이유
1. 처분개요
가. 처분청은 2024년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 소유하고 있는 경기도 성남시 분당구 OOO㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)에 대하여, 「지방세법」 제106조 제1항 각호에 따른 종합·분리과세대상으로 구분한 후 같은 법 제4조 제1항에 따른 개별공시지가의 합에 공정시장가액비율(70%)을 곱하여 과세표준액(OOO원)을 산정하고, 같은 법 제111조 제1항 제1호 각목의 세율을 적용하여 2024.9.19. 청구법인에게 2024년도 토지분 재산세 OOO원(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다.
나. 청구법인은 이에 불복하여 2024.12.18. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
가. 청구법인 주장
쟁점토지는 재산적 가치평가시 표준지보다 매우 열악한 요인이 다수 존재하고 있음에도 불구하고 그 공시지가가 표준지의 공시지가와 크게 다르지 않게 결정되었는바, 쟁점토지의 개별공시지가를 재산정하여 이 건 재산세를 경정하여야 한다.
토지에 대한 재산세는 개별공시지가에 공정시장가액비율을 곱하여 과세표준을 산정하고, 그 과세표준에 세율을 곱하여 산정하므로 개별공시지가는 재산세 과세표준 및 세액의 산정에 영향을 미치게 되는데, 쟁점토지의 표준지인 경기도 성남시 분당구 OOO(지목: 초지)와 비교하여 재산평가시 열악한 요인이 다수 존재함에도 불구하고 처분청은 표준지의 개별공시지가와 쟁점토지의 개별공시지가가 유사한 금액으로 결정되었다.
구체적으로 살펴보면, 보존녹지지역은 도시의 자연환경·경관·산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역으로 개발행위가 제한되지만, 자연녹지지역은 도시의 녹지공간의 확보, 도시확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로서 일부 제한적인 개발이 허용되는 지역으로, 쟁점토지는 대부분 보존녹지지역이지만 표준지는 자연녹지지역인바, 개발행위가 제한되는 쟁점토지는 제한적으로 개발행위가 허용되는 표준지에 비하여 그 가치가 낮게 평가되어야 한다.
「건축법」제44조 및 건축법 시행령 제28조에는 ‘연면적 합계 2,000㎡이상인 건축물의 대지는 6미터 이상의 도로에 4미터 이상 접하여야 한다’라고 규정하는 등 도로에 접하여져 있는지, 그 접한 너비가 얼마인지에 따라 건축할 수 있는 건축물의 연면적이 달라질 수 있고, 쟁점토지는 도로에 접하여 있지 않지만 표준지는 소로2류(폭 8~10m)에 접하여 있어 왕복교행이 가능한바, 쟁점토지는 표준지에 비하여 건축물의 대지 면적 대비 건축할 수 있는 건축물의 연면적이 적을 것이므로 그 가치가 낮게 평가되어야 한다.
토지는 토지의 형상에 따라 재산적 가치의 평가가 달라지는데, 일반적으로 토지의 형상이 길고 부정형인 경우 그 가치가 낮고, 넓고 정방형인 경우 그 가치가 높은 것이 일반적인데, 쟁점토지는 얇고 길게 뻗어 있는 세장형이지만 표준지는 넓은 사다리꼴 사다리형인바, 길고 부정형인 쟁점토지는 넓고 사다리형인 표준지보다 그 가치가 낮게 평가되어야 한다.
