이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 2019.11.15.∼2022.7.27. 서울특별시 중구 OOO 구역 내 서울특별시 중구 OOO를 취득한 후, 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 이후 청구법인은 2022.11.25. 기신고·납부한 취득세 등에 대해 「지방세특례제한법」제74조 제5항 제1호의 재개발사업 시행자가 재개발사업의 대지 조성을 위하여 취득한 부동산에 따른 감면(이하 “쟁점감면”이라 한다)을 적용해야 한다는 취지로 경정청구를 하였으나,

처분청은 2022.12.26. 사업시행계획 인가일(2021.8.27.)을 기준으로 인가일 이후에 취득한 부동산에 대한 취득세 등 OOO원에 대해서만 경정청구를 받아들이고, 인가일 전에 취득한 부동산(이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 대한 취득세 등 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)에 대해서는 거부처분하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2023.3.17. 이의신청을 거쳐, 2023.7.25. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업을 시행하기 위해 정비구역에서 토지를 취득하는 시점부터 토지등소유자로서 사업시행자에 해당하는 것으로 보아야 한다.

「지방세특례제한법」 제74조 제5항 제1호에서는 재개발사업의 시행자가 재개발사업의 대지 조성을 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세의 100분의 50을 경감하도록 하고 있고 「지방세특례제한법」에서 규정하는 재개발사업의 시행자는 「도시 및 주거환경정비법」에서 규정하는 “사업시행자”를 의미한다.

「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제8호에서 “사업시행자”란 정비사업을 시행하는 자로 규정하고 있다. 또한, 「도시 및 주거환경정비법」 제25조 제1항 제2호에서 토지등소유자가 재개발사업을 시행할 수 있고(토지등소유자가 20인 미만인 경우) 동법 제50조 제1항에 따라 “사업시행자”가 정비사업을 시행하려는 경우 사업시행계획서를 제출하여 사업시행계획인가를 받아야 한다. 한편, 「도시 및 주거환경정비법」 제50조 제5항에 따라 사업시행자는 사업시행계획인가를 신청하기 전에 총회 의결을 거쳐야 하며, 동법 제50조 제6항에 따라 토지등소유자가 재개발사업을 시행하려는 경우에는 사업시행계획인가를 신청하기 전에 사업시행계획서에 대하여 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다.

위의 내용을 정리하면, 처분청의 주장대로 “사업시행자”의 정의를 사업시행계획서를 제출하여 “사업시행계획인가를 받아서 사업시행자로 지정된 자”로 정할 경우, 「도시 및 주거환경정비법」 제50조 제1항에서 “사업시행자가 정비사업을 시행하려는 경우 사업시행계획서를 제출하여 사업시행계획 인가를 받아야 한다”는 규정과 모순이 발생하게 된다. 즉, 「도시 및 주거환경정비법」 제50조에 따르면, 사업시행자가 사업시행계획 인가를 받는 것이지, 사업시행계획 인가를 받음으로써 사업시행자가 되는 것이 아니라는 의미이다.

청구법인의 경우 재개발 시행방법을 조합방식이 아닌 토지등소유자가 사업시행자가 되는 방법을 택하였으며, 이에 따라 1인 사업시행자가 되기 위하여 재개발 대상 토지를 취득하여야만 하므로(도시 및 주거환경정비법 제25조제1항 제2호) 사업시행자 지위를 갖기 위하여 먼저 개발구역 내 재개발 대상 부동산을 취득하여 사업시행자의 지위를 득하고, 이후 사업시행인가를 신청하여 2021.8.27. 서울시 중구청으로부터 사업시행계획인가를 받았다.

위의 내용과 「도시 및 주거환경정비법」 제25조, 제50조 등을 종합하여 보면, 사업시행자는 사업시행계획인가를 받은 후에 확정되는 것이 아니라 그 전에 이미 사업시행자 지위를 획득하여야 하며(「도시 및 주거환경정비법」 제50조제1항), 청구법인은 재개발사업을 시행하는 방법으로 토지등소유자로서 재개발사업을 시행하는 방법을 택하였으므로 사업시행계획인가전 정비사업을 시행하기 위해 정비구역 내의 토지를 반드시 취득해야만 하였으므로(「도시 및 주거환경정비법」 제50조 제6항) 청구법인은 “정비사업의 시행을 위해 정비구역에서 토지를 취득하는 시점”부터 토지등소유자로서 사업시행자에 해당하는 것으로 보아야 한다.

