ③ 이주관련 용역비, ④ 학교시설 무상공급 비용, ⑤ 종전ㆍ종후자산 감정평가수수료, ⑥ 소형주택 매각용역비, ⑦ 향후 지출예상비용, ⑧ 전기·가스·지역난방 시설분담금, ⑨ 종전 부동산 취득비용 등 합계 OOO원은 취득가격에 포함되지 않는다고 보아 과세표준에서 제외되어야 한다는 취지로 경정청구를 다시 제기하였다.

(라) 처분청은 2023.11.21. 청구인의 경정청구 내용 중 ③ 이주관련 용역비를 제외한 이주보상비, ⑧ 전기·가스·지역난방 시설분담금, ⑨ 종전 부동산 취득비용은 이 건 공동주택 취득과 관련 없는 비용에 해당한다는 청구법인의 주장을 받아들여 취득세 등을 일부 감액경정하였고, 나머지 비용 합계 OOO원(＜표3＞ 참조)에 대해서는 이 건 공동주택의 취득가액에 포함된다고 보아 경정청구를 거부하였다.

＜표3＞ 경정청구 거부내역

(단위: 원)

○○○

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

(가) 「지방세법 시행령」 제18조 제1항에서 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하면서, 그 제4호에서 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료를, 그 제7호에서 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용을 규정하고 있다.

위 조항에 규정된 취득가격에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서, 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함되나, 반면 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관하여 지출된 것은 취득가격에 포함되지 않는다 할 것이다(대법원 2011.1.13. 선고 2009두22034 판결 등 다수, 같은 뜻임).

(나) 먼저, 빌트인 가구 등이 이 건 공동주택의 취득세 과세표준에 포함되는지 여부에 대하여 살피건대, 공동주택의 각 호실에 부착된 가전제품이나 맞춤형으로 제작된 가구의 경우 주택과 일체로서 그 효용가치를 이루고 있고, 해당 가구 등을 떼어냈을 때 그 경제적 가치가 크게 훼손되어 공동주택과 빌트인 가구 등은 물리적ㆍ기능적ㆍ경제적으로 일체를 이루고 있다고 보이는 점, 청구법인이 이 건 공동주택을 신축하면서 설치한 빌트인 시설의 취득비용은 건축물의 일부로 취득한 것이므로 건축물의 직접 비용에 해당된다 할 것이고, 그 설치비용도 건축물의 간접비용으로 건축물 취득비용에 포함된다고 보는 것이 타당한 점 등에 비추어, 청구법인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(다) 다음으로, 조합운영비가 과세표준에 포함되는지 여부에 대하여 살피건대, 청구법인의 존립목적이 이 건 공동주택의 신축과 관련한 재건축사업에 있고 해당 사업의 완료로 해산 및 청산되므로, 청구법인이 지출한 급여 등은 이 건 공동주택 신축 내지는 이와 관련된 업무를 수행하는 데에 소요된 것으로 보이는 점, 청구법인이 제출한 자료만으로는 이 건 조합운영비가 건축행위와 관계없이 매년 발생하는 비용인지 여부가 입증되지 않았고, 청구법인의 신고로 확정된 과세표준과 세액을 감액경정하기 위해서는 청구법인이 이를 입증하는 것이 타당해 보이는 점 등에 비추어, 위 청구법인의 주장 또한 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(라) 이주관련 용역비가 과세표준에 포함되는지 여부에 대하여 살피건대, 조합원 이주와 관련하여 지급된 용역비는 재건축사업의 원활한 시행을 목적으로 지출된 비용으로, 이 건 공동주택 취득을 위하여 필수불가결하게 지급된 간접비용에 해당하는 점 등에 비추어, 위 청구법인의 주장 또한 받아들이기 어렵다.

(마) 다음으로, 학교시설 무상공급 비용이 과세표준에 포함되는지 여부에 대하여 살피건대, 청구법인은 학교시설 개·보수 및 증축비용 외에 학교용지부담금 OOO원을 별도로 납부하였는바, 청구법인이 학교용지부담금을 납부한 것 외에 기부채납한 학교시설 공사비 OOO원까지 관계법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용으로 볼 수 없고, 위 비용의 경우 「지방세법 시행령」 제18조 제2항 제3호에 따른 취득물건과 별개의 권리에 관한 보상의 성격에 좀 더 가까워 보이는 점 등에 비추어, 청구법인이 지출한 학교시설 무상공급 비용 OOO원이 취득가액에 해당한다고 보아 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

(바) 다음으로, 종전ㆍ종후자산 감정평가수수료와 소형주택 매각용역비에 대하여 살피건대, 종전·종후자산 감정평가수수료는 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액을 평가하는 데 소요된 비용으로서, 이 건 공동주택의 취득에 필수적으로 지출된 간접비용에 해당하는 점, 청구법인은 소형임대주택을 서울시에 매각하는 조건으로 이 건 공동주택의 개발 허가를 득하였는바, 소형임대주택 매각용역비는 이 건 공동주택의 취득에 필수적으로 지출된 비용으로 보이는 점 등에 비추어, 청구법인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(사) 마지막으로, 향후 지출예상비가 과세표준에 포함되는지 여부에 대하여 살피건대, 청구법인은 향후 지출예상비 OOO원을 이 건 공동주택의 취득세 과세표준에 포함하여 취득세 등을 신고ㆍ납부하였으나 향후 지출예상비는 지출될 것으로 예상하여 예산을 확보하여 놓은 것에 불과하고 이 건 공동주택의 취득을 위하여 실제 사용된 사실이 없다고 주장하고 있으며, 향후 지출예상비가 이 건 공동주택의 취득을 위하여 사용되었는지 여부는 확인되지 않은 것으로 보이므로, 처분청에서 향후 지출예상비 OOO원이 이 건 공동주택의 취득을 위하여 사용되었는지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제80조의2, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.