쟁점토지 중 OOO 토지는 도로에 접하여 있지 않지만, 표준지는 소로2류(폭 8~10m)에 접하여 있어 왕복교행이 가능한 토지로서, 「건축법」제44조 및 건축법 시행령 제28조에는 ‘연면적 합계 2,000㎡이상인 건축물의 대지는 6미터 이상의 도로에 4미터 이상 접하여야 한다’라고 규정하는 등 도로에 접하여져 있는지, 그 접한 너비가 얼마인지에 따라 건축할 수 있는 건축물의 연면적이 달라질 수 있고, 쟁점토지는 도로에 접하여 있지 않지만 표준지는 소로2류(폭 8~10m)에 접하여 있어 왕복교행이 가능한바, 쟁점토지는 표준지에 비하여 건축물의 대지 면적 대비 건축할 수 있는 건축물의 연면적이 적을 것이므로 그 가치가 낮게 평가되어야 하며, 토지의 형상 또한 OOO 토지는 위 아래로 넓고 중간이 얇은 모래시계형이지만, 표준지는 넓은 사다리꼴 사다리형으로, 토지는 토지의 형상에 따라 재산적 가치의 평가가 달라지는데, 일반적으로 토지의 형상이 길고 부정형인 경우 그 가치가 낮고, 넓고 정방형인 경우 그 가치가 높은 것이 일반적인데, 쟁점토지는 얇고 길게 뻗어 있는 세장형이지만 표준지는 넓은 사다리꼴 사다리형인바, 길고 부정형인 쟁점토지는 넓고 사다리형인 표준지보다 그 가치가 낮게 평가되어야 한다.
또한, 쟁점토지 중 OOO 토지에 접하여 있는 도로는 폭이 8m 미만인 반면에, 표준지에 접하여 있는 도로는 폭이 8~10m이므로 쟁점토지 중 OOO 토지에 건축할 수 있는 건축물의 연면적이 표준지에 건축할 수 있는 건축물의 연면적보다 적을 가능성이 크며, 토지의 형상 또한 OOO 토지는 위아래로 길게 뻗어 있는 형상이고, 표준지는 넓은 사다리꼴의 형상이므로 표준지보다 쟁점토지 중 OOO 토지에 건축물을 건축할 경우 건축행위 등 제한이 더 엄격할 수 있다.
나. 처분청 의견
일반적으로 행정상의 법률관계는 가능한 한 조속히 확정되고 안정되어야 하는 것이므로 행정목적을 위하여 두 개 이상의 행정행위가 연속적으로 행하여진 경우 선행처분과 후행처분이 서로 결합하여 1개의 법률효과를 완성하는 경우에는 그 하자가 후행처분에 승계되는 것으로 보아 선행처분에 불가쟁력이 생겨 그 효력을 다툴 수 없게 된 경우에도 후행처분에서 선행처분의 위법을 다툴 수 있다 하겠으나, 선행처분과 후행처분이 서로 독립하여 별개의 법률효과를 목적으로 하는 때에는 선행처분의 하자를 이유로 후행처분의 효력을 다툴 수 없는바(대법원 1998.3.24. 선고 96누6851 판결), 관련 법률에 따라 결정·공시된 이 건 개별공시지가를 기초로 한 과세처분은 별도의 독립된 처분으로서 서로 독립하여 별개의 법률효과가 발생하는 것이므로 각각의 처분에 대한 하자는 독립적으로 검토되어야 할 것이다.
또한, 청구법인은 이 건 개별공시지가에 대한 이의신청절차를 거치지 아니하였으므로 이 건 개별공시지가 결정·공시는 확정력을 갖추었다 할 것인바, 처분청이 이를 근거로 이 건 재산세를 부과한 처분에 달리 잘못이 없고, 청구법인이 향후 이 건 개별공시지가의 결정·공시에 대한 소송 등을 거쳐 개별공시지가가 잘못 결정되었음이 법원의 판결에 의해 확정되기 전까지는 이 건 개별공시지가의 결정·공시의 잘못을 이유로 이 건 재산세 부과처분의 적법여부를 다툴 수는 없는바, 처분청이 청구법인에게 한 이 건 재산세 부과처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점토지의 개별공시지가가 잘못 산정되었으므로 쟁점토지의 개별공시지가를 재산정하여 이 건 재산세를 경정하여야 한다는 청구주장의 당부
나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제시한 자료에 따르면 아래와 같은 사실이 나타난다.
(가) 청구법인은 2024년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지의 소유자이다.
(나) 처분청은 2024.4.29. 쟁점토지에 대하여 2024.1.1. 기준으로 한 이 건 결정·공시를 하였으며, 쟁점토지의 2020~2024년 개별공시지가는 아래 ＜표＞와 같다.