나. 처분청 의견

「지방세특례제한법」제74조 제5항 제1호는 재개발사업의 대지 조성을 위하여 취득하는 부동산에 대한 취득세 등이 감면되는 납세의무의 주체를 ‘재개발사업의 시행자’라고 규정하고 있는 점, 「도시 및 주거환경정비법」제50조 제4항에서 재개발사업을 시행하기 위해서는 사업시행계획인가를 신청하기 전에 사업시행계획서에 대하여 토지등 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다고 요구하고 있으나 취득을 요건으로 하고 있지 아니한 점, 「도시 및 주거환경정비법」제50조 제4항의 요구 조건은 조세감면 혜택을 부여하기 전에 청구법인이 재개발사업을 수행할 의사나 능력이 있는지 구체적으로 확인하기 위한 취지인 것으로 보이는 점 등에 비추어보면, 「지방세특례제한법」제74조 제5항 제1호에서 정하는 감면대상은 「도시 및 주거환경정비법」에 의해 사업시행자로 지정된 자가 재개발사업의 대지 조성을 위하여 취득하는 부동산에 한정된다고 해석함이 타당하다고 하겠으므로, 청구법인이 사업시행자의 지위를 얻기 전인 2021.8.27. 이전 취득한 부분에 대하여 쟁점감면 적용대상에 해당하지 않는다 할 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

「도시 및 주거환경정비법」에 따른 사업시행자가 사업시행계획인가일 전에 취득한 부동산이 재개발사업의 시행자가 취득한 부동산에 해당하는지 여부

나. 관련 법률 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구법인은 2019.11.12. 서울특별시 중구 OOO 도시환경정비사업(이하 “이 건 재개발사업”이라 한다)의 시행을 목적으로 설립된 법인으로 2019.12.19. ㈜A로부터 이 건 재개발사업의 사업권 일체를 양수 받았다.

(나) 청구법인은 2020.2.28. 처분청(도시재생과)에게 “OOO 도시정비형 재개발구역 변경지정(안) 입안 제안”이란 제목으로 정비계획 변경을 신청한 것으로 나타난다.

(다) 서울특별시는 2021.1.28. 이 건 재개발사업에 대한 정비계획 결정(변경) 및 지형도면을 아래와 같이 고시하였다.

○○○

(라) 처분청은 2021.8.27. 이 건 재개발사업 사업시행계획인가를 고시하였고, 동 고시문에서 청구법인이 이 건 재개발사업 사업시행자로 기재되어 있다.

○○○

(마) 이 건 재개발사업의 주요 추진일정은 아래와 같다.

＜이 건 재개발사업 추진일정＞

일자

내용

참고

2016.10.06.

도시환경정비구역 지정

서울특별시고시

제OOO호

2020.9.23.

정비계획 변경 결정 공람·공고

서울특별시 중구 공고

제OOO호

2020.12.16.

서울특별시 도시계획위원회 심의

2021.1.28.

정비계획 결정(변경)

서울특별시고시

제OOO호

2021.8.27.

사업시행계획인가

서울특별시 중구 고시

제OOO호

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구법인은 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 토지등소유자로서 정비사업을 시행하기 위해 정비구역 내 토지를 취득한 시점부터 이미 사업시행자에 해당하며, 이는 사업시행계획인가 이전에도 사업시행자의 지위를 갖는 것으로 보아야 한다고 주장하나,

청구법인과 같은 토지등소유자가 정비사업을 시행하는 경우에는 사업시행계획인가를 받은 때에 비로소 구체적으로 사업시행자로 확정되는 것인바(대법원 2012.3.29. 선고 2011두23368 판결, 같은 뜻임), 청구법인은 사업시행계획인가(2021.8.27.) 전에 쟁점부동산을 취득하였으므로, 「지방세특례제한법」제74조 제5항 제1호에 따른 감면요건 중 인적요건(사업시행자)을 갖추지 못한 상태에서 쟁점부동산을 취득한 것이다(조심 2024지1079, 2025.5.21., 같은 뜻임).

따라서, 처분청이 이 건 취득세 등에 대한 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세특례제한법

제74조(도시개발사업 등에 대한 감면) ⑤ 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 이 조에서 “재개발사업”이라 한다)의 시행에 따라 취득하는 부동산에 대해서는 다음 각 호의 구분에 따라 취득세를 2025년 12월 31일까지 경감한다. 다만, 그 취득일부터 5년 이내에 「지방세법」 제13조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하는 부동산이 되거나 관계 법령을 위반하여 건축한 경우 및 제3호에 따라 대통령령으로 정하는 일시적 2주택자에 해당하여 취득세를 경감받은 사람이 그 취득일부터 3년 이내에 대통령령으로 정하는 1가구 1주택이 되지 아니한 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.

1. 재개발사업의 시행자가 재개발사업의 대지 조성을 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세의 100분의 50을 경감한다.)

(2) 도시 및 주거환경정비법

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

8. “사업시행자”란 정비사업을 시행하는 자를 말한다.

제16조 (정비계획의 결정 및 정비구역의 지정ㆍ고시) ① 정비구역의 지정권자는 정비구역을 지정하거나 변경지정하려면 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다. 다만, 제15조 제3항에 따른 경미한 사항을 변경하는 경우에는 지방도시계획위원회의 심의를 거치지 아니할 수 있다.

② 정비구역의 지정권자는 정비구역을 지정(변경지정을 포함한다. 이하 같다)하거나 정비계획을 결정(변경결정을 포함한다. 이하 같다)한 때에는 정비계획을 포함한 정비구역 지정의 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다. 이 경우 지형도면 고시 등에 대하여는 「토지이용규제 기본법」 제8조에 따른다.

③ 정비구역의 지정권자는 제2항에 따라 정비계획을 포함한 정비구역을 지정ㆍ고시한 때에는 국토교통부령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 국토교통부장관에게 그 지정의 내용을 보고하여야 하며, 관계 서류를 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 한다.

제17조 (정비구역 지정ㆍ고시의 효력 등) ① 제16조 제2항 전단에 따라 정비구역의 지정ㆍ고시가 있는 경우 해당 정비구역 및 정비계획 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항은 같은 법 제50조에 따라 지구단위계획구역 및 지구단위계획으로 결정ㆍ고시된 것으로 본다.

② 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 지구단위계획구역에 대하여 제9조 제1항 각 호의 사항을 모두 포함한 지구단위계획을 결정ㆍ고시(변경 결정ㆍ고시하는 경우를 포함한다)하는 경우 해당 지구단위계획구역은 정비구역으로 지정ㆍ고시된 것으로 본다.

③ 정비계획을 통한 토지의 효율적 활용을 위하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조 제3항에 따른 건폐율ㆍ용적률 등의 완화규정은 제9조 제1항에 따른 정비계획에 준용한다. 이 경우 “지구단위계획구역”은 “정비구역”으로, “지구단위계획”은 “정비계획”으로 본다.

④ 제3항에도 불구하고 용적률이 완화되는 경우로서 사업시행자가 정비구역에 있는 대지의 가액 일부에 해당하는 금액을 현금으로 납부한 경우에는 대통령령으로 정하는 공공시설 또는 기반시설(이하 이 항에서 “공공시설등”이라 한다)의 부지를 제공하거나 공공시설등을 설치하여 제공한 것으로 본다.

⑤ 제4항에 따른 현금납부 및 부과 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제25조 (재개발사업·재건축사업의 시행자) ① 재개발사업은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 시행할 수 있다.

1. 조합이 시행하거나 조합이 조합원의 과반수의 동의를 받아 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등, 건설업자, 등록사업자 또는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 시행하는 방법

2. 토지등소유자가 20인 미만인 경우에는 토지등소유자가 시행하거나 토지등소유자가 토지등소유자의 과반수의 동의를 받아 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등, 건설업자, 등록사업자 또는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 시행하는 방법

제35조(조합설립인가 등) ① 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등 또는 지정개발자가 아닌 자가 정비사업을 시행하려는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립하여야 한다. 다만, 제25조제1항제2호에 따라 토지등소유자가 재개발사업을 시행하려는 경우에는 그러하지 아니하다.

② 재개발사업의 추진위원회(제31조제4항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말한다)가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아 다음 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다.

제50조(사업시행계획인가) ① 사업시행자(제25조 제1항 및 제2항에 따른 공동시행의 경우를 포함하되, 사업시행자가 시장ㆍ군수등인 경우는 제외한다)는 정비사업을 시행하려는 경우에는 제52조에 따른 사업시행계획서(이하 “사업시행계획서”라 한다)에 정관등과 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수등에게 제출하고 사업시행계획인가를 받아야 하고, 인가받은 사항을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 때에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다.

② 시장ㆍ군수등은 특별한 사유가 없으면 제1항에 따라 사업시행계획서의 제출이 있은 날부터 60일 이내에 인가 여부를 결정하여 사업시행자에게 통보하여야 한다.

③ 사업시행자(시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등은 제외한다)는 사업시행계획인가를 신청하기 전에 미리 총회의 의결을 거쳐야 하며, 인가받은 사항을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 제1항 단서에 따른 경미한 사항의 변경은 총회의 의결을 필요로 하지 아니한다.

④ 토지등소유자가 제25조 제1항 제2호에 따라 재개발사업을 시행하려는 경우에는 사업시행계획인가를 신청하기 전에 사업시행계획서에 대하여 토지등 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다. 다만, 인가받은 사항을 변경하려는 경우에는 규약으로 정하는 바에 따라 토지등소유자의 과반수의 동의를 받아야 하며, 제1항 단서에 따른 경미한 사항의 변경인 경우에는 토지등소유자의 동의를 필요로 하지 아니한다.

⑤ 지정개발자가 정비사업을 시행하려는 경우에는 사업시행계획인가를 신청하기 전에 토지등소유자의 과반수의 동의 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다. 다만, 제1항 단서에 따른 경미한 사항의 변경인 경우에는 토지등소유자의 동의를 필요로 하지 아니한다.

⑥ 제26조 제1항 제1호 및 제27조 제1항 제1호에 따른 사업시행자는 제5항에도 불구하고 토지등소유자의 동의를 필요로 하지 아니한다.

⑦ 시장ㆍ군수등은 제1항에 따른 사업시행계획인가(시장ㆍ군수등이 사업시행계획서를 작성한 경우를 포함한다)를 하거나 정비사업을 변경ㆍ중지 또는 폐지하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다. 다만, 제1항 단서에 따른 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 그러하지 아니하다.