＜표＞ 쟁점토지의 연도별 개별공시지가
(단위 : 원/㎡)
○○○
(다) 청구법인은 이 건 결정·공시에 불복하여 처분청에 쟁점토지에 대한 「부동산 가격공시에 관한 법률」제11조 제1항 및 같은 법 시행령 제22조 제1항에 따른 이의신청서를 제출한 사실은 없으나, 2024.11.5. 쟁점토지에 대한 개별공시지가의 과도한 인상에 따른 하향요구 민원을 제기하였고, 처분청은 아래와 같이 회신한 것으로 확인된다.
＜ 처분청의 민원 회신(일부발췌) ＞
○○○
(라) 처분청은 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지에 대하여「지방세법」 제106조 제1항 각호에 따른 종합·분리과세대상으로 구분한 후, 「지방세법」 제4조 제1항에 따른 개별공시지가의 합에 공정시장가액비율(70%)을 곱하여 과세표준액(OOO원)을 산정하고, 같은 법 제111조 제1항 제1호 각 목의 세율을 적용하여 산출한 이 건 재산세를 청구법인에게 부과·고지하였고, 청구법인은 이 건 심판청구시 처분청의 이 건 결정·공시가 과도하다는 것 이외의 다른 쟁점을 별도로 주장한 사실은 없다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.
「지방세법」제4조 제1항에서 이 법에서 적용하는 토지에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다고 규정하고 있고, 부동산가격 결정이 적법한지의 여부는 관련 법령이 정하는 절차와 방법에 따라 이루어진 것인지 여부에 의하여 결정된다 할 것(대법원 2005.7.15. 선고 2003두12080 판결 , 같은 뜻임)이고, 개별공시지가는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 결정·공시되는 별개의 독립된 처분이므로, 선행처분(개별공시지가 등 결정·공시)과 후행처분(재산세 부과)이 서로 독립하여 별개의 법률효과를 목적으로 하는 때에는 선행처분의 하자가 중대하고도 명백한 경우를 제외하고는 선행처분의 하자를 이유로 후행처분의 효력을 다툴 수 없다 할 것(조심 2020지3822, 2022.8.30., 같은 뜻임)인 점, 처분청은 관련법령에서 정한 절차에 따라 2024.4.29. 쟁점토지에 대하여 2024년 개별공시지가를 OOO원으로 결정ㆍ공시하였고, 청구인은 이에 대하여 이의신청을 제기하지 아니한 채 불복기간을 경과하였으므로 쟁점토지에 대한 개별공시지가는 적법한 절차를 거쳐 결정ㆍ공시된 것인 점, 이후 청구인이 처분청에 제기한 쟁점토지에 대한 개별공시지가의 과도한 인상에 따른 하향요구 민원과 관련하여, 처분청은 표준지 산정 및 이 건 개별공시지가 결정이 적법하다고 회신한 점, 처분청이 이 건 재산세를 부과함에 있어 이 건 개별공시지가에 면적을 곱한 후 이에 공정시장가액비율(70%)을 곱하여 과세표준액을 적법하게 산정하였으며, 이를 기초로 「지방세법」에서 정하는 세율을 적용하여 산출하였으므로 달리 잘못이 없는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점토지에 대하여 이 건 재산세를 부과한 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법
제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.
제110조(과세표준) ① 토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.
1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지
2. 주택: 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지
② 선박 및 항공기에 대한 재산세의 과세표준은 제4조제2항에 따른 시가표준액으로 한다.
(2) 지방세법 시행령
제109조(공정시장가액비율) 법 제110조 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 공정시장가액비율"이란 다음 각 호의 비율을 말한다.
1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 70
2. 주택: 시가표준액의 100분의 60
(3) 부동산 가격공시에 관한 법률
제10조(개별공시지가의 결정ㆍ공시 등) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 국세ㆍ지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 “개별공시지가”라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다.
② 제1항에도 불구하고 표준지로 선정된 토지, 조세 또는 부담금 등의 부과대상이 아닌 토지, 그 밖에 대통령령으로 정하는 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정ㆍ공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 해당 토지의 표준지공시지가를 개별공시지가로 본다.
제11조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정ㆍ공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.
② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제10조에 따라 해당 개별공시지가를 조정하여 다시 결정ㆍ공시하여야 한다.
③ 제1항 및 제2항에서 규정한 것 외에 이의신청 및 처리절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.